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房地产建安行业财税实操、纳税筹划及税务检查大串讲
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1、项目设立及取得阶段
2、项目开发阶段
3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划
4、预售及销售阶段
5、完工阶段(所得税)
6、土地增值税清算
7、公司注销
目录
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1、项目设立及取得阶段
见图
(1)项目设立一般形式
(2)特殊项目公司形式优劣及筹划
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1、项目设立及取得阶段
读图
(3)合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划
(4)发票对后期土地增值税及企业所得税影响;
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阶段描述
税种/规定
检查重点、方法、底稿
收入/成本±
项目取得
通过招拍或协议方式取得土地
土地房产投资注入
股权方式取得土地或项目
契税
土地使用税
个人所得税
企业所得税
土地增值税
印花税
财税〔2006〕162号:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
重点
股权方式取得土地项目成本真实性
土地是否有合法凭证
交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确
所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花
契税交纳是否正确
股东受让股权是否代扣个人的所得税(股东)
检查方法
提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立项、规划、现场了解
记录不实成本在后期成本中剔除影响
关注款项支付情况、有无长期未支付款项
比对大额异常票据特别是股东更换情况
关注拆迁合理性
土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目
分摊办法是否合理
底稿
相关工作底稿
所得税成本及土地增值税扣除
成本及扣除项目
分税种记录
税务自检与检查——项目开发——项目取得
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1、项目设立及取得阶段
2、项目开发阶段
3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划
4、预售及销售阶段
5、完工阶段(所得税)
6、土地增值税清算
7、公司注销
目录
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开发阶段
(4)成本核算对象对所得及土增影响
(5)开发阶段的的测算
(6)基础设施与分摊
(7)建安费(合同、结算、发票)处理,分摊及分配处理
(8)利息与资本化
(9)不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响;
其他见图
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阶段描述
税种/规定
检查重点、方法、底稿
收入/成本±
项目建设
出包工程
自营工程
企业所得税
土地增值税
印花税
营业税
个人所得税
重点
票据合法性、金额合理性(如名称是否一致等)
是否为本项目费用(是否虚列)
甲供材营业税
自购建材费用是否重复计算扣除项目
建筑安装发票是否在项目所在地税开具
方法
决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对;
利用关联方及主要合同方如总包、材料、装修合同比较
核对票据
底稿
相关工作底稿
所得税成本及土地增值税扣除
记录影响数据
税务自查与检查——项目开发——项目建设
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阶段描述
营业税要点
所得税要点
土地增值税要点
预售款
采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的,有无不按预售收入(含定金)缴纳营业税,不申报或者少申报税款的现象。
因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。
银行按揭收入有否申报纳税,有否挂于往来账不申报纳税。
纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
采取银行按揭方式销售开发产品的,首付款是否于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
有无跨年未确认调增应纳税所得
有无应资本化利息费用化在当期扣除
2008年预收款可以作为广告费、业务招待费等基数(具体各地不统一),之前不行。
比照营业税处理是否充足预缴
比例是否正确
税务自查与检查——项目开发——项目预售
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建安企业税务政策解析
1、纳税人将建筑工程分包给其他单位的,以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额
2、纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。
3、纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税劳务的营业额:
(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为;
(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。
4、条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。
5、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
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