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,房地产开发的风险识别,风险分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法,房地产开发项目的投资组合策略,房地产开发的风险防范措施。
本章学****要求
第6章房地产开发项目风险与不确定性分析
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房地产开发投资规模大、周期长,环节多,受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性,是一项高收益、高风险并存的经济活动,要求投资者在对房地产进行投资时应充分了解投资的风险情况,应用科学的分析方法和手段,正确做出决策。
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(1)风险的定义
引起风险的风险因素
风险因素发生的可能性
风险因素一旦发生给活动和预期目标造成的损益程度
(2)房地产开发风险的定义
房地产开发过程中出现的
可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性
风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失。
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房地产开发项目风险的规律性特征:一般来说,土地投资受到的影响因素比较多,包括各种经济的和非经济的因素,不确定性比较强,风险大。在住宅、写字楼、商业用房和工业厂房之间的比较中,它们之间的风险呈现一种递增趋势,即住宅房地产的风险比较,工业厂房、写字楼商业用房和之间的风险依次比前面的房地产风险高。其风险从高到低的次序为:商业、办公、工作、住宅等房地产。
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(1)敏感性分析的含义
(2)敏感性分析的方法
单因素敏感分析
多因素敏感分析
“三项预测值”敏感性分析
(3)房地产开发项目敏感性分析的步骤
确定不确定性因素
确定不确定行因素可能的变动范围
确定用于敏感性分析的经济评价指标
计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值,并计算相应评价指标变动的临界点。
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(1)专家调查法
(2)层次分析法
(3)概率分析法和蒙特卡洛方法

(1)概率的确定方法
(2)房地产项目评价的概率确定方法
(3)概率分析的步骤
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(1)投资组合思想
传统投资组合的思想
现代投资组合的思想
(2)房地产开发中的投资组合
广义的投资组合策略是指房地产与证券投资组合的投资组合。
狭义的投资组合策略包括投资对象组合、投资地区组合、投资期限组等具体形式。
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(1)提出多个备选方案,通过多方案的技术经济比较,选择最优方案
(2)选择风险小的房地产开发项目
(3)对有关重大工程技术难题潜在风险因素提出必要的研究与实验课题,准确地把握有关问题,消除模糊认识;
(4)对影响投资、质量、工期和效益等有关数据应留有充分的余地,谨慎决策,并在项目执行过程中实施有效监控。
(5)做好市场研究。
(6)实行投资组合投资策略来降低风险
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房地产开发项目风险的规律性特征

(1)房地产开发全过程的风险认识
投资决策阶段
前期工作阶段
工程建设阶段
租售与物业管理阶段
(2)房地产开发风险因素结构框图
系统风险
非系统风险
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敏感性分析

盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下,通过盈亏平衡点(BreakEvenPoint,简称BEP)分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点,即在这一点,销售(经营)收入等于总成本费用,正好盈亏平衡,用以考察项目对产出品变化的适应能力和抗风险能力。一般而言,盈亏平衡点越低,项目盈利的可能性就越大,对不确定性因素变化带来的风险的承受能力就越强。
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