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2008-10-24
房地产企业税收政策研讨共68页,您现在浏览的是第1页!
4、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。
房地产开发企业主要涉及的税费有11种:
1、营业税、城建税、教育费附加;
2、土地增值税;
3、企业所得税、个人所得税;
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目录
一、营业税
二、土地增值税
四、个人所得税
五、案例
三、企业所得税
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促销方式的税收策划
解释:
销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送的空调视同销售缴纳增值税。由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税,因此在签订购房合同时,不要约定空调是赠送的,但是可以约定房屋包括空调等附属设施。
将合同条款变为:销售带空调、家具的房屋。
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国税发〔2006〕31号文:
采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:    (1)采取支付手续费方式委托销售开发产品;(2)采取视同买断方式委托销售开发产品;
(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品;
(4)采取包销方式委托销售开发产品。
实际操作中,存在部分房地产企业采取包销方式,在销售过程中,部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据,隐瞒销售收入。
偷税行为
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依据《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发〔2005〕9号)第七条:“本通知自2005年1月1日起实施,以前规定与本通知不一致的,按本通知规定执行。
《国家税务总局关于在中国境内有住所的个人取得奖金征税问题的通知》(国税发〔1996〕206号)和《国家税务总局关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》(国税发〔1996〕107号)同时废止。”
方案二适用法规已作废
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根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的,应就其全部增值额按规定计税。”
房地产公司出售办公楼,土地增值税增值率虽然低于20%,但是由于其为办公楼,不是普通标准住宅,所以不应免征土地增值税,应按规定缴纳土地增值税。
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营业税、城建税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、印花税等。
增值税,消费税,车辆购置税,铁路、银行总行、保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税等。
地方附加、耕地占用税
关税、行李和邮递物品进口税、进口环节增值税和消费税
国税局系统
地税局系统
地方财政部门
海关系统
税收征管范围划分
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税法实施原则
1、层次高的法律优于层次低的法律;
2、同一层次的法律中,特别法优于普通法;(所谓普通法,是指在一般范围内适用的法律,其效力具有普遍性;特别法,是指在特定范围内适用的法律,其效力仅仅及于特定身份的人或者事。)
3、国际法优于国内法;
4、实体法从旧,程序法从新。
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销售不动产的计税依据
1)纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
2)单位将不动产无偿赠与他人,纳税。对个人无偿赠送不动产的行为,不征收营业税。
3)纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:
A、按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;
B、按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;
C、计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
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