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核心心能能力力与与运运营营体体系系---组织织设设计计
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核心能力与运运营体系---运营与监控
关于标杆学********的思考
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房地产战略与与核心能力的的思考
中国的房地产
经济对房地产产已经高度敏敏感,政策就就像一根敏感感的弦—5月24日与5月25日的股市因为为发改委的一一句话大起大大落;
调控政策直指指投机性需求求,一线城市市一手房成交交量大幅下滑滑,二手房交交易价格明显显松动
短期内由于开开发商手中现现金较为充裕裕,价格将有有一段时间的的胶着和博弈弈,但随着以以恒大全国统统一八五折为为标志的降价价行动的开始始意味着房价价开始松动
房价问题已经经从单纯的经经济问题变成成了复杂的政政治问题,房房价不下调不不足以平民怨怨
但是,多种因因素决定了房房地产中长期期仍然看好
我国城市化水水平距离国际际水平仍有较较大差距,城城市化进程发发展将极大推推动房地产业业的发展;
受“人口红利利”因素影响响,未来20-30年房地产业发发展前景良好好;
我国目前人均均GDP的发展阶段,,支持房地产产发展的需求求旺盛;
中国土地资源源的极度缺乏乏将极大推动动土地成本和和房地产市场场总体价格的的不断上涨;;
中国受传统消消费观念的影影响,房地产产市场的需求求在中、长期
我国的城市化化水平距离国国际水平仍然然很低,城市市化进程是房房地产的根本本驱动力
我国城市化率率距离发达国国家、甚至国国际平均水平平还有很大差差距;
我国的城市综综合承载力不不充分,城市市化水平仍处处在初级向中中级转变的过过程中;
根据战略,中中国的城市化化发展的进程程至少需要20~30年或者更长的的时间,仅城城市化一项,,我国每年将将新增房地产产需求2亿平方米,房房地产市场发发展前景广阔阔;
人口红利的利利好因素支持持房地产市场场中、长期向向好
2010年前
2010-2025年
需求主体
35-45岁群体的住房改善需求
婚龄人口的刚性需求再度增加
中产阶层崛起及贫富差距拉大,导致社会游资充裕,住房投资需求持续升温
50岁以上群体对于住房的改善需求
我国的人口结结构已经由50年到80年的“人口负负债期”转入入“人口红利利期”(这一一阶段的主要要特征是因人人口结构变化化所导致的高高储蓄、高投投资和高经济济增长)
我国目前人均均GDP的发展阶段,,支持房地产产发展的需求求旺盛,房地地产市场中长长期处于上升升通道中
世界银行认为为,一般来讲讲,房地产投投资与GDP之比会随着人人均GDP的增长而呈倒倒U形,我国目目前正进入稳稳定高速发展展期,普通大大众对住房改改善需求明显显增加(2008年我国人均GDP为3300美元)
人均GDP
1400美元以下
1400-8000美元
8000美元以上
房地产投资占GDP的比重
2%
8%
3-5%
住宅产业发展情况
住房还不能成为大众消费品
普通大众对于住房改善需求增加
住房普及化,房地产对于经济的带动作用减弱
国家土地政策策中的18亿亩耕地红线线在资源端构构成很大的压压力,中国土土地资源的极极度缺乏将极极大推动土地地成本和房地地产市场总体体价格的不断断上涨
中国是人口大大国,从保障障粮食安全和和社会稳定的的要求出发,,必须确立粮粮食基本自给给的方针,118亿亩耕地地是一个具有有法律效力的的约束性指标标,是不可逾逾越的一道红红线。
耕地存存量,,,,年均减减少1200万亩;2007年比2006年减少460万亩;按照照年均均减少少300万亩的的保守守估计计,只只能用用到2016年;按按照2020年计算算,平平摊到到每年年只有有200万亩可可用;;根据据2009年全国国城市市建设设用地地审批批情况况看,,新增增建设设用地地中80%都来自自农村村集体体土地地,坚坚守18亿亩耕耕地的的任务务将极极为艰艰巨。。
此外
20XX年
中国受受传统统消费费观念念的影影响,,使得得需求求比国国外同同等发发展阶阶段的的国家家更加加放大大,房房地产产市场场的需需求在在中、、长期期也会会保持持上升升
国家
城市居民住房自有率(近几年的统计结果)
中国
82%
英国
70%
美国
60%(其中曼哈顿仅为10%,次贷危机进一步降低了住房自有率)
法国
55%
荷兰
50%
德国
42%
中国人人普遍遍的购购房置置业的的消费费心理理明显显高于于对于于房屋屋租赁赁的心心理预预期。。所以以,受受传统统消费费观念念的影影响,,房地地产市市场的的需求求在中中、长长期也也会保保持上上升。。
从竞争争趋势势来看看,不不容忽忽视的的是,,行业业集约约整合合的趋趋势会会越来来越明明显,,行业业集中中度会会进一一步增增加
2009年中国国房地地产销销售额额百亿亿企业业销售售额
2009年万科科销售售额、、销售售面积积双冠冠称雄雄,绿绿城、、保利利、绿绿地、、中海海新晋晋400亿销售售额行行列
从2008年到2009年,万万达、、世纪纪金源源、华华润、、中心心、华华侨城城、招招商局局、融融侨、、SOHO、远洋洋、星星河湾湾、首首创、、金融融街、、大华华、金金科成成功晋晋级
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思考::恒大大不缺缺钱为为什么么要降降价??---带有明明显的的战略略意图图!