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一、项目概况
二、市场环境分析
三、项目SWTO分析
四、项目定位
五、招商策略及管理运行模式
六、整合推广策略
七、招商进度安排
八、结束语
一、项目概况
1、地理位置
兴宁商城在桂平市新天地步行街和桂南路交汇处,靠近一农贸,坐拥桂南路、桂贵路、人民路三大客源。
2、商业气氛
新天地步行街是多年兴建起来新型商业步行街,这里是新旧商业区结合地带,在步行街内聚集众多服装专卖店、大型超市、药店、饮食店、网吧、家电城等业态,开业之初,即吸引了大批市民眼光。这是众多时尚商品,吸引了众多年轻人前来购物,而且形成了特定消费群。
3、商场规模
F1:1500m2
F2:20XXm2
F3:20XXm2
F4:1200m2
F5:1600m2
F6:1600m2
F7:1600m2
F8:1600m2
F9:400m2
二、商业环境分析
1、政策、宏观经济环境
桂平市是中国县级优异旅游城市,城区人口20多万,享受着“中国一一
东盟自由贸易区”、泛珠三角区开启建设和贵港建设“玉贵走廊”等优惠政策,伴随国家继续加大西部开放力度,桂平市经济实力不停壮大,且速度快,城区商业环境有了长足发展。
2、城市商业环境
桂平市商业经过多年发展,逐步形成了以桂贵路、桂南路和人民路为关键商业格局,现在仍以沿街商铺经营为主,整个城市商业还处于街区式经营环境,但近两年来,伴随商业地产发展,桂平商业格局有聚集趋势,其中主力店对商圈聚集起了磁石作用,多年来前后出现了新天地步行街、桂平商厦、宏辉商厦、桂平商全部等较现代商住楼盘,经过一定时间经营,有些市场取得了较快发展,但也有些经营惨淡,举步维艰。能够估计,以后两年,桂平市还将出现较多商业楼盘,商业配套设施将越来越完善,将吸引更多主力店进驻,而且商场将向专业化发展。
3、项目竞争环境
多年来,桂平商业地产发展快速,因为大多数楼盘以商住结合形式展现,桂平商业市场也如“雨后春笋”般涌现,但对于一个只有20多万人口四级城市来说,展现出了“消化不良”症状。以下是项目周围商业市场比较:
名称比较项目、^
新天地步行街
桂平商厦
桂平商全
部
宏辉商厦
占地面积
20XX0多m’
约3000m,
5000多
地段
背靠人民路,连接
桂南路和桂贵路
桂南中路,距离步行街约800M.
桂南中路
桂南中路和桂平商厦相连。
物业配套
大型停车场、两条计划路、一条百米步行街,有购物手扶电梯。
前有广场,50
米沿街商铺
停车场、中庭
步行街
地下停车场、电
梯、内街广场
经营方法
沿街商铺、独立经
营
一层沿街商铺、二层小商铺,独立经营
一层沿街商
铺、二层小商
铺,独立经营
未定
业态组合
服装、超市、药店、精品店、粉店、茶叶专卖、书店等
一层服装专卖店、鞋店、书店、剪发店等
一层诊所、剪发店等,二层旅游产品
未定
经营档次
中高
中高
中低
未定
经营环境
好
很好
通常
通常
消费群体
15—30岁年轻人、
初高中学生
中青年居多
还未开业
还未开业
由以上比较分析可知,项目标竞争是比较猛烈,四个项目全部集中于桂南路,且全部相距不远,商家经营压力可想而知。但兴宁商城自有自己优势,它所在步行街,规模较大,入市早,地理位置优越,人口流动大,已形成了较为固定消费群。
4、居民消费情况
桂平市现在还是一个县级旅游城市,市区人口仅20多万,且居民月收入普遍低于1500以下,相对来说,稳定消费群体有限,而且居民购置力较弱,在接收调查居民中月消费支出预算在100元以下占约四成,101—300元占约二分之一。多年来桂平市经济发展快速,大家生活水平有了很大提升,但生活仍处于满足衣食住行后起步阶段,大部分居民消费相对保守,储蓄和小孩教育生活费用占绝大部分。但大部分年轻人消费观念较超前,且负担轻,有多少花多少,不乏超前消费用户。而大部分学生属于知识文化人群,她们消费观念是比较超前,大部分家长全部比较溺爱小孩,她们含有相当消费能力,且她们消费带有一定盲目性,看见什么喜爱就买什么,展现“你有我也要有,我要比你好!”心理。
分析结论:
一、城市经济发展潜力大,商业市场大有可为。
二、多年,桂平市商业经营环境处于由传统商业模式向现代商业模式过渡时期,即由分散经营向聚集、专业化靠拢趋势。
三、居民消费能力不高,但年轻人消费观念超前,消费能力较强。依据市场调研,新天地步行街用户以15-30岁年轻人居多,所以项目标目标群体定位以青年人,经营中等、实惠、时尚商品为宜。
四、项目竞争较猛烈,商家经营压力大,在同一桂南路上,就有较多经营同类商品临街商铺,项目以联营方法操作是可行。
三、项目SWOT分析
优势
•企业优势
a)企业决议者含有独特战略眼光,含有超前市场意识。这将有利于项目各项工作开展,这是招商成功基础。
b)企业拥有雄厚资金做后盾。
•项目优势
a)区位优势,坐拥桂南路,桂贵路人民路三大客源,靠近汽车总站和一农贸,人流量大。
b)兴宁商城所在步行街,规模较大,入市早,地理位置优越,人流量大,已形成了较为固定消费群,兴宁商城是“坐享其成!”
c)兴宁商城开业后将成为步行街主力店,产生强大磁场效应,将吸引更多消费者前来购物。
d)统一招商,统一管理运行,将加大项目成功祛码。
劣势
a)此为二次招商,招商风险加大,再也不能失败,不然要想再次开启话,会难上加难。
b)竞争较猛烈,商家经营压力大,新天地步行街,和离此不
远桂平商厦、桂南路有较多经营衣饰类商铺,大大分流客
源。(这也是我们提议2、3层联营原因之一)
c)项目所在地客流量不均衡,呈波浪起伏状,即周六周日节假日人流量较大,平时人流量较少,白天人流量少,晚上人流量较多。
d)项目规模较小,且物业设施属中等水平。
机会
•共享机遇
a)桂平市人民生活水平及消费能力逐步提升,商业环境有了较快发展。
b)处于传统商业模式向现代商业模式转变时期,即由分散经营向聚集、专业化经营,由城镇商业街向城市商业街转变;正所谓:顺应大趋势赚大钱,顺应小趋势赚小钱。
c)越来越多外地投资者进入,带动当地商业发展。
•独享机遇一一率先引入联营方法,和优异管理理念,兴宁商城作为桂平首家规范化管理运行商城,在一定时期内,树立起了“先入为主”优势。
威胁
•直接威胁
城区人口较少,仅20多万,居民收入水平偏低,稳定消费群体有限,而且居民购置力较弱。
•间接威胁
未来竞争一一越来越多商业楼盘出现,将加大竞争猛烈度。
四、项目定位
市场定位
集购物、休闲、娱乐、饮食、办公等于一体多功效时尚购物商场。
经营定位
以中低级为主,兼顾高级,以“休闲逛街+百货娱乐”模式,商品质优价廉;中、低、高级百分比采取“五、三、二制”,即中等商品占五成,低级商品占三成,高级商品占二成。
经营特色
时尚+实惠
因为我们把商场用户消费特征定义为大众和现代结合,现代只有面向大众才有实际意义,在不脱离主流消费群体实际能力情况下,强调品牌时尚才有可行性。
业态定位
F1:兴宁商城数码广场——(和移动合作)
F2:青年时尚休闲基地
主营各类中低级时尚休闲服装加小型休闲冷饮吧。
F3:魅力新世界
运动休闲系列:主营男女运动休闲服装;户外运动用具等
皮鞋箱包:主营各类中低级皮革箱包;
针织用具:主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用具等;
化妆用具:主营中低级香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等;
仿真饰品:仿真珠宝项链等;
风情饰品:主营头饰类、衣饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等;
美容美甲类:主营美容、美发、美甲等。
贴纸照:贴纸照、自助卡拉0K等吸引年轻人玩意。
西餐主力店:如麦肯姆。
以上业态布局能够充足发挥出业态固有消费群,实现业态之间优势共享,劣势互补,使商场经“全方面”和“错位”克服了“楼上一层,人气减三分”这个痼疾,吃、穿、用、休闲、娱乐、办公、文化等“一站”体验式消费,使人气不再随楼层高度而下滑,从而有力确保商场连续旺场。
目标市场定位
青年+部分白领是本商场消费注流。
关键满足桂平市以周围县镇年轻人,初高中学生消费需要,打造
成为桂平市年青一族时尚购物广场,桂平市浓缩版“南宁裕丰商场二
商场形像定位
鉴于本项目标市场定位以主流时尚消费群定位,商场给大众感觉要简单。装修过于华丽一是成本高,二是给追求完美人华而不实感觉,反而让消费者怯步。不过环境必需清洁、摆放整齐,有现代气息,外观上要有特色。提议对商场大门及外墙重新设计装修。
五、招商策略及管理运行方法
因为前期商场操作不妥,造成经营不理想,此为二次招商,当慎之又慎,一着不慎,全盘皆输,且要想再次开启,则难上加难;现代大型商业物业管理精髓就是要把松散经营单位和多样消费形态,统一
到一个统一经营专题和信息平台之上。多年商业历史经验教训表明,不能统一运行管理购物中心,会逐步从“商业管理”蜕变成“物业管理”,直至最终完全丧失自己商业关键竞争力。
招商策略
统一招商管理标准:
.维护产业经营合适百分比
即零售、餐饮、娱乐(休闲)产业百分比为:52:18:30
.维护统一专题形象,统一品牌形象
在招商时要注意维护和管理好已确定经营专题和品牌形象。
.功效同业差异,形式异业互补
.集中品牌优势特色
我们在招商之前,应对桂平市场品牌进行调查,对商家进行排查模底,然后进行适合项目标定位和市场没有品牌引进,以南宁新和平品牌众多,可选择性强优势,集中一批含有市场竞争力品牌以打造本项目标经营特色。
.经营方法
经联营和租凭为主,自营互补标准。
.主力店优先,特殊用户给优惠标准。
管理运行模式
经营管理模式定位:统一管理、自主经营
“统一管理”就是商场负责项目整体形象推广、日常现场管理、用户查询、突发事件处理和商场活动组织统筹,统一管理能够经过收取合理管理费用、举行商场促销活动、收取出租活动场地等方法达成收支平衡甚至赢利;统一管理包含十个“统一