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一、房地产市场概述
1、市场的一般概念
广义地说,任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做“市场”。可以把市场定义为:能令买卖双方走到一起,并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排。
狭义:商品交换的场所。
基本构成要素:
市场运行的主体
市场运行的客体
市场运行的行为方式
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2、房地产市场的含义
房地产市场,是房地产交换的场所;或者说,房地产市场,是房地产经济关系的总和,也可以说,房地产市场是房地产经济交换关系的总和。
专业机构:如房屋交易中介机构、物业拍卖行、交易中心等等;
非专业机构:新闻媒体等、朋友介绍
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房地产市场与其他市场的根本区别:
客体——不动产
在房地产交易中流通的主要是产权证书
交易方式主要有买卖、租赁、抵押、入股、典当、交换、赠与、继承、代理、委托、咨询等
买卖又可以分为拍卖、招标、协议、现金买卖、分期付款、抵押贷款、征收等。
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4、房地产市场机制
1)地租机制
利用城市土地绝对地租,在经济上实现城市土地的国家所有权,巩固和发展城市土地的国家所有制;
利用城市土地级差地租,调节城市土地资源在不同部门之间的分配,实现城市土地资源的最佳利用,提高城市土地资源的利用效益;
利用垄断地租,对于城市特殊地段,实现最有效的利用。
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3)供求机制
供求机制是与价格机制紧密联系在一起的市场机制。
供求机制对房地产市场运行的房地产资源配置起调节作用。
由于土地数量的有限性,人类对土地的需求不断增长,房地产供求机制在调节房地产供求和价格时,受到了一定的限制。
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5)调节机制
市场经济发展的实践表明,市场不是万能的,市场调节本身具有许多无法克服的缺陷。其中主要是市场调节的盲目性、自发性、滞后性和不确定性,而且在某些场合下市场调节还是失灵的。计划调节是自觉的、事前的、确定的和有目的的。计划调节可以弥补市场调节的不足。
在市场经济条件下,必须充分发挥调节机制的调节作用。要把计划机制与市场机制有机地结合起来,实现对房地产资源的最佳配置,发挥房地产资源的最大效益。
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6、房地产市场的参与者(主体)
由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。
(1)土地所有者或当前的使用者
在我国,政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场——政府通过城市规划管理来影响建筑物的平面和空间布置,限定土地的用途和房地产开发的产品类型、开发地点。
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(3)政府机构
在房地产市场的运行过程中,既有制定规划的权利,又有监督管理的职能,在有些方面还会提供有关服务。
土地管理部门——获取土地使用证;
城市规划部门——获取规划许可证;
市政管理部门——获取市政设施和配套设施许可证;
房屋管理部门——获取销售许可证、房地产产权证;
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(5)建筑承包商
仅仅作为营建商时,其利润仅与建筑成本及施工周期有关,承担的风险较少,获取的利润也较低;
如将业务扩展并承担附加的一些开发风险,如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销,风险加大,但利润增加。
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(7)消费者或买家
自用型买家——支付能力;
投资型买家——拥有物业后所能获取的预期收益的大小,决定了其愿意支付的价格水平。
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