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房地产新政解读
《深圳市住房建设规划(~)》解
读
‡五年住房规划目标遵‡住房建设总量目标:万套,总建筑面积万平方米。
循/原则‡住房类型配比:商品住房/政策性住房=/(套数比);
‡特区内住房类型配比:商品住房/政策性住房=/(面积比);
‡特区外住房类型配比:商品住房/政策性住房=/(套数比);
‡特区内土地供应主要‡建设区域配比:特区外/特区内=/;
集中在旧改项目。‡旧城改造规模配比:特区外/特区内=/;
‡商品住房建筑面积比例:特区内/宝安/龙岗=/./.;
‡住房结构严格控制单‡商品住房:单套建筑面积在平方米以内的住房总建筑面积必须达到新建
住房总建筑面积%以上。
套建筑面积
‡政策性住房:单套建筑面积控制在平方米以内。其中:经济适用房控制
在平方米以内,公共租赁住房控制在平方米以内。
未来一定时间内,政府仍然会坚持对“/%”的严格控制,因
此,市场上大户型的价值将日益凸显。发展商为追求高额利润,必
然会对可组合可变的小户型住宅物业有较大的兴趣和需求。
本报告是严格保密的。:.
《深圳市住房建设规划(~)》解
读
关注特区外重点发展区新增住房建设重点发展区域
域以及相关地块。‡龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗、光明、沙井和坪山:为新增住房建
设重点发展的地区。
关注小户型住宅物业的
‡特区内外结合部:重点建设适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品
替代品的开发。避免住房。
“黑蜘蛛”效应。‡地铁周边以及交通和生活便利地区:政策性住房(含经济适用房和公共租赁
住房)。
住房用地供应总量
其中%,.平方公里
平方新供应用地平方公里用于供应中低价位、中
新供应住房盘活存量住房
商品住房用地小套型普通商品住房
.公里
盘活存量土地平方公里
.
.政策性住房
平方公里..公里
特区内宝安区龙岗区
‡新供应商品住宅用地配比:特区内:宝安区:龙岗区=:.:.
新供应住房..
...‡盘活存量商品住房用地配比:特区内:宝安区:龙岗区=:.:.
盘活存量住房
本报告是严格保密的。:.
人口统计分析深圳市人口处于急剧上升的过程之中,在发展态势上基
本上呈现一种直线状态,人口总量机械增长快于自然增
长,外来人口是导致深圳市人口快速增长的主要原因
‡从近年深圳人口的变化趋势来近年深圳人口变化趋势图
近年暂住人口占常住人口的百分比
看,户籍人口在增加,但暂住人年末户籍人口(万人)年末暂住人口(万人)
暂住人口占常住人口的百分比(%)户籍人口年增长率暂住人口年增长率
口攀升的更快,人口规模越来越
大。“三普”到“四普”总人口.
,年增长率..
.%;而由“四普”到“五.
普”,年增.
.
长率.%。.
.
‡深圳市人口总量的增长,是人..
口自然增长和机械增长共同作用
的结果,但更重要的是人口机械
增长的结果。从三次人口普查的
数据可以看出外来人口对人口总深圳三次人口普查的总人口数
深圳三次人口普查的总人口数
量增长的影响。总人口数外来人口
.总人口数增量
.
..
..
..
..
..
..
..
本报告是严格保密的。资料来源:深圳市第三次、第四次、第五次人口普查资料:.
从年以后外来人口在特区内所占比重稳定的保持
在%左右,外来劳动人口的主要流向是关外
-年特区内户籍人口和暂住人口百分比变化趋势图
人口主要流向关外
C
‡深圳特区的暂住人口占常住人.
口的比例低于深圳市的相应比.
户
例。深圳特区的暂住人口占常住籍
人.
人口的比例年代以来一直保持口C
暂/.
在%左右,而深圳市的外来人住
口比例最高达到%
口C
C
‡
C
籍人口的时间比深圳市早两年。.CCCCCCCCCCCC
年深圳特区的暂住人口超过
比户籍人口,而深圳市则是在
年暂住人口首次超过户籍人
口,这说明在深圳人口变化过程各区-岁劳动人口总量
中,外来人口首先是流入特区,
但到后面,由于特区人口容量有
限,又再向郊区分散
‡深圳特区对外来人口的容纳有
限,而深圳郊区对外来人口却有
较大的容纳能力
罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区
本报告是严格保密的。:.
人口性别比总体结构正常,但不同年龄段、特区内外差异悬殊;人口年龄结
构呈纺锤型,其中-岁的人口占到总人口的%,总体人口年轻化
岁及以上
男性-岁•性别比=男性人口数/女性人
女性-岁特区内口数
-岁
-岁•深圳市未成年人口(~
-岁岁)的性别比非常高;
人口-岁
增长年均-岁
四普五普•在-岁年龄段,人口的
密度倍数增长-岁
岁性别比远远低于正常水平;
合计..%
•而在-岁年龄段,人口
特区内..%
岁及以上的性别比又变得非常高,尤
福田区..%-岁以-岁年龄段的性别比最
-岁特区外
罗湖区..%-岁高。
南山区..%-岁
-岁
盐田区………-岁
-岁
特区外..%-岁
岁•深圳市人口主要集中在
宝安区..%
龙岗区………~岁年龄段,占到总人
岁及以上口数的%;其中~
注:人口密度用“人/平方公里”来衡量-岁
-岁深圳市岁年龄段的人口占该年龄段
-岁
-岁的%,占总人口数的
-岁
-岁%。
-岁
-岁
岁•注:劳动适龄人口是指
岁~岁的人群
本报告是严格保密的。资料来源:深圳市第五次人口普查资料:.
深圳人口的家庭结构和美国日本的人口结构比较接近,单人家庭所占比例高
达%,结婚没有孩子的家庭占到总人口的.%,多代家庭将持续减少
深圳户籍人口中单人家年深圳人口家庭结构
庭所占比例
.%.%
%
.%.%
%
单人家庭其他类型家庭一代家庭二代家庭三代家庭四代以上家庭
深圳家庭结构典型特征:
.经济的快速发展和观念的改变,促使家庭规模小型化,但是家庭模式复杂化,导
致需求将更加复杂
.一代家庭逐渐增多,在深圳有.%的家庭是结婚无孩子家庭结构
.单人家庭的比例占到整体的%,高于日本等发达国家
.由于晚婚晚育的普遍化,同居家庭增多
.多代家庭继续减少
本报告是严格保密的。:.
购房高峰年龄呈波浪状,集中在-岁、-岁和-岁,购买能力最
强的综合年龄在-岁,-岁之间是购房、换房和投资购房的活跃期
不同年龄组平均购房总量
国际案例启示:购房的最高峰集中
在岁左右,比美
美国人住房消费高峰年龄国和日本都要提
前。
生活中的事件平均年龄
成家
购买第一套房子
贷款高峰
住房支出高峰
负债高峰
首次和再次购房的年龄分布
日本人住房消费高峰年龄显示-岁之间是
购房,换房和投资
生活中的事件平均年龄的活跃期
结婚成家购房-岁
退休-岁
本报告是严格保密的。资料来源:世联研究:.
年占深圳总人口数%的-岁的年轻购房者到年
是处于住宅购置高峰年龄-岁之间,主要分布在宝安和龙岗
年深圳市人口金字塔图示岁及以上
-岁
.工作人口在宝安和龙岗区
-岁
远远高于其他区域,但是生
-岁
产和运输类工作人员所占比
-岁
例较高,属于中低收入人
-岁
群,购买力较弱
-岁
.在宝安和龙岗从事商服人
-岁
员超过其他各区,这类人员
-岁
收入中等,此区域存在购房
岁
潜力
年工作人口在各区的分布显示宝安和龙岗的就业人口最多年工作人口在各区的失业率情况显示宝安和龙
岗的失业率较低,就业人口的潜在的购买力强
.%
.%.%
生产、运输设备操作人员及有关人员.%
农林牧渔水利业生产人员.%.%
商业、服务业人员.%.%
.%
办事人员和有关人员.%
.%
专业技术人员.%.%
.%
国家机关、企业、事业单位负责人
.%
.%
罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区
罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区
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现状与案例的适应
性分析深圳人口情况对比日本案例,世联认为深圳小
户型的发展现阶段处于日本的-年代之间
经济城市化土地价值政府开发商人口购买承受力
-‡经济‡城市化程度有‡住宅用地价格‡制定了第一个住‡开发商主要集中在三大‡外来人口产生大量‡大部分年轻人居住
增长快所减慢,由%上升较快,带动宅五年计划都市的租赁需求在大概平米的公寓
上升到%,人了其他用地价格‡建设了大量的廉‡年以后开始开发高‡战后第一代婴儿潮中
口逐渐向三大都的上扬租屋占到出租市场级公寓住宅的消费高峰还未到来‡有孩子的家庭可以
市区聚集建设量的%‡以中等开发商为中心兴‡户均人口快速下降选择住在老式的日本
‡利用旧城改造改起高级公寓市民化,实住宅中,户型是室一
善住宅环境行按揭出售公寓,使住厅,面积大概在-
宅价格低廉化平米
-‡石油‡城市化达到%‡住宅用地价格‡制定了第二个住‡-年时,开发‡-年战后第‡由于住宅存量大,
危机以上,进入到城上升较快宅五年计划商大量买进公寓用地一代婴儿潮的住宅消价格稳定,消费者住
‡经济市稳定发展阶‡特别是市中心‡共建设超过费高峰到来宅购买力强
不景气段,形成大都市和近郊公寓用地万套的公屋‡婴儿潮工作以后的
圈,人口稳定上涨最快‡推进住宅产业化租赁需求增加
进程‡家庭总量再次跳跃
性增加
‡中年人的置业需求
深圳‡经济‡人口向都市圈‡住宅用地持续‡制定深圳第一个‡开发商高价购置土地‡外来人口急剧增‡购买承受力较
增长较聚集,城市化率走高,深圳关内住宅五年规划‡在市中心的公寓有高档加,产生大量的租赁强,但随着房价的
现状快持续上升,已经基本没有土需求
‡鼓励建设经济适化倾向持续上升,购买热
年深圳城市化率地用房和廉租房‡移民第二代的需求情可能会有所降低
达到了%‡利用旧城改造来开始放量
改善市内的住宅环‡户均人口下降速度
境快
本报告是严格保密的。:.
根据小户型的发展现状趋势分析,未来关内小户型将呈
趋势判断一
现豪宅化的趋势,关外将以普通小户型为主打
关内小户型将呈现豪宅化的趋
‡罗湖出现的白金汉宫、世
势,主要可以分为两类:
金汉宫,面向高端商务人士关内土地的稀缺和
旧改项目的出现将‡面向高端商务人士、在商务办公区
直接造成地价高涨周边的小户型
‡福田出现的雅颂居里的豪
宅小户型,主要面向多岁‡面向多岁高收入空巢家庭在中心
的高收入空巢家庭按照深圳小户型分区周边的小户型
布格局的演变规
关外小户型除了东部沿海地区将
‡盐田出现十七英里、万科律:罗湖--福田--
南山--关外出现豪宅类小户型外,其余地区
东海岸三期等度假类的高端
将以普通小户型为主打
小户型产品
‡覆盖范围广泛的、在深圳东部沿海
地区的度假类小户型
‡在宝安、龙岗其他地区将以普通小
户型产品为主
本报告是严格保密的。:.
趋势判断二根据人口消费趋势判断年-年将是深
圳小户型消费的高峰
岁及以上
前提条件
年深圳市人口金字塔图示-岁
‡年人口统计中-岁人-岁
口比重最大,到年时这批-岁
-岁
人口的年龄是-岁之间,已
-岁
经进入购房高峰期-岁
-岁
‡由图示可以判断,-岁年
-岁
龄阶段人口男女比例不平衡,
岁
这将导致在年适婚年龄时
出现大量的单人家庭,导致整
体家庭户数猛然增加,对于小
户型的需求也比现在更加旺盛根据对深圳市人口结构的分析,深圳的小户型需求高峰将从现在持续到年才会减
缓,其间-年期间将是小户型需求最高峰,主要是大量中等收入的换房人群和
低收入家庭的首次置业者;和年之间也将出现一次小的购房高峰,主要是换
大户型和投资小户型。
根据案例启示,小户型购房高峰到来之前~年为最佳取地时机,因此深圳小户型住宅
物业取地的最佳时机应该是在-年之间
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趋势判断三罗湖和福田的小户型需求的面积趋大,由于价
格杠杆部分客户会溢出,流向南山和关外
年深圳各区人口家庭结构
四代以上
三代家庭
二代家庭
一代家庭
罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区
‡罗湖和福田区
罗湖和福田的两代家庭相对其它区域要多,在未来几年,对于面积稍大的小户型住宅的需
求可能会比较旺盛,说明小户型面积以后有增大的趋势,随着户型增大,现有的高价格将
使一部分客户溢出流向关外,价格和购买能力是另外两个关键因素,
‡南山区
南山的人口和家庭数量较少,但是近两年小户型的供应量和销售量都很好,说明由于价格
等原因,有很多其它区的购买者选择购买南山的住宅
本报告是严格保密的。:.
趋势判断四宝安小户型住宅的消化高峰会出现在-
年
‡宝安区无论从人口还是家庭数量年深圳各区人口家庭结构
上都占有绝对数量,家庭结构主要四代以上
三代家庭
是两人家庭,但是由于收入较低等
二代家庭
原因,宝安区小户型住宅的租赁在一代家庭
现阶段好于购买。
‡根据世联研究表明,低收入家庭
购买住房的年龄会滞后于中等收入
家庭-年,因此购房高峰年龄集
罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区
中在-岁。
‡年-岁人口最多,到了岁及以上
年宝安区人口金字塔图-岁
年这批人口已经开始进入购房
-岁
的高峰年龄-岁,由于就业人-岁
-岁
口从事职业等因素其中大部分属于-岁
-岁
低收入人群
-岁
-岁
岁
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趋势判断五结合标杆案例小户型住宅物业的面积趋势判断
日本自住房不同面积建成量的变化(-)总建成套数和总户数之比达到:
,,
㎡以下
,,
~㎡
,,
~
,,
~
,,
~
,㎡以上
年以前累计-----
在总建成套数和总户数在总建成套数和总户数
未来五年趋势五年以后趋势
之比达到:以前之比达到:以后
‡-平米之间户型量增长最快成为小户型的‡-平米之间户型虽然依然是主流产品,
主流产品但增长平缓
‡-平米以及平米以下的小户型需求量变‡-平米以及平米以下的小户型需求量
化平缓开始减少,主要是用户对于舒适度的要求提高
‡-平米住宅会跟随-平米户型上扬,但‡-平米住宅会出现明显下降趋势
持续时间有限‡随着对舒适程度的提高,-平米的住
‡随着对舒适程度的提高,-平米的住宅宅上升速度保持强劲,成为供应的主流产品
上升速度最快‡平米以上户型上升速度加快,需求旺盛
本报告是严格保密的。:.
报告回顾
适应性分析
国际视角的案例研究趋势一
深圳小户型发
展处于日本根据小户型的发展现状趋势分析,未来关内小户型将
•启示:-岁在家庭结构演变
模型中处于家庭演变前段时期,是-年代呈现豪宅化的趋势,关外将以普通小户型为主打
小户型购房/换房/投资的活跃期
趋势二
•启示:影响小户型住宅物业发
展的关键因素有总建成套数与总户根据人口消费趋势判断年-年将是深圳小户
数之比、住宅拥有量、单人家庭比
型消费的高峰
例等
•启示:人口对小户型住宅物业趋势三
的影响主要体现在:人口总量、家罗湖和福田的小户型需求的面积趋大,由于价格杠杆
庭结构、家庭组成方式等
部分客户会溢出,流向南山和关外
深圳人口结
宏观背景和约束性条件趋势四
构化分析
宝安小户型住宅的消化高峰会出现在-年
小户型发展历史与现状
趋势五
结合标杆案例小户型住宅物业的面积趋势判断
本报告是严格保密的。:.
THEEND
THANKS!
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