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摘要:福州仓山学生街,总长不过300多米,却是“麻雀虽小,五脏俱全〞,它虽简陋,甚至有点“破烂〞,但坐拥近20所大中专院校学生的消费,繁荣热闹,让许多大商家眼红。每逢周末或者节庆日,这里的日人流量甚至可达上万人。本文就学生街目前的现状及其存在的问题进展探讨,对学生街的未来开展趋势提出规划。
关键词:福州;商圈;学生街;竞争力
一、学生街概况
仓山及台江商圈中心的中亭街一江之隔,长期以来商业气氛不浓,商铺集中在观海、仓前、梅坞、上藤、下藤、三叉街一带,以小百货、小食杂、小饮食、小修理、小效劳为主。
上世纪80年代后,以福建师范大学为核心的“学院区〞逐步形成扩大,以学生日常消费需求为典型特征的所谓“学区商圈〞也日渐繁荣。随着居民增多,麦德龙、永辉、国美等大商家的进驻,使得仓山的商业气息越来越浓了。
学生街背靠福建师范大学,周边环绕着近20所大中专院校,据不完全统计,在校师生人数在五万以上。学校的人流聚集于此,近30条线路的公交车可把人们带到福州的各个角落。
学生街南北走向,长约200多米,宽3、4米,独特的地理位置使得仓山学生街从一开场就受到商家格外的关注。
学生街商铺的装修一般都尽可能地简单,饮食、服装、饰品占绝大多数,其次是美容美发、文具办公用品、体育用品等。从价格上看,这些商品少那么
1、2元一件,多那么60、70元一件。
从形态上看,商业区应该是商业行业的集中区,其特色为商圈大,流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费****性为快速、流行、娱乐、冲动购置及消费金额比拟高等。学生街不完全符合上述特征,不能视为严格意义上的商业区,只是文教区的一种特殊状态。
从空间上看,由于众多的公交连接着福州的各个角落,难以确切界定学生街商圈的的大小。大体上可以以从工业学校至师大的这段距离范围视为商圈范围。
从人口分布状况上看,学生街商圈主要以16—25岁的青年学生群体为主,人口流动量较大,受教育状况为主要是大中专水平。由于多数学生没有独立的经济来源,消费能力比拟弱,绝大多数处于中低水平,尤以低水平的居多,故其求廉动机强烈。
随着经济开展,目前的学生街已远远不能满足日益增长的需求,学生的消费水平在不断增加。
在学生街经济日益开展的同时,其本身固有的自发性的局限性也日益凸显,成为制约其开展的瓶颈。
二、学生街存在的问题
当前,仓山新学生街面临多重压力:
一是各商业街道的竞争日趋白热化,原有市场消费蛋糕被分割。最明显的变化就是新近开发的几个楼盘都抓住了学生这一庞大消费群体,争相推出新工程吸引人流。
二是随着交通功能日益强化,学生街的消费群体显得有点薄弱,人流构造日趋单一。
三是随着福州北起火车站商圈南至台江板块商圈等几大商圈的陆续崛起,市民购物可选择的场所比以往多了许多。
四是学校后勤工作的产业化尝试已逐渐成熟,许多学生更愿意选择在校内就近购物。
首先,商圈内人气聚集度高,并且规模较大。作为学生街商圈的消费对象主要是周边的各大中专院校学生,由于大量的同类店铺的存在剧烈竞争,形成供过于求的买方市场,消费者可以有更多的选择和议价的空间,消费人群过于单一,直接制约其开展,使得中高端的店铺难以在剧烈的价格竞争中占据优势而生存,形成了庞大的客流及“短命〞的商铺的现象。
其次,消费水平偏低。学生街商圈内学生的消费有别于高消费,总体呈现出典型的“次多量少〞的消费特征。其市场定位长期被局限在低端市场,只要说起这个学生街,大家就会联想到“热闹〞、“廉价〞两个词,消费者对价格十分敏感,价格的波动对消费者的吸引是强有力的,门店的品牌形象难以塑造,无法形成忠实的固定客户,品牌忠诚度难以培育。
再次,虚高的租金及消费水平的不对称使很多门店难以支付高昂的租金,门店的转让比拟频繁,同时,虚高的租金造成门店销售流通本钱的加剧,使很多门店难以在剧烈的价格战中占据优势,形成热闹的地摊及冷清的店面形成鲜明反差的为难局面。
最后,商圈道路环境一般,制约商圈辐射力扩张。狭长的旧街是学生街的黄金地段,其路况陈旧,亟待重新改善和规划,直接制约其成长为综合商圈的可能,因而,作为其延伸的新学生街将扮演越来越重要的角色和作用,学生街能否真正转型很大程度上取决于新学生街的规划及建立。
三、学生街开展的趋势
商圈的形成及开展不是固定不变的,商圈的成长受到各种因素的制约及影响,条件的改变会产生新商圈的也有可能使旧商圈的没落。
城市的经济开展水平对传统商业中心的形成和开展起着重要的作用。特别是在市场经济时代,经济环境因素其决定了消费者的购置能力;影响着商业中心建立规划的制定、落实和开发建立的强度及适度,并最终决定规划的实现及否。
就目前而言,仓山学生街商圈只能做单一的商业规划,不可能做综合性的商业街,因此,即便仓山未来的开展前景不错,但就固定以学生为消费主力的学生街商圈来说,今后新学生街定位应是一个集学生休闲、安康消费为一体,有一定艺术文化品位的消费场所,而不能只是一条单纯的商业街。其辐射的消费群体,应是泛福州、泛仓山的,否那么很容易导致商业开展同质化,使该地段形不成核心商圈不可能实现整合升级。
在继工业路万宝商圈的新兴后,尚未得到开发的仓山金山区日益得到重视,伴随着资源的重新整合及分配,政府政策的鼓励,金山的规划将朝向高档社区及休闲商业区方向开展。
随着福州城市市政的重新规划,地铁等根底设施工程的建立及完善,仓山学生街的交通条件将比现阶段会有更大的改善,学生街商圈将成为一个更泛更广的商圈,其辐射群体及对象将逐渐发生转移,伴随着金山区的建立及开发,将吸引来周边出现高档社区,吸引一些高消费人群过来实现学生街商圈的“整合升级〞,将其设想为金山—学生街商圈。
金山—学生街商圈的未来开展要坚持以科学规划为先导,以构造调整为主线,以提档升级为重点,以提高效益为目的,具体有以下几点:
〔1〕加强规划管理,促进构造调整。
要加强对商圈内及周边区域的商业规划的调控、监视和管理。重点强化对重点街区和大型商业设施规划、规模、布局的管理,防止盲目开展和恶性竞争。控制传统市场业态,开展新兴商贸效劳业。控制一般性综合交易市场,大力开展多元化的专业批发市场。合理安排网点布局,促进构造调整。要加快建立一体化配置机制,珍惜资源,科学规划。
〔2〕加强协调效劳,营造良好环境。
采取政府引导和市场化运作相结合的方法,加快对金山—学生街商圈整体环境的提升,加快城建、交通、城管等建立步伐,结合旧城改造、环境整治,美化、亮化建宁路,提升整合后学生街商圈的外部环境,完善综合配套设施,改善开展条件。
建立公益性的商业信息系统,定期发布行业开展的重点指南和市场趋势的宏观信息,引导商圈安康开展鼓励社会各方投资建立电子商务孵化器,为从事电子商务的企业提供包括政策咨询、中介效劳、资源整合等集约化效劳。建立消费信贷效劳机构,促进信贷消费开展。
〔3〕实施名牌战略,提高商品质量和效劳质量。
在加大金山—学生街商圈的总体战略之下,鼓励商圈内商业企业创品牌商店、品牌企业,大力开展品种丰富、效劳优良、质量可靠、信誉度高的品牌企业。促进现有品牌企业提高水平,扶持有潜力的企业跨人品牌行列。积极推进“老字号〞企业的改革和开展。开展创立商业效劳名牌活动,促进提高效劳水平。支持商业企业开发自有品牌商品,争创商品名牌。
〔4〕进一步扩大开放,引进更多的高水平商业企业。
鼓励国内外名牌商业企业落户商圈开展。支持国内外一流商业企业兴办大型多功能购物中心、物流配送中心、连锁便利店,适度开办大中型超市等新型商业,开展多种合作业务。支持国内外名牌商品、新型商品展销、展示,开展销售业务。
〔5〕加大对商业根底设施建立的政策倾斜力度。
对商圈内重要的商业根底设施如重要商品的储藏设施、大型物流配送中心、市场信息网络和电子商务平台等实行政策性倾斜。加快道路等市政设施的改造,改善交通和环境条件,营造商业气氛。加快现代化大型物流配套区的规划,构筑平台,实行优惠政策,吸引多方投资建立。
〔6〕进一步发挥政府对商圈开展的补充作用。
当地政府要致力于优化开展环境,形成有利于商圈构造调整的良好气氛,要树立环境就是生产力的意识,创造良好的市场环境、法制环境、社会环境、政务环境,形成及市场建立相互促进、协调开展的行政效劳体系。政府还要进一步发挥引导必要时干预发挥作用,实行宏观调控,对商圈经济开展进展全局性、综合性的系统管理协调,标准市场行为和市场竞争秩序,建立诚信环境,加快优势产业开展,形成相关产业良胜互动的格局弥补市场调节的盲目性及滞后性。通过规划和政策引导、优化开展环境、搞好社会管理、提供公共效劳等方面的努力,最大可能的使有限的资源创造更多的效益。
政府还可以牵头组织商圈内的企业成立商会,组织企业管理人员开展形式多样的学****调研,开拓眼界,拓宽思路,提高理论水平和实际驾驭能力,为实现可持续开展提供有力的人才保障智力支持。
四、学生街最具开展潜力“产品〞
中餐,作为一个整体品牌以其鲜明的民族特色和丰富的文化内涵享誉世界。在国内消费市场上,餐饮业更是效劳业的重要组成局部。在未来学生街的开展过程中,随着生活水平的提高和物质条件的改善,“民以食为天〞,消费者将会越来越重视对食品的质量及品位的追求。融合了连锁经营管理的中式餐饮将成为最有潜力的产品。
融合了连锁经营管理的新式中餐餐饮将具有以下特征:
(一)注重标准化研究,重视品种创新
中餐制作的标准化是制约连锁经营开展的瓶颈。国外的食品比拟单纯,汉堡包、三明治就是主食,种类比拟少,我国传统餐饮工艺标准化程度低,并且中国饮食品种太多,工艺复杂,这既是优势,也是制约中式快餐开展的障碍。比方马兰拉面在建店营业之前就请兰州大学的教授对几家兰州有名的拉面馆的面、汤进展研究,对其成分进展科学的分析和筛选,剔除了一些不安康的辅料,确定了最正确的配方,制定了标准化的工艺方案和制作程序,以现代中式快餐的形式设计研制了专门的制作设备。
虽然中华饮食文化在漫长的开展过程中留下了诸多精华品种,餐饮企业仍应密切跟踪群众口味和****俗的变化,不断推出新的品种,丰富产品构造。及其他行业相比,餐饮业更应该注重产品的多元化和层次性,单一品种构造无法满足消费者需求。麦当劳虽然数十年来一直提供几乎是一样的汉堡,却排在2001年度公司创新程度的第三位。这一点看起来有点出人意料,但实际上麦当劳一直重视入乡随俗,努力在菜单中参加地方风味。例如,日本的
“将军汉堡〞就是一种上面加有煎鸡蛋的红烧肉饼。顶新集团旗下的德克士也敏感地意识到西式快餐中国化的重要性,他们利用典型的东方原料和中国人原有的餐饮****惯开发出自己的特色食品,如脆皮多汁的炸鸡、玉米浓汤、米汉堡、珍珠奶茶等都很适合中国人的口味,其营养成份合理,受到有关营养专家的肯定。
(二)注重连锁经营的标准化建立
要实现中餐业标准化连锁经营,应把握以下几点:首先,进展科学的可行性分析,杜绝开展中的盲目性和随意性。近年来我国一些连锁餐饮企业出现只注重门店数量扩张,无视内部经营管理的现象。相比之下,麦当劳、肯德基等管理水平高的国际餐饮巨头对于加盟店的选择非常挑剔,在确定合作关系之前必须反复研究连锁方式的选择、规模大小的设置,对目标客户和未来效益进展详细全面的预测,从而从根源上保证了整个连锁经营体系的质量。其次,纠正对连锁经营的狭隘认识,在统一店容店貌的同时实现采购、配送、决策、管理的统一,切实抓好内部管理,建立健全连锁经营制度,形成一套适合本企业的科学的经营管理系统,形成知识产权及其得以顺利转让的一整套程序。另外,应积极推动配送中心的建立,根据餐饮业的特点,推广中心厨房模式,通过及各关联店面的互动式信息系统,掌握各店面的需要,将原材料加工成半成品或成品送达各个店面,使直接面向消费者的店面实行无库存经营且能保证连锁企业餐饮产品质量稳定。
(三)实施政策倾斜,为连锁业开展提供良好环境
国内餐饮企业多是独立的中小企业。许多国家为组织商业集中和垄断组织的加强,制定一系列保护和扶持中小企业的措施,鼓励中小企业连锁经营开展。如美国14个州都制定了连锁店加盟法;日本对加盟店所需贤达化设备资金的80%发放期限为15年的低息、贴息甚至无息贷款;新加坡对加盟店提供25%-50%的委托咨询费和用于装饰的优惠贷款。我国可借鉴国外经历,制定有利于餐饮企业连锁经营开展的政策,把扶持的重点放在培育有利于连锁经营开展的外部环境和条件上,如在资金方面及银行协商给予基准利率专项贷款或局部贴息贷款,政府财税在一定时间内减免或返还税收,以增强连锁企业的起步能力和换贷能力。
五、总结
现阶段,学生街的消费群体主要以青年学生群体为主,随着政府资源及市场资源的重新配置及整合,未来的学生街将朝一个集学生休闲、安康消费为一体,有一定艺术文化品位的消费场所,同时,代表安康饮食的中餐将会占有越来越多的市场份额,总体上朝良性、安康方向开展。
连孝浦
福州仓山区上三路190号
2021年0906