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房地产组织织能力建设设与卓越运运营管理模模式---房地产企业业管理提升升交流
北京钧涵基基业企业管管理顾问有有限公司
2010年7月
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核心能力与与运营体系系---组织设计
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核心能力与与运营体系系---运营与监控控
关于标杆学学****的思考考
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房地产战略略与核心能能力的思考考
中国的房地地产已经从从经济问题题变成了政政治问题,,短期内随随着最严厉厉的调控政政策的不断断出台,房房地产市场场将会出现现调整的态态势,
经济对房地地产已经高高度敏感,,政策就像像一根敏感感的弦—5月24日与5月25日的股市因因为发改委委的一句话话大起大落落;
调控政策直直指投机性性需求,一一线城市一一手房成交交量大幅下下滑,二手手房交易价价格明显松松动
短期内由于于开发商手手中现金较较为充裕,,价格将有有一段时间间的胶着和和博弈,但但随着以恒恒大全国统统一八五折折为标志的的降价行动动的开始意意味着房价价开始松动动
房价问题已已经从单纯纯的经济问问题变成了了复杂的政政治问题,,房价不下下调不足以以平民怨
但是,多种种因素决定定了房地产产中长期仍仍然看好
我国城市化化水平距离离国际水平平仍有较大大差距,城城市化进程程发展将极极大推动房房地产业的的发展;
受“人口红红利”因素素影响,未未来20-30年房地产业业发展前景景良好;
我国目前人人均GDP的发展阶段段,支持房房地产发展展的需求旺旺盛;
中国土地资资源的极度度缺乏将极极大推动土土地成本和和房地产市市场总体价价格的不断断上涨;
中国受传统统消费观念念的影响,,房地产市市场的需求求在中、长长期也会保保持上升;;
我国的城市市化水平距距离国际水水平仍然很很低,城市市化进程是是房地产的的根本驱动动力
我国城市化化率距离发发达国家、、甚至国际际平均水平平还有很大大差距;
我国的城市市综合承载载力不充分分,城市化化水平仍处处在初级向向中级转变变的过程中中;
根据战略,,中国的城城市化发展展的进程至至少需要20~30年或者更长长的时间,,仅城市化化一项,我我国每年将将新增房地地产需求2亿平方米,,房地产市市场发展前前景广阔;;
人口红利的的利好因素素支持房地地产市场中中、长期向向好
2010年前
2010-2025年
需求主体
35-45岁群体的住房改善需求
婚龄人口的刚性需求再度增加
中产阶层崛起及贫富差距拉大,导致社会游资充裕,住房投资需求持续升温
50岁以上群体对于住房的改善需求
我国的人口口结构已经经由50年到80年的“人口口负债期””转入“人人口红利期期”(这一一阶段的主主要特征是是因人口结结构变化所所导致的高高储蓄、高高投资和高高经济增长长)
我国目前人人均GDP的发展阶段段,支持房房地产发展展的需求旺旺盛,房地地产市场中中长期处于于上升通道道中
世界银行认认为,一般般来讲,房房地产投资资与GDP之比会随着着人均GDP的增长而呈呈倒U形,我国国目前正进进入稳定高高速发展期期,普通大大众对住房房改善需求求明显增加加(2008年我国人均均GDP为3300美元)
人均GDP
1400美元以下
1400-8000美元
8000美元以上
房地产投资占GDP的比重
2%
8%
3-5%
住宅产业发展情况
住房还不能成为大众消费品
普通大众对于住房改善需求增加
住房普及化,房地产对于经济的带动作用减弱
国家土地政政策中的18亿亩耕地红红线在资源源端构成很很大的压力力,中国土土地资源的的极度缺乏乏将极大推推动土地成成本和房地地产市场总总体价格的的不断上涨涨
中国是人口口大国,从从保障粮食食安全和社社会稳定的的要求出发发,必须确确立粮食基基本自给的的方针,118亿亩耕耕地是一个个具有法律律效力的约约束性指标标,是不可可逾越的一一道红线。。
耕地存量,,,年均减少1200万亩;2007年比2006年减少460万亩;按照年均均减少300万亩的保守守估计,只只能用到2016年;按照2020年计算,平平摊到每年年只有200万亩可用;;根据2009年全国城市市建设用地地审批情况况看,新增增建设用地地中80%都来自农村村集体土地地,坚守18亿亩耕地的的任务将极极为艰巨。。
此外,,“十十一五”期期间已完成成8065万亩,未来来退耕任务务一项就将将突破18亿亩的耕地地红线。因因此,中国国土地资源源的稀缺性性可见一斑斑。
20XX年
中国受传统统消费观念念的影响,,使得需求求比国外同同等发展阶阶段的国家家更加放大大,房地产产市场的需需求在中、、长期也会会保持上升升
国家
城市居民住房自有率(近几年的统计结果)
中国
82%
英国
70%
美国
60%(其中曼哈顿仅为10%,次贷危机进一步降低了住房自有率)
法国
55%
荷兰
50%
德国
42%
中国人普遍遍的购房置置业的消费费心理明显显高于对于于房屋租赁赁的心理预预期。所以以,受传统统消费观念念的影响,,房地产市市场的需求求在中、长长期也会保保持上升。。
从竞争趋势势来看,不不容忽视的的是,行业业集约整合合的趋势会会越来越明明显,行业业集中度会会进一步增增加
2009年中国房地地产销售额额百亿企业业销售额
2009年万科销售售额、销售售面积双冠冠称雄,绿绿城、保利利、绿地、、中海新晋晋400亿销售额行列列
从2008年到2009年,万达、世世纪金源、华华润、中心、、华侨城、招招商局、融侨侨、SOHO、远洋、星河河湾、首创、、金融街、大大华、金科成成功晋级
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思考:恒大不不缺钱为什么么要降价?---带有明显的战战略意图!