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国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
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一、销售收入确认基本规定
全部价款:现金、现金等价物及
其他经济利益
代收款项:
凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应全部确认为销售收入
未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
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具体规定一:
一次性全额收款:应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
分期收款:应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
银行按揭:应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
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具体规定三:
视同销售收入的确认(作为广告宣传费和业务招待费的计算基数):企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。(上海成本利润率暂定15%)
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具体规定五:
已完工产品的界定:
开发产品竣工证明材料已报房地产管理
部门备案。
开发产品已开始投入使用。
开发产品已取得了初始产权证明。
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二、销售收入确认具体规定
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,并可以作为计算广告宣传费和业务招待费税前扣除的计算基数
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具体规定二:
采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入:
支付手续费方式:应按销售合同或协议中约定的价款于收到已销清单之日确认
视同买断方式:约定的价格与买断价格孰高于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
基价(保底价)并实行超基价双方分成方式:
属于由企业与购买方签订或三方共同签订销售合同或协议的,约定价格高于基价,则按约定价于收到已销清单之日确认收入,企业支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;约定价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到已销清单之日确认收入。
属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加分成额于收到已销清单之日确认收入。
包销方式:包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
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具体规定四:
企业销售未完工开发产品取得的收入的处理:
销售时,应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。完工后,企业应及时结算其计税成本并计算实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率上海市暂定为15%;
属于经济适用房、限价房和危改房的,上海市暂定为3%;
企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
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三、成本费用扣除的基本规定
必须区分期间费用和开发产品计税成本、已销与未销开发产品计税成本。
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。
企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。
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