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关于武汉市徐东商圈发展现状的调查研究
一、基本概况
徐东商圈位于长江二桥徐东区域,近年来已跃升为武汉五大商圈之一,商业基础雄厚,区位优势明显,进展后劲充分,拥有销品茂、欧亚达、福客茂、新世界百货等大型零售卖场,以及华电、省电、湖北能源、光明万丽等电力、金融、证券、酒店类企业1000余家。商圈四周交通发达,特别钟内即达汉口、青山、洪山等地区;商圈内高端住宅林立,拥有近80万人口,辐射人口近200万。目前,徐东商圈已经形成了企业总部、金融服务、商贸流通、家具建材、生活休闲等业态,商圈日平均人流量110万,日平均车流量130万,“大徐东”的概念深化人心。
二、进呈现状
徐东商圈经过十几年的积蓄和进展,已经成为武汉商业形态最集中、最多样化的商圈之一,涵盖大型百货、购物中心、专业卖场、大型超市、星级酒店及临街店铺等多种业态形式,商业气息深厚。
⑴大型百货。新世界百货()、中商百货(2万方)、徐东平价()等区域影响力较大的百货商场。
⑵购物中心。销品茂(11万方)、福客茂()、凯旋门购物广场及即将完工的华中首创生态剧场式购物中心—群星城(10万方)。
⑶专业卖场。欧亚达国际家具博览中心(8万方)、工贸家电及徐东古玩城(2万方)。
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⑷大型超市。沃尔玛、麦德龙、新一佳、中百仓储等。
⑸其他。光明万丽酒店(五星级)、华天大酒店(五星级)、金逸影城、银星菲林国际影城、万达影城、欢快空间KTV、火车头体育馆、肯德基、麦当劳、必胜客等。
由于地理环境优越,商圈人流繁华,沿徐东大街一带成长起来的总部经济已经呈现出高端进展趋势。目前区域类已拥有华电大厦、省电大厦、中铁科工大厦、湖北能源大厦等企业总部大楼,福星惠誉国际城、中力企业大厦、水岸国际等高端写字楼,以及在建的绿地国际金融城、汇通工贸总部大厦、江尚天地、菩提金国际金融中心等国际5A甲级写字楼。随着滨江文化商务区的建设不断推动,将来的徐东将会是高端商业和大型总部经济的聚集地。
徐东商圈地处武昌、青山、汉口、洪山等区域交界之处,辐射沙湖、毗邻东湖,区域内高端楼盘林立,目前已有华电社区、省电社区、省直公务员小区、水岸星城、水岸国际、都市经典、国际城、世纪花园等高端小区40多个,另有东原时间道、江尚天地、都市经典二期、航天首府等20多个在建项目。目前商圈3公里范围内居住着80万人,辐射人口达200万,中高层消费群体比例达50%,整体具有较强购买力。
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徐东商圈除拥有大型购物中心、百货及商业办公楼宇之外,还具备大量消遣休闲设施。餐饮方面,实现高中低端消费群全掩盖,并有沙湖路饮食一条街等特色餐饮聚集地;运动健身方面,有火车头体育馆、空中健身会所等;消遣方面,有法老王国际会所、罗马之夜国际俱乐部、欢快空间KTV、百乐天KTV等;休闲方面,有武汉最大的城中湖公园沙湖公园、全国最大的城中湖东(部分区域)湖、独处幽静的公园四美塘等。至此,徐东商圈已基本能解决各类人群在衣、食、住、行、乐等方面的需求,形成休闲购物一体化的商业模式。
三、竞争优势
徐东商圈地处武汉三镇核心区域,位于武汉内环线主干道,是长江二桥和长江隧道的出入口所在地。商圈核心区域位于友情大道和徐东大街交汇区域,以徐东大街、友情大道为主轴向四周辐射,并经由中北路连接中南商圈。友情大道南接中山大道,北抵武钢集团,是武昌的经济大动脉之一,同时也是连接武昌、青山、洪山的主干道,能够为徐东商圈带来源源不断的人流。徐东大街往东直通东湖,往西直达长江二桥,是连接武昌和汉口的主通道之一。商圈30分钟车程内居住着武汉市50%的人口,其辐射范围南至司门口、中南商圈,北至整个青山区,拥有武钢、中电、华电等大量消费人群。
徐东商圈位于武汉、武昌、汉口三大火车站的中心区域,已经建成的地铁2、4号线经过商圈次核心区域,正在建设的地铁7、8号线以及规划中的5号线将全部经过商圈核心区域,加之商圈内有公交线路40余条,能够通达武汉三镇,基本形成了30分钟遍达武汉主城区、1小时内遍达武汉城市圈的交通出行格局。
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纵观武汉各大商圈,武广商圈依靠江汉路步行街带来巨大人流量以维持自身富强进展,光谷商圈依靠光谷步行街和周边强大高校资源日益进展壮大,中南商圈则以中商集团中商广场和武商集团亚贸广场为核心,主打高端百货业,主体业态较为单一,因此在地铁2号线开通后,该商圈受到了明显冲击。尽管徐东商圈同样缺乏步行街强大人流带动,但因其商业形态多样,对周边人群吸附力强,照旧能够保持快速进展。
目前徐东商圈已形成高端百货、大型购物中心、专业家具建材卖场、特色街区、大型超市、沿街铺面等多种商业形态,即将开业的华中首创生态剧场式购物中心群星城,以及规划中集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游等业态于一体的万吨冷库城市综合体项目,将进一步强化商圈进展的自我“造血”功能。
四、存在不足
⑴配套交通有待优化。虽然商圈内主干道交通发达,但是高峰时期拥堵现象照旧严峻,特别是在徐东大街和友情大道相交的十字路口区域,上下班期间车行尤为缓慢。此外,商圈微循环道路明显欠缺,微循环道路破损以及占道经营、占道停车现象较为严峻,简洁形成交通“肠梗阻”,给车辆出入商圈造成不便。
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⑵周边环境不够美观。由于商圈区域内部分路段沿线房屋划入拆迁范围,道路和房屋陈旧,脏乱差现象突出,加之流淌摊贩带来生活餐饮垃圾,严峻影响了商圈的整体形象。
⑶配套公共设施不足。凉亭、垃圾桶、休闲椅等配套设施数量不足,大型休闲乐园和游乐场所欠缺开发等,使得消费体验不够完善。
一方面,徐东片区的城中村改造工程不断推动,大量居民外迁,其中相当一部分居民因限于还建房建设进度临时无法回迁,导致周边居住人群大幅削减;另一方面,商圈特色尚不鲜亮,对远离商圈辐射范围的人群无法形成足够的吸引力,导致商圈人气尚不理想。
徐东商圈缺乏整体运作规划,个体经营模式单一、缺乏创新,同时绝大多数商户的全过程服务意识不强,仅靠商品自身品牌效应吸引客源。
徐东商圈横跨武昌、洪山两大行政区域,行政协调和政策扶持存在确定差异性,其中徐东大街洪山区域主要以总部经济大楼建设为主,而徐东大街武昌区域则主要以写字楼和商业购物中心为主。此外,由于徐东商圈核心区域并未进入滨江文化商务区战略范围之内,其进展主要依靠自身地理和区位优势,在市场机制的作用下野蛮生长,商圈定位模糊不清,整体特色不明显。
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徐东商圈以徐东大街和友情大道为主线向四周辐射,辐射范围内零售百货和商业网点星罗棋布,但多为分段式分布,例如近年来进展迅猛、但与商圈核心区域无明显商业街区连接的岳家嘴片区等,使得商圈进展不均衡、不连贯。
徐东商圈周边风景名胜尤多,其中东湖作为全国最大的城中湖,有稳定的客流量;沙湖公园作为全市最大的城中湖湿地公园,拥有良好人文地理环境;四美塘毗邻长江,地处幽静。商圈的消费者和以上区域的旅游者可相互转换休闲方式,如消费者可在购物之余前往公园消遣休憩,但由于地理阻隔,东湖、沙湖公园和四美塘公园与商圈核心区域未能实现很好对接,使得周边生态环境优势未能充分利用。
五、相关建议
⑴完善商圈交通。加大主干道交通疏导,强化上下班时期拥堵路段的交通指挥和车辆引导,对车辆进出商圈区域设置合理指示牌;加大商圈区域内微循环道路建设力度,重点清理宏祥路、宏茂巷、团结路、团结新村路等路段破损路面状况并进行路面美化,尽快启动沙湖环湖路与徐东大街的对接工作,保障沙湖周边交通畅通。
⑵完善周边环境。重点整治友情大道、徐东大街等主干道,以及沙湖路、宏昌路、宏祥路等微循环道路的占道经营、占道停车及脏乱差现象,确保责任到人、定期检查、整治效果准时公布。同时加强对微循环道路的灯光照明和景观装饰,如设置特色盆景或文化雕塑,增加商圈人文气息。
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⑶完善配套设施。在商圈沿途添置休息凳、垃圾桶、自动贩售机等,同时加大急救医疗服务点、停车点等指示牌和商圈布局图的分布密度,为消费者供应精细化服务。
⑴挖掘现有商业体及街区特色。引进一些特色小众品牌和行业领军企业门店,进一步提升销品茂、福客茂的整体运营水平;以欧亚达家居和竟然之家为引领,打造徐东家居建材特色市场;鼓舞徐东古玩城升级改造,进一步扩大经营面积和影响力;支持沙湖路餐饮一条街建设,引导其提升饮食特色、消费环境和服务水平。
⑵加快推动规划或建设中的特色商业体项目。加快群星城及东原锦悦配套儿童主题特色街区等项目建设,丰富徐东商圈业态;着力推动万吨冷库城市综合体的招商引资工作,促使这一集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游等功能于一体的高端城市综合体项目尽快落成;完善绿地国际金融城环境配套,助力提升徐东商圈消费吞吐量。
⑶乐观谋划一批新的特色街区。如将沙湖公园打造为雅文化聚集地,吸引文学爱好者、艺术家等定期在此聚会研讨;引进类如车库咖啡、3W咖啡等主打草根创业者沟通平台的创意类商业主题,扩大稳定型消费群体种类;建立电子商务聚集地,弥补徐东商圈业务空白等。
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一方面鼓舞各商家加强合作,跨越商业形态,开展以节庆为主题的大数据库营销活动,活跃商圈氛围,实现共同进展,同时针对客户消费****惯建立档案,定期了解客户需求、猎取反馈,实现深度情感沟通,培育稳定客源;另一方面引导商家充分利用微信、微博、团购网站等多种营销载体,如将产品优待信息以手机短信的形式发送给路过此地的潜在客户,从而突破地域限制,吸引传统经营模式难以触及的客户群前来消费。
⑴加强与洪山区的协调合作。洪山以总部经济建设为主,武昌则主打商业购物中心和写字楼,鉴于徐东商圈处于纽带地位,两区应加强协调合作,实现在商圈招商引资、城市管理等方面的优势互补,同时严格把握徐东大街沿街地块住宅开发,合理布局商业形态。
⑵加快与滨江文化商务区的融合进展。徐东商圈部分区域位于滨江文化商务区范围,在谋划其进展定位时,应留意与滨江文化商务区的对接,供应相适应的购物休闲和生活消遣配套,从而借力我区“三区融合,两翼展飞”进展战略,带动商圈整体提档升级。
⑶加速商圈沿片旧城改造。针对团结路与宏祥路沿线房屋破旧、年久失修的问题,加快推动这一片区的旧城改造工程,并将该片区域两家危险因素较高的公司(占地面积17亩的武汉汉石石油运输有限公司和占地面积30亩的武煤百江燃气有限公司)协调搬出商圈中心地带。同时,稳步推动岳家嘴渍水区改造,减小季节性水淹的发生频率和负面影响,焕新商圈形象。
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⑷加力打造生态商圈。通过建设绿色健身道,将周边东湖等室内风景区和沙湖、四美塘等城市公园与徐东商圈进行无缝对接,同时推出购物送门票等活动,紧密商圈与周边风景名胜的互动,赐予商业人文内涵和自然触感,丰富消费体验。
(作者单位:徐家棚街经济进展部)