文档介绍：房地产开发建设用地受让的经济评估
通常来说,企业可以通过以下渠道获取土地:招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来,通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时,由于城市的不同,招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等,如杭州通常实行的是常规招拍挂法,以出价最高为条件确定的受让人;上海则多采用综合评标法,在考虑土地出让金以外,还兼顾某些社会效益。此外,通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。
本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。
一、受让土地评估的步骤
测算欲受让的开发建设用地价值,通常采用假设开发法,即将欲受让的土地未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费、和利润等,以此求取土地的客观合理价值。
运用假设开发法测算土地价格,一般分为下列六个步骤进行:调查土地的基本情况;选择最佳物业开发类型;估计开发经营期;预测开发完成后的项目价值;测算开发成本;进行具体计算,求土地价格。
(一)调查土地基本情况
主要包括三个方面的内容:
1、调查土地的位置。包括三个层次:土地所在城市的性质、土地所在
城市内的区域性质、土地具体坐落状况。
调查这些情况,主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如:在受让郑州项目土地之前,就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位;需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位;郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等;此外还需了解地块在该区的具体坐落状况,如周遭的环境、进出便利与否等。
2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等,了解这些,主要是为测算开发成本等费用服务。
3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等,这主要是为确定最佳物业开发类型服务,以及明确规划条件是否合理。
例如,杭州出让2005【2】号地块时,-,但同时又有建筑限高,经过现场勘察,发现整个地势有较大高差,根据建筑密度,,这对其地价的测算影响重大。
(二)选择最佳物业开发类型
选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。
政府出让土地过程中,绝大多数的容积率已定,因此其规模已基本确定,所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳
定位。
我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境,参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测算开发成本,倘若参考同一城市的产品,还便于测算开发完成后的项目价值。
选择最佳物业开发类型:前面所介绍的2005【2】号地块,位于占地11平方公里的西溪湿地南面,,照其限高要求,建筑层数在3-4层左右,这块土地的物业开发类型面临两种选择:一是选择类似上海鼎邦丽池的产品;二是选择类似北京青龙桥的产品。
两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值,且最终影响对土地价值的判断。
选择最佳物业定位:2004年【52】地块位于杭州市转塘镇,规划建筑面积为20万平方米,其中公建面积为3万平方米,在该区域,公建部分的用途若定位成写字楼,将会面临较大的市场风险,因此在该地块估价中,必须考虑公建部分的定位及开发风险,这同样对预测土地价格影响较大。
对物业最佳开发类型和定位有一定认识后,便可进行相关参数的估算。
表格如下:
参数
计算
备注
一、地上建筑面积(m2)
土地面积×容积率
其中:住宅
公建
若规划条件有规定,按规划条件确定公建面积;若规划条件无规定,按照最佳用途确定公建面积
二、总户数(户)
地上建筑面积÷户均面积
根据最佳物业开发类型确定户均面积
三、车位数(个)
根据最佳物业开发类型确定车位配比
其中:地上
地下
四、地下建筑面积(m2)
地下车位数×地下车位建筑面积
按公司以往所开发小区的经验数值,含人防、自行车等地下面积
五、可售面积(m2)
其中:住宅
地上建筑面积-物管用房面积-社区用房面积-会所面积
物管用房面积:总建筑面积的7‰;社区用房面积:每100户配置30 m2(杭州标准)
公建
物管用房等不可售面积亦可在公建面积中扣除,视具体情况而定
车位
地下车位数×地下车位实用面积
按公司以往所开发小区的经验数值
六、总建筑面积(m2)
地上建筑面积+地下建筑面积
(三)估计开发经营期
参照我们常用的经济评估方式,开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期,终点是指预计未来房地产开发完成后的日期,即
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