文档介绍：红方机构
2010年9月10日
写在前面:
感谢同方集团能给予我们这次项目合作的参与机会。经过与营销部门的多次沟通和深入研判,我们认为同方国际项目下一步的工作,面临最紧迫的问题是,解决销售主动权控制的问题。基于此我们有三方面的判断:
1、项目剩余房源的销售策略,其实就是一个放水养鱼的蓄客过程,做好了这个工作,再来谈销售策略,那么我们将掌握项目的销售主动权;(不做清盘概念,做价值营销)
2、解决项目蓄客是核心工作:在推广上的表现是一个从:吸引-认知-认同的过程。我们对项目的现场说服力充满信心,对项目销售诉求的提炼也是认可的。唯一不同的看法是,我们认为项目推广的爆发力需要加强,也就是客户吸引要加强。(广告主题的加强)
3、在对已使用的渠道进行沟通后,我们认为之前的渠道策略,方向都是没有问题的。我们建议渠道选择上,与客户定位更加的吻合,不求铺设面的广度,追求打击面的精度。以圈层营销思路为核心,以现场公关活动为客户归口,展开渠道推广工作。
第一部分:市场篇
项目大势研判
杭州酒店式公寓概况
杭州酒店式公寓发展历程
2010年,酒店式公寓发展分析
第二部分:项目价值再梳理
题材价值
区域价值
交通价值
配套价值
产品价值
品牌价值
目录 Contents
第三部分:销售策略
项目分析
解决方案
时间建议
第四部分:推广策略
推广目的&原则
推广区域
推广预算
推广模式
媒介选择
推广体系
目录 Contents
第一部分:市场篇
项目大势研判
政策提升商业地产安全属性
新“国四条”、新“国十条”、住建部新规……上半年,中央调控政策组合拳犹如密集的雨点般重重落在高烧的楼市头上。无论是二套房必须首付五成,还是第三套房暂停发放贷款,抑或是异地购房暂停放贷,新政对于住宅市场的打击程度都堪称史无前例。
一直以来,由于土地性质和使用年限的不同,包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目其贷款条件比住宅严格不少,要求首付至少五成,,同时按揭年限最长为十年。在此前历次楼市的信贷政策调控中,商业项目也一直执行这一单独的政策,并不受住宅放贷屡屡收紧的影响。
关键点:银行方面新政无关商业地产
关键点:住宅被打压将促进商业地产投资热情
新政刚出之时,地产大佬潘石屹就在其博客上表示,“商业和写字楼市场不会受到任何影响”。在他看来,过去几年商业和写字楼市场一直很少受到政策影响,既没有得到政府的鼓励和支持,目前也不会受到政策的限制和打压。
和北京、上海等一线城市相比,杭州居高不下的住宅价格俨然早已跻身于一线城市行列,但商业地产市场的发展和成熟程度却远远不如它们,“住商倒挂”现象一直存在。从这个意义上来说,杭州商业地产市场还有很大的发展潜力。正如一位业内人士半开玩笑所说的那样,“雨水不能总下在一个地方。杭州住宅市场的资本雨水下得太多了,都快泛滥成灾了,而商业地产干旱很久了,也该下点雨了。”住宅泡沫被猛烈挤压的当下,正是商业地产不错的机会。
项目价值的关键点地段稀缺性