文档介绍：目录
一、项目状况
二、产品分析
三、项目SWOT分析
四、目标客群定位
五、项目定位
六、营销推广策略
七、销售执行及人员配置
一、项目状况
具体建筑指数见下:
基地面积: 21344m2
建筑总面积: 35208m2
(多层面积: 10696m2,高层面积: 16216m2,商场面积: 7208m2,办公面积: 1088m2)
建筑占地面积: 6148m2
容积率:
建筑密度: %
绿化率: %
机动车停车位: 135辆
非机动车车位: 380辆
总户数: 226户
地下车库面积: 1550m2
二、产品分析
本项目——《大富苑》是一个集住宅、商铺、办公于一体的综合性项目。其中,住宅是主要物业类型,总建筑面积约26900m2左右,占总开发面积的75%,其次为一层商铺,沿康沈路而设。并另有少量办公楼。
项目东面临水——咸塘港。咸塘港是一条天然河流,但目前污染严重,水质较差,因咸塘港已列入周浦政府河流整治的重点项目,不良状况将有所改善;西面为康沈路。康沈路是连接周浦与浦东新区及南汇其他镇的交通要道。在本项目地块康沈路西端有一个交通路线的集中站点,停靠的公交线路及专线车通达上海浦东新区、市区人民广场、徐家汇的中心地带;南面为祝家港路,北面为汤木桥路,向周浦纵深地区延伸。
项目总体规模不大,约35000m2左右。但规划上注重绿化环境的营造、设置亲水平台。项目以多层、小高层为主要建筑形态,立面为简约、时尚的现代风格。
三、项目SWOT分析
为了使本项目定位及营销策略更具针对性,根据我司市场调查及对本项目产品状况分析,本项目优势、劣势、机会、威胁状况具体如下:
优势(Superior)
宏观市场的良好走势,为项目去化带来利好因素
上海房地产整体市场的良好走势,是本项目未来市场销售利好的基本保证。
周浦镇区位优势
周浦镇号称浦东十八镇之首,是南汇区商业经济比较发达的中心镇。本项目位于周浦镇区域,其区位决定了项目本身影响力将辐射至南汇及浦东区域。
交通便利,四通八达
除周浦镇中心区域交通路线密集外,本项目地块所处康沈路,有大量公交路线及专线车在此设立站点,通达各郊县区、徐汇区、浦东新区及人民广场等地区,出行十分便利,是周浦镇的重要交通枢纽之一。
咸塘港——天然水景资源
咸塘港是贯通周浦地区的天然河流。在上海房地产市场上,天然水景资源向来是提升住宅小区品质的重要标志之一,临水而居是高档次生活的象征。本项目地块东面紧靠咸塘港,拥有天然的水景资源,对提升本项目整体品质具有很大利益。
劣势(Weakness)
地块位置相对偏僻
本项目地块位置与周浦镇中心相距约有一站路,区域环境与周浦镇中心的繁华景象有较大差距,比较偏僻。
河水污染严重,视觉效果较差
虽然本项目东面即为咸塘港天然河流,但河流污染非常严重,呈现乌黑色,视觉效果比较差。因此,将对整个小区住宅品质仍然产生负面影响。
机会(Opportunity)
周边地块进入开发阶段,带动区域人气聚集
随着紧靠本项目地块的《沈默荷兰园》、《创欣南苑》的开发,将使区域目前状况得到改善,吸引并聚集人气,形成板块效应。对本项目区域环境的改善和未来市场销售,具有很大的积极影响。
产品总体规划思路具有前瞻性
本项目产品规划强调绿化景观的营造、水景资源的利用,且立面为时尚、简约的现代风格。而当地的其他同类产品仍以早期的欧式风格为主。可以看出,本项目产品规划在当地具有一定的前瞻性。
产品开发思路具有较强针对性
从本项目的户型状况来看,主要为130m2左右的三房,依照当地市场价格来分析,本项目的主力总价约在50—60万之间。可以看出,本项目产品种类比较单一,针对性比较强。
咸塘港河流污染治理,带动地块价值上升
根据南汇政府市政发展规划,咸塘港河流的污染现象将得到大力整治,届时将从源头开始,排除污染源,改善整个水质。这一举措将极大地改善本项目住宅小区的居住品质。
威胁(Threaten)
周边个案的开发,带来激烈的市场竞争
从销售角度来看,本案周边的住宅小区的开发建设,将产生较大的市场供应量,分流本项目的客源,从而造成正面市场竞争,对本项目未来销售带来较大压力。
四、目标客群定位
1、客群来源及构成
区域性客户
主要指在周浦镇居住、工作、经营企业的客户,这类客户是本案未来去化的主力客户。
南汇区购房者
周浦镇对于整个南汇区而言,商业繁华、经济发达,其影响力非常巨大,辐射至南汇区整个地区,将吸引南汇取其他区域的客源进入购买。
浦东新区购房者
本项目紧靠浦东北蔡,与花木、六里地区相距不远。但上述区域目前的市场价格居高不下,约在6000元/m2左右。而周浦地区