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一期主题温泉公园项目可研
项目公司
项目开发公司克什克腾旗三特旅业发展有限公司是由武汉三特索道集团股份有限公司与宁夏鑫泰能源集团有限公司合资设立,公司注册资金5000万元,武汉三特索道集团股份有限公司占股80%,是一家致力于克什克腾旗旅游资源开发、建设、经营为一体的专业性旅游公司。
公司下设四个管理中心:阿斯哈图石林管理中心、黄岗梁国家森林公园管理中心、西拉沐沦河—浑善达克沙地管理中心、热水温泉管理中心,正在统筹开发、经营克什克腾旗黄岗梁森林公园、希拉沐沦河――-浑善达克沙地、阿斯哈图石林(托管)等项目,同步,公司将分期开发建设热水嘎拉德斯汰温泉小镇旅游度假区,将克什克腾旗打导致“塞外天堂”的国际性旅游休闲度假目的地。
项目概况
1、区位概况
热水温泉度假区(一期)主题温泉项目位于内蒙古赤峰市克什克腾旗热水旅游开发区河道南岸地块。
克什克腾旗位于内蒙古自治区东南部,赤峰市西部,南北长207千米,东西宽170千米,总面积20673平方千米。总人口25万人。是一种以蒙古族为主体,汉族居多数,蒙、汉、回、满、壮、朝鲜、达斡尔等8个民族聚居的地区。
项目所在地热水塘镇是克什克腾旗世界地质公园九大园区的旅游集散中心,毗邻克旗城关镇----经棚镇,集通铁路从此穿过,处在连接黄岗梁林场、阿斯哈图石林、大青山、西拉木伦峡谷等重点园区的中心枢纽位置。
2、项目概况
本次投资的主题温泉公园为热水温泉度假区一期项目。
热水温泉度假区将借助热水塘镇克旗区域旅游集散中心的区位优势及“康熙御泉”的优质温泉资源,面向将来克旗国际化旅游目的地的市场需求,建设国际化的旅游服务及休闲度假综合体,使其成为克什克腾旗世界级旅游区内重要的“旅游特色风情集散小镇”和“国际温泉休闲度假旅游中心”。
本次开发的温泉主题度假区项目筹划动工,建设期6年。
项目开发条件
1、温泉禀赋一流
热水温泉开发运用已有一千近年的历史。热水温泉重要分布在嘎拉德斯汰河北岸山前洪积扇裙上,,动储量3017吨/日,热水涌水量和承压性较大,补给充沛,重要是由大气降水、孔隙水、裂隙水、裂隙水沿断裂破碎带渗入、循环,在地壳深处受热后,又在花岗岩破碎带中汇集,沿裂隙上升涌至地表形成温泉,水温在摄氏81度左右。温泉水中含化学元素***、镭,特殊气体氡、硫化氢,稀有元素镓、钼、钨、锂、锶等47种微量元素。泉水望之清澈透明,尝之无味,嗅之有硫磺的味道,洗浴后皮肤有润滑感。对治疗皮肤病、风湿、高血压和心脑血管疾病有独特疗效。因水中含镭元素,形成低放射水质,对治疗神经系统疾病有独特疗效,历来有“自然之经方,天地之良医”的美誉。康熙皇帝曾赞曰“此为圣水,宝似金汤”。1981年,在全国温泉评比中,热水温泉被列入全国十一种甲级温泉的第二位,被中国国土资源部和矿业联合会评为“中国温泉之乡”。
目前,热水温泉的实际日供水量为1600立方,目前用量约1000立方,政府可以保证在开发合同中商定的对本项目400吨/日的供水需求。
2、交通区位日益便捷
克什克腾旗距离京津唐地区和东北省份较近,属于周末休闲度假可达到范畴圈层,是京津唐、东北省份旅游休闲度假的重要目的地之一。
克旗内部景区之间交通便捷,政府已经完毕连接各景区内的高级别旅游公路800多公里,旅游公路网络化基本建成。
热水塘距经棚镇和林西县均为30公里,在克什克腾旗与林西县交界处,集(集宁)通(通辽)铁路、303国道皆从镇中穿过。从经棚镇有直接到热水塘的班车,经棚到林西的车也会通过热水塘,克旗周边规划的机场选址在林西,已经立项,项目外部交通将日益便利。
3、旅游市场具有一定基本,且潜力巨大
克什克腾旗旅游资源丰富,“醉美克旗”素有内蒙古旅游的“缩影”、“北京御花园”之称。作为距离北京近来的内蒙大草原,克什克腾旗的旅游资源具有很强的比较优势,克旗旅游近年来获得了长足的发展。阿斯哈图石林作为国家4A级景区,接待游客18万人,热水塘镇作为去阿斯哈图的必经之地,成为游客住宿休闲的重要集散地,旅游市场已经具有一定基本。随着周边黄岗梁林场等园区的梯次开发及将来冬季滑雪项目的建设,该区域旅游市场潜力巨大。
4、项目开发弥补市场空白,市场前景良好
克旗政府在热水成立了旅游开发区,既有宾馆、疗养院、商务中心、培训中心26家,其中成规模酒店11家,总接待床位达到4000个。是内蒙古自治区范畴内功能齐全,集疗养、旅游、度假、娱乐于一体的品牌草原旅游度假区,是克旗第二大旅游集散中心。
但克旗对温泉资源的开发目前还处在“招待所式的”初级阶段,基本上都是酒店提供浴缸的泡澡方式,仅有几家星级酒店有泳池,可以说现代意义上的温泉休闲旅游产品还处在“零产品”阶段,优良的温泉资源没有得到较好的运用,远远不能不能满足现代旅游者休闲度假的需求。克什克腾旗三特旅业发展有限公司对热水温泉的开发将主线变化热水温泉产品的低层次和单一性,弥补本地温泉产品空白,具有良好的市场前景。热水开发区目前旅游休闲物业销售状况良好,区域市场购买力强,高品质的旅游休闲物业市场需求明显。
5、克旗政府大力支持,配套支持政策良好
克旗政府承当了温泉小镇相应的配套基本设施,为项目的开发发明了较为良好的条件。
(1)道路:按国家二级以上道路原则(主干道)建造,含道路绿化、路灯(由政府提供土地)。其中,主干道:宽22米(双向四车道14米,中间隔离带2米,两边人行道6米)
(2)嘎拉德斯汰河河道防洪整治及滨水景观改造工程
(3)配套污水解决厂和电力、热力等设施。
项目规划
本次投资的主题温泉公园为热水温泉度假区一期项目。该项目作为整体温泉度假区的“启动引擎项目”,紧扣“蒸汽机车文化”主题,分为“热水主题温泉公园”和“民宿休闲物业”两大板块,以火车小站、天幕站台及站前广场街为外在建筑、景观形式,开发建设室内外一体的机车主题休闲温泉及涵盖民宿酒店及餐饮娱乐等业态的主题休闲街区。
项目投资
项目总投资为35585万元,其中前期费用15000万元、热水主题温泉公园投资3000万元、旅游休闲物业13500万元,建设期2-3年(-),其中温泉公园估计建成,投入经营。
本次赚钱测算期(-2032年)。
项目分类
投资额(万元)
备注
前期费用6227万元
一期土地费用2875万元。前期规划费用425万元;
一期开发用地115亩,地价25万/亩.
二期土地费用2550万元,规划费用377万;
二期开发用地102亩,地价25万/亩
热水温泉度假区23268万元
热水主题温泉公园
5268万元
项目占地面积34亩,涉及景观和温泉设施及配套和温泉接待中心(约5600平米温泉公园总建设投资3108万元,约3000平米温泉接待中心1360万元,温泉装修及设备购买总计800万元)
旅游物业
18000
(采用滚动开发模式)
项目占地面积217亩,总计90000平米的旅游物业(其中2平米温泉商业街,采用出租+发售形式;51000平米旅游配套商业采用发售形式。)
单位建安成本(不含土地成本)3420。17000平米旅游休闲民宿,采用发售形式。
单位建安成本(不含土地成本)2676,元/m2;
总投资29495万元
项目收益预测
热水温泉度假区(一期)按照旅游门票收入+物业发售+商业出租的综合收益模式,重要形成主题温泉公园、旅游物业(含物业发售及商业出租)两块收入:
1、主题温泉公园收入及成本预测
(1)热水主题温泉公园收入预测:克旗处在暖温带向寒带的过渡地区,夏季气候凉爽、草场丰茂、温润多雨、空气清新,近年来旅游旺季游客呈爆发性增长趋势。本项目按旺季45天(一期测算尚未考虑热水秋冬季开展温泉度假旅游的巨大潜力),每天1300人计算,估计热水温泉小镇入园人数6万人起步,(园区合理容量),人均消费按120元计算,—按人均消费150元,起按人均消费180元计算;
表1-1热水主题温泉公园项目收入预测表(万元)
项目
E
E
E
E
E
E
-2032E
游客人数
0
0
6
增长率
30%
30%
20%
20%
人均消费
120
150
150
180
180
营业总收入
0
0
720
1170
1521
(2)热水主题温泉公园成本预测
设施维护维修费用:-按营业收入的5%计算;-2032年按营业收入的8%计算;
折旧及摊销:800万装饰装修及设备投资按8年折旧,到期计提重置成本;其她投资(涉及30亩土地成本)按摊销,计残值5%。
温泉资源费:80万元/年起步,按一定的速度增长到150万元/年
其她运营费用(水电耗材等):按营业收入的10%计算;
管理费用:建设期管理费用按40万/年;经营期管理费用按营业收入的5%计算。
人工费用:按60人(其中定岗人员30人),按80人(其中定岗人员40人),后稳定到100人(其中定岗人员50人),人工成本按定岗人员2500元×12月/人、非定岗人员元×10月/人原则。
营销费用:按---项目处在宣传招商期,每年营销费用200万元,后每年营销费用按100万元计算。
表1-2热水主题温泉公园项目成本预测表(万元)
项目
E
E
E
E
E
E
-2032E
维修费
0
0
36
折旧及摊销
0
0
204
204
204
204
204
温泉资源费
0
0
80
100
125
150
150
固定成本
0
0
320
运营费
0
0
72
117
人工费
0
0
150
200
250
250
250
管理费
40
40
36
营销费
0
0
200
200
200
100
100
变动成本
40
40
458
总成本
40
40
778
938
2、旅游物业收入及成本预测
(1)旅游物业建设及销售(出租)收入预测:
旅游休闲民宿:可供发售面积17000平米,分三年(-)建成;发售价格按4500元起,分三年(-)增长至6000元。
商业门面出租:出租面积按8000平方米计算(商业街门面及温泉园区其她商业出租面积):按免租半年,出租率(占总出租面积比率,下同)70%,平均租金70元/月/平方计算;出租率85%,平均租金上调至100元/月/平方,开始出租率100%,平均租金保持不变。
项目建设期三年(-),项目建设状况预测如表1:
表2-1旅游物业建设预测表
项目
E
E
E
E
旅游休闲民宿(m2)
8000
5000
4000
0
温泉商业街(m2)
2
18000
2
11000
建安成本(万元)
7494
8594
3762
根据前期市场状况调查,初步拟定旅游物业销售(出租)筹划如下:
表2-2旅游物业(商业街)销售(出租)筹划预测表
项目
E
E
E
E
E
-2032E
发售比率
25%
35%
50%
65%
60%-
-
发售面积(m2)
5500
12075
-
发售单价(元/m2)
6500
6800
7100
7300
7500
-
销售收入(万元)
3575
8211
15771
15759
5231
0
出租比率
70%
80%
90%
90%
100%
100%
出租面积(㎡)
11500
17940
出租单价(元/㎡/年)
840
960
1200
1200
1200
1200
租金比例
50%(免租半年)
100%
100%
100%
100%
100%
实收租金(万元)
483
17222400
23989500
12554325
5579700
5579700
总计物业收入(万元)
4058
9933
18170
17015
5789
557
表2-3旅游物业销售(民俗酒店)发售筹划预测表
项目
E
E
E
E
发售比率(占总面积)
40%
50%
70%
100%
发售面积(m2)
3200
4900
6230
2670
发售单价(元/m2)
4350
4700
5000
5500
销售收入(万元)
1392
2303
3115
表2-4旅游物业销售(出租)资金收入预测表
项目
E
E
E
E
-2032E
-2032E
销售收入(万元)
5450
12236
21285
18484
5789
557
(2)旅游物业经营成本及损益预测:
一期物业项目筹划占地50亩,建筑面积25000m2,。
休闲民宿建筑成本:相应销售面积按建安成本2676元/m2+土地成本550元/m2计算建筑成本;
商铺建筑成本按建成面积3420元/m2+土地成本550元/m2计算建筑成本;
商铺折旧:按建成面积3420元/m2+土地成本550元/m2计算资产总额,分折旧,净残值5%;
运营费用(涉及营销费用和管理费用):按总销售额的8%计算,筹划销售完毕,运营费用降至
50万元/年。
规划费用所有算到第一年
税费:%税率计算,土地增值税、房产税等按物业收入10%综合税率计算;
所得税:按税前利润的25%计算。
项目损益如下表:
表2-3旅游物业项目损益预测表(万元)
项目
E
E
E
E
E
物业收入
5450
12236
21285
18484
5789
建筑成本
11465
8874
13104
4422
0
商铺折旧
-
-
-
-
运营费用(涉及营销费用和管理费用)
436
规划费用
150
115
130
55
营业税及附加
土地增值税、房产税
2049
税前利润
-
所得税
0
净利润
-
注:因后期需合并损益,此损益预测表未考虑税费减免优惠
(3)旅游物业项目滚动开发钞票流模型:
根据以上2-3模拟损益表,可得出项目各年费用支出,再根据项目建安成本可按60%实付动工、分两年建完付完的原则,得出如下滚动开发的钞票流量预测:
项目
E
E
E
E
旅游休闲民宿(m2)
8000
5000
4000
0
温泉商业街(m2
2
18000
2
11000
)
建安成本(万元)
7494
8594
3762
项目
E
E
E
E
资金投入
18000
10389
26256
销售收入
5450
22520
9738
当年费用支出
6539
当年应付建安成本
8445
10602
当年实付建安成本
10467
5067
9739
当年应付土地成本及规划费用
5050
支付当年费用支出余款
10389
6242
1339
可用于滚动开发的金额
10389
3、热水嘎拉德斯汰温泉小镇综合损益预测
综合以上预测,以项目公司为单位,得到项目的收入汇总状况如下表:
表3-1热水嘎拉德斯汰温泉小镇收入汇总预测表(万元)
项目
E
E
E
E
E
E
-2032E
温泉公园门票收入
旅游物业收入
10938
22520
9738
总收入
4、热水嘎拉德斯汰温泉小镇整体评价
如下估值成果是基于上述的损益预测,以折现钞票流量法对项目投资价值进行测算,本次估值选用10%折现率进行计算的,具体如下:
表4热水主题温泉公园项目整体评价
指标名称
经济指标
备注
总投资额(万元)
23000
建设期(年)
3年
-