文档介绍：从底商,到商业街,再到MALL,短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。近日,来自全国部分知名企业的代表、商业地产开发商、商业地产规划专家共同聚首浙江嘉兴,共谋商业地产市场发展趋势和现存问题。

商业与地产“两张皮”

“商铺在一段时间内非常火爆,现在许多投资者的铺面都搁在手里了,租不出去。现在‘一铺养三代’在发达城市已经玩不转了,但在内地其它城市,还有许多消费者加入投资商业地产的队伍。”在论坛上业内人士对此不无忧虑。

据了解,目前,从商业地产开发销售的角度,大致可分为以下三种类型:

一是出售商铺产权和经营权,业内人士称之谓“产权式商铺”。为了卖出去,很多开发商都采取了降低置业门槛,来化解大卖场面积消化的难题。大部分都“出售后返租”,并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号,营造了许许多多的概念。

二是出租。业内人士介绍,在这种方式下,商业地产商把开发出的项目以出租为主,开发商通过对招商权的完全控制,来达到控制进场业态种类,形成自己经营特色。这一类档次有高有低,档次高的有上海新天地、中信泰富广场等;中低档次的有贵阳三桥综合批发市场、沈阳时尚商业有限公司的太原街商铺。

三是,商家与地产商结成战略联盟。“现在最吸引人们眼球的是‘万达模式’。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系,其所建的商业项目在开工之前,便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄,故被称为‘订单地产’”。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本,避免新店建设方面的巨额原始投入。

但是,商业和地产始终还是“两张皮”。规划设计专家董光器认为,商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在,商业地产开发商和经营商、物业管理商三方交接还不规范。在这种状况下,商业地产投资项目前期风险是很大的。如果“养铺”不成成“死铺”,商业地产开发商、经营商和商铺投资商的矛盾就会暴露。前期投资风险和承诺兑现好坏是产生投诉的导火线,还可能形成类似住宅开发商、物业管理公司和业主的罗圈官司。

“现在的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来,遵循的是住宅地产操作手法,套现是第一位的,他们急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供货单位的材料款等。做法是一卖了之,后遗症较大。”中荀培路如是说。

商业“游戏”要有规则

商业地产开发和商铺投资经营是一个高投资、高回报、高风险的行业。一些商业地产投资商出于自身利益的需要,追求新的投资盈利模式,引发了大型商业网点发展高潮,抢商机争项目,论证不充分,建设开发盲目,招商和项目定位与市场脱节,造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理,并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一