文档介绍：台北、香港和澳门的城市竞争力与房地产
(一)前言
随着中国大陆经济快速发展,两岸四地城市之间的竞争也愈为激烈。尤其是台资、港资与外资企业要在两岸四地选择投资地点时,两岸四地主要城市竞争力的长期趋势,成为一个重要的参考指针。
在影响城市竞争力的诸多指针当中,房地产的发展也是一项有重大影响的因素。一方面不动产发展可以带动一长串的相关产业,所以不动产兴盛时,也可带动GDP的成长;但是,另一方面,不动产价格若涨幅太大,会造成劳力移入与外资投入的阻碍,对于一个城市的竞争力则会有负面的影响。
台北市为台湾地区的首善之区,不但城市硬件建设领先台湾的其他城市,而且由于台湾主要企业总部都设在台北市,所以台北市的税收及自主财源比例也远比其他城市要高出许多。同时,台北市的房地产价格也远远高于台湾的其他城市,尤其在1980年代末期,台湾地区房地产价格大涨,在短短两年之内台北市预售屋房价涨幅高达300%,远高于其他地区的涨幅。而且,台湾地区从1990年代开始出现迄今将近15年的房地产不景气,其中台湾大部分地区的房价都大幅下滑,甚至腰斩,但只有台北市仍然维持平盘左右。
由于台北市房价一直维持相当高的水准,使得近年台北市人口出现不增反减的外移现象,同时也使直接外资(FDI)流入受到限制,不过,另一方面,由于台北市房地产交易总额扩大,也使得台北市自有财源丰富,台北市的市政建设也有长足的进步。
本篇主要目的是探讨近20年来,台北市房地产市场的变化,以及其对于台北市城市竞争力的影响,我们在第二节先说明房地产市场与城市竞争力的关系,第三节再说明台北市近20年来房地产市场的变化趋势。然后,在第四节中,我们再仔细说明台北市房地产市场变化对其城市竞争力的影响。第五节为结论。
(二)房地产市场与城市竞争力的关系
一般而言,在衡量一个城市竞争力时,与居住有关的因素通常都是很重要的指针之一,比方说居住面积的大小、住宅的价格、房租与居住环境的品质等等。而这些与居住相关的变量,则与一个城市的空间条件及房地产市场的发展有密切的关系。
以下我们分别把房地产发展对城市竞争力的正面与负面影响做仔细的说明,在房地产发展对城市竞争力的正面影响方面:第一,在房地产发展时,通常人均居住面积会逐渐扩大,住宅品质会逐渐上升,居住品质提升自然会使城市竞争力提高。第二,由于住宅建设会带动水泥、玻璃、钢铁、家电、装潢等许多产业的发展,所以当房地产市场兴盛时,会带动其他产业发展,对GDP贡献很大,因此,有很多人认为“房地产是火车头工业”。第三,在大部分的城市当中,财产税(propertytax)都是一种重要的地方税。比方说,%,%,不过台湾的房价是以估价为准,而不是以市价为准。所以,当房地产市场兴盛的时候,地方政府的税收会扩大,对于提升城市竞争力会有助益。第四,由于房地产是最重要的民间资本利得(capital
gain),因此会刺激消费,对GDP有正面的贡献。比方说,美国最近几年房地产价格大幅上涨,造成人们资本利得大增,于是人们利用住宅去增加价格,刺激消费,从而造就美国近年来经济的荣景。
但是,另一方面,房地产价格大涨也会对城市竞争力产生不少负面影响:第一,当房地产价格大涨到人们的所得追不上时,在无法负担庞大的房价压力下,许多人选择搬离城市,造成人口外移的现象。于是城中的劳动工资会上升,对城市竞争力产生不利的影响。第二,同样的,在房价大涨的情况下,对于国内外企业在城市内投资的意愿会有负面的影响。尤其是像东京、香港、台北等大都市,外资进入投资时,一定会考虑这些城市的物价水准,其中房价、办公室地点、工资等都是重要的考虑因素。所以,高房价对于吸引投资是一个很不利的因素。
(三)台北市房地产市场趋势分析
1981年,,,。到1990年,,其后台北市人口则因房价大涨而出现减少的外移现象,近年来则维持在262万人左右的稳定水准。虽然台北市总人口在减少,。
在住宅方面,台北市的住宅栋数呈现逐年增加的趋势,。另一方面,。,,几乎增长一倍。换言之,我们看到过去25年以来,台北市民的居住面积有很大幅度的提升,这是房地产市场发展所带来的好处,对于台北市城市竞争力的提升有很大的助益。
除了人均居住面积大幅提升以外,台北市民的住宅自有率