文档介绍：地产秀:人人都想做房东
今年年初,深圳市统计局城调队公布的数据显示,更多的深圳居民把购房作为投资,,%。深圳居民的消费观念正发生较大转变,越来越多的居民开始选择投资,把手头上的钱盘活。
越来越多的人准备将热钱投向地产市场,做起了买房收租的房东梦。但是房地产投资市场的复杂性与不确定性却让这些准房东们很是有些担心。广告上“7年收回首付投资,若干年后净得一套公寓”之类的措辞是那么的吸引人,但是投资房地产的价值究竟有多少?如何测算?目前广告中的计算方式是否客观准确?这些都让他们举棋不定。
一个成熟和理性的市场,住宅的投资回报率多少算合理?经济发达国家和地区年投资回报率一般在5%左右。专家认为,中国作为发展中国家,住宅发展具有巨大空间,年投资回报率应高于住宅发展达到或接近饱和的经济发达国家和地区。
现在已有不少房地产商推出投资概念来吸引购房者。但在运用上还有些过于简单。比如某一知名公寓在广告中就为购房者提供了“投资价值分析”:首付5万元,并提供八成20年按揭,入住后每月偿还1400元贷款,附近市场上同等公寓房每月租金收入2000元。7年收回首付投资,以后每年还挣7200元,若干年后净得一套公寓。
这样的“投资价值分析”结论是值得商榷的。
租金收入会有波动
从微观经济学的角度看,如果在需求相对稳定的前提下,新的公寓建成之后会造成某一区域内公寓供应量的增加,因而会稀释这一区域公寓租金的价格,导致租金价格下降;此外,作为后入市场的公寓经营者,一般会先以低租金来吸引租户,扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价,就会受到整个公寓出租经营者市场定价的影响,而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。按照国际惯例,房价一般是月租金的100-200倍,一旦超出这个标准,两者会相应做出调整。
供需状况是影响房价与租金比最直接的因素。当市场供应量大时,房价与租金都会相应回落;当市场需求量大时,房价与租金则会上升。目前台湾房价与租金比是300:1,年投资回报率3-4%,香港为6-8%,美国在5%左右,深圳则在6-10%之间。一般来说,只要房价与租金在200:1至100:1之间浮动就属合理,年投资回报率达到5%就已经算是非常不错的投资项目。
租金不等于净收入
租金收入只能是毛收入,不能作为净收入来直接抵消还贷支出。这里要先考虑税收的因素,出租人收到月租金后,须先交纳房产税,税率为租金收入的12%;%,个人所得税20%;如果再考虑扣除公寓出租专业代理的佣金,7年收回首付的结论显然有问题。
商业房地产投资具有较为复杂的知识与分析技术,即强调市场分析的同时,十分注重租金现金流出和流入的关系,房屋的出售价值高低也是由租金现金净流入的高低来决定的。
在美国,由于金融工具高度发达,不动产投资行为非常成熟,为了使投资人能够较为准确地预测不动产的获利性,收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远的发展。投资房地产,对投资资本的期望,一般来讲有两个,一个是将投人资本全部回收,这种投资期望被称为资本返还;另一个是在投资资本的使用过程中,不断获得额外的收益,直到最终投资人将最初的投资资本收回(这里收回