文档介绍：连云港项目调研报告战略发展部 2011-8-20
第一篇
项目区位
土地是项目发展的根本,只有认清自己,发掘自身价值,发现不足,才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。
位于连云港主城区、经济开发区(港区)、规划建设中的连云新城三区结合部,远眺花果山4A级国家旅游度假区,交通便利。
地理位置: 地处连云港主城区、经济开发区(港区)、规划建设中的连云新城三区结合部,位于连云港城市规划主要发展方向,区位优势明显。
交通情况:项目邻花果山大道,东靠金桥路,南靠新东方大道,交通便捷;距大海仅七公里,远眺花果山4A级国家旅游度假区,景观环境优势得天独厚。向北约10分钟车程,是未来的行政中心,大学城、18洞高尔夫球场及即将投入使用的体育中心。
区域属性
区位、交通
项目属性
生活配套
位置优越、交通便利
关键词一:
新海城区
连云区
海滨新城
开发区
赣榆城区
文体中心区
项目位置
项目周边生活和商业配套不足,需依靠猴嘴商业中心得以弥补,区域发展潜力巨大。
教育:开发区第1小学,高级中学;距大学
城8分钟车程,区域规划有双语幼儿园等。
医院:规划中
大型购物中心:特易购、家得福离此最近
文化、体育和娱乐设施、公园:猴嘴公园、
500亩昌圩湖原生态景观、 10分钟迅速融
入花果山景区、大学城体育中心,18洞高
尔夫球场,8分钟即融滨海风情生活。
银行:15分钟可直抵新浦区和连云区两大成
熟市区。
其他:猴嘴商业中心
区域属性
区位、交通
项目属性
生活配套
生活和商业配套欠缺
关键词二:
优势因素
1、位于连云港规划的滨海新城猴嘴片区,区位优势明显。
2、项目四面临路,两侧连接城市主干道,通达性佳。
3、项目体量大,规划超前,具备打造高端城市综合体的基础。
劣势因素
1、区域实力开发企业云集,未来区域竞争较为激烈。
3、消费者对地块所属区域认知度不高,心理距离较远。
2、区域为新兴住宅区,周边生活配套暂不足,区域形象较差。
小结
本案所处连云港规划的海滨新城猴嘴片区,未来区域发展潜力巨大,但存在一些不利的限制因素。
属性
诠释
区位属性
城市中心边缘地段
猴嘴重点规划发展区域
距主城区生活圈仅10余分钟车程,两侧连接城市主干道,交通便捷。
处于连云港未来重点规划发展区域,区域前景广阔。
项目区域形象低,消费者认知度不高,心理距离较远。
周边为新兴住宅区域,区域形象较低;
周边配套不齐全,消费者认知度不高,心理距离较远。随着“一体两翼”城市布局形成,区域发展潜力巨大,将成为连云港发展的主要阵地。
项目临滨海新城交通要道——花果山大道、东方大道,交通便捷。
地块傲居滨海新城城市中轴,“连接南北,贯通东西”,交通便捷,地理位置优越。
核心地段,交通便捷
生活和商业配套不齐全
高端定位项目
+
+
滨海新城猴嘴片区,交通便捷,生活和商业配套暂不齐全,超大规模、超前规划的高端品牌项目。
项目属性界定
第二篇
宏观环境分析
我们将通过对城市发展及宏观经济的研究,了解项目所在城市的特性及经济发展状况。
新浦区
连云区
海州区
连云港位于鲁中南丘陵与淮北平原结合部,东濒黄海,与朝鲜、韩国、日本隔海相望,区位优势明显。
港城概况
连云港位于江苏省东北部,中国东中部,东濒黄海,与朝鲜、韩国、日本隔海相望;北与山东接壤;西与区域中心城市徐州毗邻;南与淮安市相连。为新亚欧大陆桥东起点城市。下辖新浦、海州、连云三区和国家级经济开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县。
连云港是全国十大海港之一,亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个,港口吞吐量名列全国第八,已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。
连云港以良好的区位优势、丰富的资源等,成为苏北地区最具代表性的城市之一,也成为海内外客商投资兴业的热土,加之国家政策的大力扶持,发展潜力巨大。
资源丰富
连云港是我国著名的海滨城市、港口工业城市、旅游城市,以良好的区位优势、丰富的资源,成为海内外客商投资兴业的热土。
海运:连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来;在客运方面,开通了直达日本、韩国的国际航班(相距500海里,单程只需1天左右),对连云港的旅游、外贸促进较大。
交通发达
连云港五大运输体系健全,海运、内河航运、铁路、公路和航空为其经济发展提供纵横发展的有力支撑。
铁路:连云港是新亚欧大陆桥东端起点,通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹,是贯穿中国中部的主要干线。
航空:连云港机场达到国际4D级标准,可以起降波音737等大型客机,极大缩短了城市之前的交通时间。