文档介绍：明明白白小户型(一)
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近些年来,小户型一直是市场追捧的热点,很多楼盘最先售罄的往往是位置并不是太好,但总价相对低一些的小户型。
小户型之所以受到热捧,原因有三:
一是总价相对较低。尽管小户型的单价往往比同质的大户型要高,但对于买家来说,总的负担要小一些;
二是出租便捷。从北京的租赁市场来看,小户型求大于供,比较容易成交,因而也最易得到投资型买家的青睐;
三是容易转让。目前二手房市场办理贷款的手续繁杂,大多数卖家都希望全款一次转让,这就使得二手房的交易实际比新房还难一些,而小户型因总价低,相对易于成交。
近一两年,北京商品住宅销售价格稳中有降,尤其是去年12月末,每平方米平均售价为4467元,比上年末下降了249元,降到了近几年的最低点。
但是,由于市区内的土地供应量极为有限,加上拆迁成本居高不下,期望过多地降低销售价格,似乎不切实际。从目前一些机构的调查结果看,大多数购房者能够接受的房屋总价为30-50万元,一些经济状况好些的,也不超过80万。然而,对于经济相对薄弱的年轻人来说,50万以上的总价似乎是可望而不可及。因此,一些开发商瞄准了市场空档,将过去分散在楼层中的小户型集中在整栋楼甚至整个社区中推出。继去年第一季度,一些楼盘推出了总面积15-50平方米的酒店式、商住式小公寓,以相对高的单价和相对低的总价,得到了年轻人的认同,掀起了热销浪潮,但同时也在业界引起了争论,担心这类牺牲居住功能而求得缩小面积以达到降低总价的住宅,会成为过渡型产品。
虽然小户型热销,但市场的供应量非常有限,主要基于以下几点:
开发成本不低。小户型“麻雀虽小,五脏俱全”,从厨卫的设施到房间的布线,样样都不少,同时与大户型在公用设施上共享,物业费却仅按面积交纳,因而使得社区公用设施实际单位面积成本增加;
设计难度增加。在混合居室的楼中,1居室虽然常常被设计在朝向最不好的一面,但因面积太小,很难兼顾采光、通风、户型、均好性等方方面面;
销售利润不大。卖一套小户型和卖一套大户型的手续和所费的功夫相差无几,但大户型的总利润却大得多。
实际上,不管是去年流行的“超小户型热”,还是今年掀起的“小户型社区热”,都是市场逐渐走向细分的结果。对于商家来说,在激烈的竞争中寻找市场空档,赢得商机;而对于买家来说,面对形形色色的小户型,由表及里,去粗取精,明明白白地挑选到适合自己居住或投资的住宅。
何谓小户型
什么是小户型?狭义的认为,60-70平方米以下的,具有厨、卫、宿功能的1居室,这中间包括超小型的酒店式公寓或单身公寓;广义的认为,总面积相对于市场主流户型为小的精巧户型或称做标准户型。比较一致的看法是:1居室60平方米、2居室80平方米、3居室100平方米。以上仅指单卫,如果变成双卫,再增加一些功能空间,比如储藏室、休闲阳台和独立餐厅等,可以将面积放宽10-20平方米。精巧户型面积虽小,但居住功能和大户型相比,不应该有太大的差异,这就要求精致地规划面积,巧妙地设计户型,其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费,也就是经济而不局促。
缩小面积与增加功能常常是一对矛盾,80年代以前的户型,因功能相对单一,居室可以做得小巧些,像1居室40平方米,2居室60平方米,而3居室也就才70平方米,这些户型中大多是只有过厅没有客厅,实际上是少了一个主要功能空间,也就是少了一间房。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式,以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中,居住的舒适度较之从前大为提高,但面积也相应地加大。
因此,小户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要,也就是说,在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上,再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求,兼容方方面面,像功能复合化、空间模糊化是住宅发展的重要趋势。
另外,使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前,绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据,即,建筑面积和套内建筑面积,前者为销售时的计价面积,而后者为户型所占用的面积。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比,一般标准户型在塔楼为77-82%,在板楼为80-85%,而小户型集中的楼层,因公摊加大,实际上要降低3-5个百分点。在进行项目之间价格比较时,应用某一户型的总价除以套内建筑面积,得出的单价才是该户型的有效面积的价格,这一点,对于在面积上斤斤计较的小户型来说,显得尤为重要
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明明白白小户型(二)
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小户型的分