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房地产企业最新税收政策解析
侯展
浙江中汇税务师事务所专业标准部
2009年8月26日
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最新的房地产行业相关政策和法规
房地产企业近期主要税收政策
--营业税(简述)
--企业所得税
--土地增值税(简述)
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营业税(2)
主要变化:
扩大了征税范围
扩展了价外费用的外延
明确差额征收项目的营业额
增加了差额增收项目扣除凭证管理
增补了建筑劳务(不含装饰劳务)营业额的规定
拓展了视同应税行为的范围
严格了对交易价格明显偏低的处理
纳税义务发生时间的变化
纳税地点表述有调整
明确对特殊混合销售的税务处理
兼营应税行为未分别核算的不再一并征收增值税
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国税发[2009]31号总体框架
国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容,改变了国税发【2001】142号文件所代表的外资地产企业纳税体系,但还是有机结合了国税发[2001]142号文的部分内容,并根据目前房地产开发行业特殊业务情况,对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。
企业所得税(2)
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企业所得税(4)
国税发〔2009〕31号文适用范围
适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业
扩大:原31号文只针对内资企业,新31号文对内资、外资均有效;
减小:新31号文只针对房地产企业,原31号文房地产企业和临时从事房地产的企业(取得房地产临时资质)和参与房地产项目的企业。
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企业所得税(6)
国税发〔2006〕31号
国税发〔2009〕31号
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二、关于完工开发产品的税务处理问题 (一)符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:
第三条  企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:
(成本对象);
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(成本对象);
(二)开发产品已开始投入使用。
(成本对象)。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
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企业所得税(8)
代收款项的税务处理
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
代收费用,同营业税、土地增值税的规定和处理不完全一致
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企业所得税(10)
视同销售的税务处理
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
注意这取消了对于自用视同销售的规定
国税函[2008]828号
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企业所得税(12)
计税毛利率的相关规定
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定
降低了计税毛利率(除经济适用房等项目外)
规定了地方税务的机关的自有裁量权,同时规定计税毛利率的最低比例。
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