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太原市分行信信贷部
2009年8月
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按揭贷款的概概念
按揭(Mortgage)贷款
购房需求派生生的融资需求求
主要为中长期期贷款
预期收入理论论:《定期存存款及银行流流动性理论》》(普鲁克诺诺,美,1949)
银行资产的流流动性取决于于借款人的预预期收入,而而不是贷款的的期限长短。。
借款人的预期期收入有保障障,期限较长长的贷款可以以安全收回,,借款人的预预期收入不稳稳定,期限短短的贷款也会会丧失流动性性
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主要内容
个人购房流程程(03-08)
按揭揭贷贷款款基基本本业业务务标标准准(09-14))
二手手房房贷贷款款产产品品要要素素(15-27))
二手手房房贷贷款款业业务务经经办办(28-57))
二手手房房贷贷款款业业务务营营销销(58-66))
按揭揭贷贷款款风风险险控控制制(67-68))
按揭揭贷贷款款新新产产品品介介绍绍(69-74))
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个人人购购房房流流程程
房产产可可能能是是许许多多人人一一生生最最大大的的消消费费/投投资资
选房房
签订订买买卖卖合合同同
付款款
收房房
办理理产产权权
委托托买买卖卖
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个人人购购房房流流程程::选选房房
所有类类型房房屋
是否满满足自自住或或经营营所需需?
价格是是否合合理??
质量是是否存存在问问题??
一手房房(新新建房房屋))
期房::能否否如期期收房房,会会不会会烂尾尾?质质量要要靠开开发商商的““人品品”
现房::是否否滞销销楼盘盘?能能否办办理个个人产产权??
二手房房(存存量房房、再再交易易房产产)
能否公公开上上市、、顺利利过户户?
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个人购购房流流程::签订订买卖卖合同同
合同细细节的的约定定
购买对对象
购买价价格
付款方方式
交房期期限
产权办办理
违约责责任
售房人人(开开发商商、经经纪公公司))是否否存在在合同同欺诈诈?
谁能避避免一一房多多卖??
售房人人隐瞒瞒实情情、不不讲理理,怎怎么维维权??
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个人购购房流流程::付款款
付款方方式
选择一一次性性付款款,还还是分分批付付款??
付款来来源::
自筹
借贷::选择择私人人借款款,还还是银银行贷贷款??
★无论论如何何,钱钱总不不能少少付::自筹筹+借借贷≥≥购买买价格格
如何规规避付付钱了了,拿拿不到到房产产?
先办产产权、、再付付款,,还是是反过过来??买卖卖双方方如何何妥协协?
房管部部门、、银行行能帮帮我避避免钱钱货两两空??
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个人购购房流流程::办理理产权权/收收房
先“办办理产产权””(过过户)),还还是先先“收收房””?
期房::通常常先““收房房”,,后““办理理产权权”
一手现现房/二手手房::通常常先““办理理产权权”,,后““收房房”
过户要要点
购房人人与售售房人人一块块办理理
可能要要向税税务、、房管管、土土地等等多家家主管管部门门申报报材料料
购房人人要缴缴纳相相关税税、费费
收房要要点
是否货货真价价实??
物业等等配套套设施施方面面是否否有遗遗留问问题??
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个人购购房流流程:委托买买卖
选房、、合同同、付付款、、过户户和收收房,,都是是对买买卖双双方的的考验验
解决之之道::委托托购买买、委委托销销售
合同、、过户户、收收房的的某一一或多多多环环节,,买卖卖一方方或双双方都都可能能授权权委托托他人人(或或中介介公司司)代代办
委托买买卖的的主要要问题题
委托事事项是是否真真实??是否否存在在买卖卖一方方或双双方不不知情情?
受托人人是否否未行行使必必要权权利,,或超超越权权限行行事??
一旦出出现纠纠纷,,买卖卖双方方如何何处理理?
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按揭贷贷款基基本业业务标标准
借款人人条件件
优质单单位职职工条条件
保证人人条件件
抵押房房产条条件
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