文档介绍：大型MALL购物中心的投资决策策划与开发
现代MALL成功经营的四要素:选址、定位、经营管理、无形资产与品牌运营,系统探讨了现代MALL实际筹建与运营的要点,是MALL实践的指南。
一、国内外shopping mall 发展现状
购物中心最早出现在欧美发达国家,约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物中心,shoppingcenter是指郊区的购物中心。
购物中心的定义如下:
、建立、经营都在统一的组织体系下运作;
,产权要求统一,不可分割;
,为顾客提供一次满足购物的服务;
;
,对客户健康无损害,提供娱乐、休闲等特色综合服务。
,以统一经营政策进行营运。
。
购物中心的建筑特征

购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理,购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行,公共空间实行统一管理,供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理,定期向管理者交纳管理费用,而所有者与管理者都参与经营,租金收入和经营状况并无直接关系。
购物中心在发达国家发展日趋成熟,已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心,其中Namba工程是独具特色的生态购物中心,建筑面积达到32万平方米,建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心,该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面,露天的坡道从2层逐渐走到8层,坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所,并有天桥连接峡谷两端,此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。
我国商业发展一直滞后,90年代后期,零售业与批发业发生剧烈变革,传统百货公司在竞争中纷纷惨败,超级市场开始登上舞台。购物中心在90年代中期开始引入国内。90年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心,90年代末期,深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货在华强北开业,它是利用工业厂房改建的物业;,总建筑面积达24万平方米,是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心,堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带,目前共有350家商铺签约,出租率超过80%。
购物中心在我国发展很快,但是对购物中心精髓理解不深,投资的许多购物中心缺乏精心规划,运作管理方式依旧是传统的百货管理方式,许多购物中心销售或经营出现失败。
二、shopping mall可行性研究
购物中心投资巨大,投资回收期长,风险与机遇并存,发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研,对社会购买力与城市商业环境进行认真论证,超越社会购买力要求,建设过多的商业中心势必导致项目失败,因此公正、客观的研究是策划的基础。
可行性研究包括如下内容:

(一)用地区位和交通人口状况
总体策划对市场调研提出较高要求,需要对城市经济实力进行准确深入地评估,对