文档介绍：2006年6月份天津滨海新区房地产市场分析
一、一级市场分析

土地首先是具有地域性的,在房地产界曾有过“地段决定论”的说法,可见地理位置对地块价值的影响是很大的。本次调查研究的2006年1月份至今出让的地块分布于塘沽区及开发区,,按板块具体分布情况如下列图表所示:
区域
城市中心区域
海洋高新区域
海河南岸区域
胡家园区域
新河区域
碱渣山区域
开发区
地块数
15
2
3
1
5
0
0
地块面积(万㎡)

0
0
住宅用地面积(万㎡)

0

0
0
商服用地面积(万㎡)
2
0

0
0
0
0
从上述土地出让情况来看,1月份至今,新港区域和开发区没有土地成交,而塘沽中心区域成交土地面积最大,同时成交土地数量也最多,出让的单位地块分布较为分散,由此可以看出,塘沽中心区域所出让的单位土地面积普遍较小,城市中心区域的发展空间逐渐趋于饱和状态。
06年至今塘沽及开发区各版块土地出让情况
相反,远离中心区域的海洋高新区域、海河南岸区域以及新河区域则有很大的发展空间和潜力,尤其是新河区域的土地出让量逐渐增多,这主要是因为该区的土地资源丰富。随着城市建设力度逐渐加大,区域改造的逐步进行,为该区域的房地产发展带来了较大的空间。

区域土地楼面地价比较
从上面的统计数据可以看出,目前塘沽中心区域、新河区域以及新港区域的楼面地价相对较高,平均都在1100元/平方米以上,其次就是海洋高新区域,楼面地价达到660元/平方米,而其他两个区域的楼面地价则较低,平均不足450元/平方米。
从以上数据可以看出,目前塘沽区土地的价格基本与其价值成正比。如塘沽中心区域作为塘沽区最繁华的区域,交通路网完善,商业配套齐全,各种基础、公共设施齐全,并且人口和建筑密度较高,土地非常稀缺,因而造成了较高的土地价格;新河区域作为塘沽区重点扶持的区域,加之未来规划的呈现,楼面地价自然也是节节攀升;新河区域因为与塘沽中心区域相邻,在城市中心板块外扩的趋势带动下,地价也有了大幅的提升,涨幅近35%。
05年至06年4月份板块土地出让价格走势(元)
另外,海河南岸、胡家园地区的楼面地价相对较低,但随着区域经济的发展,市政基础设施建设的启动以及改造工程的进行,将逐步提升这些区域的价值,区域市场后期将有较大的发展空间。

塘沽区06年1份至今出让土地性质情况
在塘沽土地逐渐稀缺的条件下,土地在不同用途上的合理配置就显得非常重要。按用途分,土地可分为居住用地、商业用地、公建用地、工业用地和农业用地等。我市目前出让地块的规划用途一般为居住、商业办公、公建等。
经过整理统计,塘沽居住、公建、商业办公用地的出让面积比较情况列图表如下:
从以上图表可以看出,2006年1月份至今成交的土地,仍是以居住类用地为土地交易的主体,总计占到了土地总成交量79%,而商业用地的交易同比去年也有很大的提升,,这主要是因为海河南岸响锣湾商业项目的启动带来了大量商业用地的出让。