文档介绍：乌梅休闲度假庄园项目可行性探讨
关于项目土地取得
方案称“因为不改变农用地性质、用途和面积,故无需办理征用手续。”但从项目土地开发利用方式看,农民宅基地还建后会有310亩腾空,方案拟建商品住宅和经营用房,并在收入计算上将其做主要收入来源考虑。据我们所知,这部分土地虽然不是耕地,却同样属于集体土地,用于商品房开发自然需要征用,而要取得国有使用权证,挂牌交易过程也很难绕过。因此,项目所设想的到土地交易中心直接交费方式可不可行,还需重新咨询。如果不能有效取得土地合法权证,不但投资商的权益无法得到保护,而且项目的投入产出模式也将经不起时间考验。
关于项目村民安置
方案称项目建设的前提必须是对农民进行安置并保证就业,从安置角度看,让农民从低层住宅转入多层住宅,按照我们的理解是其住宅层次升级了,但农民所拥有的宅基地(土地)面积却缩小了,如果农民还没有真正改变身份,改变就业状况,这种居住方式还会和其原有的生活方式发生冲突(不能养家禽、家畜),在我国其他地方的新农村建设中便出现过农民拒绝搬家的情况。而要全部落实就业,按照324户,每户两个岗位计算,至少得安置648人,这对一个20万平米的项目来说,是不可能完成的。
关于度假市场前景
从北京、上海等沿海发达城市看来,度假经济都比较发达,每到周末,均有大量家庭自驾车到郊区去消费农家乐,但从武汉市目前的状况看,由于受经济发展水平、私家车拥有量以及人们的消费习惯等因素制约,目前郊区度假经济不象沿海发达城市那么时尚,其所谓“井喷”时期至少是5~10年以后的事情了。这一点从方案的提供的统计数字看也非常清楚:武汉市2006五一期间乡村旅游综合收入3629万元,这在整个武汉市五一期间旅游总收入()中所占的比重非常小。至于周末等非旅游热点时期,各度假中心的服务是否饱和,就更加不得而知了。因此,本项目总投资近4亿元,按照目前的收入水平,要在合理的时间内(8~12年)以长期经营方式实现项目收支平衡的可能性非常渺茫。
关于同类项目竞争
该方案虽然对项目的优劣势进行了简单分析,但其比较的参照物基本上是市区,缺少和同类竞争项目的比较。首先,该方案称项目与所依托的乌梅山风景区、乌梅山武汉生态游乐园的关系到底是什么?在同一座山脚下建设两个类似度假项目合不合理?其次,这几年,蔡甸这几年度假项目开发量很多,其度假总床位数是否真的只有1500张?假如这个数据是真实的,那么本项目一次性开发酒店会所就至少够500张床位,如果住宅部分也只用于度假用,那么本项目总床位将达到2500个,这对区域度假市场的冲击可想而知,且如何保证客源也对将来项目的经营带来相当大的压力。
关于该方案产品特色
该方案对项目规划做了一些初步构想,但由于缺少对该区域同类竞争项目的分析,我们也很难判断这类项目在该区域有没有足够吸引力。而且从一个潜在度假消费者的角度看,我们认为项目产品特色和吸引力并不明显
,乌梅山所拥有的自然资源是否具有稀缺性和垄断性?项目的农作物规划都难经得住季节变更的考验,由此是否会带来本项目度假消费的季节性变化?如果农家乐经营内容过于简单,将很难留住消费者在本项目进行“一天游或两天游”,加之该方案开头称项目离市武汉中心只有20公里,消费者当天赶回武汉市的可能性是很大的。如果不能留住消费者,相关经营用房的效益将受到冲击。
关于该方案市政