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刘美玲【摘要】促进企业加强经济核算,规范房地产市场发展是我们迫切的任务。目前简化税制和降低房地产行业税收是现代国家税制发展的主流背景,降低房地产开发商的成本,挤掉房产虚高的泡沫,使中国的房价与收入的比值达到合理范围是我们努力的目标。借鉴外国房地产税制的核心,降低税率,采用低税率宽税基,纳税覆盖面广,扩大征税范围的政策。
【关键词】房地产开发企业简化税制税收合理
自20世纪以来,我国已加强了房地产的开发和发展,特别是自1997年通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需,这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点,从而使中国顺利地摆脱了经济危机危害,其效应持续了10年,并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。
由于我国房地产经营的特殊性,以及房地产税收制度设置的不合理因素,税收重叠,品目繁多。在房地产行业发展至今,目前我国房地产行业所征的税种有营业税及其营业税赋税、城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税等以及地方政府开征的建设项目保证金,环境保护费、绿化费、人防异地建设费等,如此种种品目繁多,已经成为房地产行业从业人员比较烦琐的工作和房地产开发商沉重的负担。
目前房地产税收几乎涉及现行税制的所有税种,使房地产税费制度成为中国现行税制体系中最复杂的行业税费。从整体来看,这些税收收入对国家财政收入,拉动经济发展起到了一定作用。但税费过高加大了房地产行业的成本,使中国房产的房价呈现虚高,为使我国房地产正常发展,我们应做好:
一、简化税制和降低房地产行业税收是现代国家税制发展的主流背景
就按天津政策举例来说
(一)首先是与企业销售挂钩的营业税及营业税附加
现行税制对房产收入征收5%的营业税,然后根据营业税要征税13%的赋税,%。
(二)企业所得税
(天津市地方税务局公告2010年第3号)的规定
企业销售未完工开发产品的计税毛利率按照下列规定进行确定:
开发非经济适用房项目的,暂按25%确定;
那就是说开发非经济适用房就要按,收入*25%*25%=。
(三)土地增值税
土地增值税是房地产企业的第三大税种,它是按照增值额的60%征收的,土地增值税对房地产企业来讲税负不轻。它已创下当前中国税率最高的记录,增值额的60%将被国家以税款方式拿走。
但在实际操作上,政府为了先征到税也要根据收入额预缴2%、或3%、或5%。
企业所得税、土地增值税,在设计之初,是为了征收企业的利润额,现阶段在房地产行业都变成了与企业的销售挂钩的流转税的味道,这就给企业前期开发资金造成很大负担,征收这两种税不再以企业的经营业绩为主,而以企业的销售为主,国家是按期收到了税款,但国家不是拿走房地产企业的利润,企业很可能是用贷款交了税款。
根据上面的三种税,企业在销售时,不管销售占总额多少比例,开发成本收回多少,企业是否有盈利,%的税,还有1%-%的房屋维修基金,%-%。这还不包括地方政府的收费。税收和费用之高是其他类行业所没有的。
(四)印花税
印花税是不与企业的销售收入挂钩的,它是企业订立合同、取得证照、注册资本时征收的税种,如果一个企业要注册资本6000万,首先要交3万元的印花税,它是不管你开没开业,盈没盈利先交的。有人不禁要问你为什么要注册那么多资金,还没开业就交3万元税款哪?其实开发商也不想交,但没有办法,因为房地产行业要根据资质才能承揽开发项目,资质要与注册资本挂钩的,说明白的话就是你没有一定的注册资本就揽不到相应的项目,一环套一环,使你被动的要纳税。
以上所列的还不是开发企业的全部税,就已经很高了。因此,减税、让利于民是拉动新一轮经济增长的重要举措,靠过量发行货币支持房地产泡沫发酵,迟早会有楼市泡沫破裂的一天。因而,加强房价控制力度势在必行,降低税收是主流。
二、改革和完善现行房地产收费制度
对于开发地产行业从我们的税收规划的着重点就不是很合理的,税收收入过多地放在了房地产的开发阶段,即是把大部分税款放在了人们通常称的一级市场,而没有加在二级市场和三级市场。买过房的人都知道,房主除了应交的房款和维修基金以外,只需要再交一个契税和印花税,他所要交的税费比房地产开发商承担的税费要轻得多,房主只要在初期交一笔买房款,在后期的使用过程中就不要交任何费用了,这就是为什么好多人要买房投资?为什么要靠炒房发财?房价的虚高和税费设计的纳税缺陷有着必然的联系,要想房价回归正常,并且满足人们最初的居住功能,必须挤掉买房不住的那部分,这就需要税法发挥功能,起到调节作用。降低开发过程的税费,把降下来的部分加在二级和三级市场上。从而完善现行房地产的税费制度。
当前房地产企业税收负担普遍偏重。房地产行业是典型的资金密集型行业,但随着“国八条”和“京十五条”的限购措施和政府部门的宏观调控,利润已不像改革开放之初那样,现在已经从“暴利行业”向“平利行业”转变。沉重的税费已经成为推高房价的助手。
三、完善中国的税收法律制度
(一)税收法制建设方面,为了保证税收的严肃性和权威性,在税收法律的立法过程中,中国可借鉴西方发达国家制定专门的纳税人权利法案的做法。
(二)在税收征管模式的构建方面,首先提高税务基层工作人员水平,然后加大力度培训房地产行业的老总,会计人员,使行业内既知道如何征管,又知道怎样纳税,做到明明白白的征管明明白白的纳税。不要使企业在缺乏税法知识的情况下,变成无心的偷漏了税。
(三)在税收制度方面,应通过进一步完善和优化税制,实现税收公平,以税制的合理性促进公民纳税人意识的提高。把房地产行业的税收分化在不同阶段纳税,借鉴外国房地产税制的发展趋势,降低税率,扩大征税范围
(四)改革现行房地产税制、规范税法
我们现在税收政策本身就不规范,企业不仅要正常纳税,还要面临地方税务局,国家税务局还有税务稽查的随时抽查,而且你不必存在侥幸心理,名为抽查,但100%会查到你的,必须规范税收管理,把税收负担降低到最低程度,不能让税法有几个版本的解释,完善中国的税收法律制度势在必行。
四、做好税收的宣传工作,改革税制
从现在来看,我们的政府是做了一些公益广告,宣传税收的效用和好处,宣传依法纳税利国利民,但是深度和力度都不够。我国要花大力量进行纳税宣传,使人们认识到纳税光荣,纳税是为国家做了贡献。
税务征管、稽查,首先是征和管,做到服务企业,辅导企业合理合法纳税,而不是以查为主,以罚为最终目的,疏导企业依法纳税的途径,建立纳税人的信心。我们的政府官员,应廉洁守法,不要大量花费和贪腐纳税人的钱财,使纳税资金取之于民,用之于民。
从目前看,房地产行业确实存在税负和摊派费用过高,从而加大了房地产行业的开发成本,房价虚高税费过高是脱不了干系的,我国加入了WTO以后要和国际接轨,那么税收制度与国际接轨也势在必行,调整房地产行业的税收政策,与国外看齐,应当采用低税率宽税基,纳税覆盖面要广的政策。
为什么要对我国房地产税收制度法律问题研究?因为房地产在目前的中国乃至世界,都是一个非常热门的话题,它不仅仅在经济领域有着重要的意义,还渗透到了每一个居民的日常生活中,并对居民的生活产生了巨大的影响?房地产是社会财富的重要组成部分,对房地产行业税收的规范将对改进和完善我国的税收制度起着决定性作用。因此,房地产市场规范发展是我们迫切的任务。房地产的健康发展决定了经济的稳定增长。相反,如果房地产存在泡沫,而且一旦破灭将会给整个社会带来危机,将要导致经济滑坡和社会动荡。
参考文献
[1][M].上海财经大学出版社,2011.
[2]韩东平,[M].科学出版社,2008.
作者简介:刘美玲(1963-),女,汉族,天津人,本科,中级会计师,任职于天津市富城房地产开发有限公司,研究方向:税收与财管。
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