文档介绍：2017/9/4
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金融学院程大涛
房地产金融与投资
第七章不确定分析
第六章财务分析
第二章投资分析原理
第一章绪论
第三章市场分析
第四章区位条件分析
第五章融资与资金成本分析
第八章风险与投资决策分析
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第7章不确定性分析
盈亏平衡分析
不确定性的主要表现:
基础数据、基本指标、项目经济效益结论,有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计;
由于时间的关系,确定情况下的数据和据此数据所进行的分析结论都发生了变化。
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不确定性与不确定性分析的含义
不确定性产生的原因:
信息的不充分性
人的判断能力的有限性物差异性
市场供求变化的影响
经济环境变化的影响
不确定性分析的含义:
以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法,通过分析和计算各种不确定性因素的变动对投资项目的经济效益的影响程度,分析可能出现的风险,进而确认投资项目在财务、经济上的可行性。
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租售价格及租售率
土地费用
开发周期
建安工程费
融资成本
资本化率
购买价格
权益投资比率
出租率
运营费用
开发投资
置业投资
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提高项目风险防范能力
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考虑符合投资主体实际情况
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考虑投资的长期风险
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减少投资决策失误
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作用:
平衡分析、敏感性分析
方法:
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盈亏平衡分析
第7章不确定性分析
盈亏临界点,是利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态。在这一点上,销售收入与总成本费用相等,盈亏平衡。
盈亏平衡分析,研究房地产投资项目中的各变量(开发量或销售量、成本、销售利润)之间的平衡关系,找出盈亏临界点。
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利润=销售收入-销售税金-成本
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固定成本
变动成本
单位变动成本V
开发数量
销售收入
总成本
盈亏分析计算
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求预期利润
求销售量时
求销售量时
当E=0时的销售量,
当E=0时的销售单价,
先建立收入函数S(Q)和成本函数C(Q ),通过方程式求解,可求得保本销售量Q*,Q*可能会有多解。
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S(Q)线和C(Q )线有两个交点M1和M2都是盈亏平衡点,分别对应着开发量Q*1和 Q*2,开发量在Q*1和 Q*2之间项目盈利,超出这个区间,项目亏损。