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目录
湖北安陆简介-------------------------------------
湖北安陆经济状况--------------------------------
安陆市房地产简介--------------------------------
地区房地产市场解析------------------------------
地区未来市场解析---------------------------------
项目销售滞后原由解析-----------------------------
渠道推行调整-------------------------------------
销售现场调整-------------------------------------
价格引导目标-------------------------------------
房源推盘节奏控制---------------------------------
促销活动-----------------------------------------
项目代理相关事宜---------------------------------
一、湖北安陆简介
安陆市位于湖北省东北部,东与孝昌县为邻,南与云梦县、应城市接攘,西与京山县相连,北与随州市、广水市交界。距省会武汉市110公里,距襄樊市220公里。面积1355平方公里,人口63万,此中城区人口约为15万人左右。辖9镇4乡2个做事处和一个开发区。
二、湖北安陆经济状况
该市整体经济实力及人均收入水平在湖北省中小城市中排名较后,该市没有大型企业以及相关重型工业的支柱,所以造成该市经济活力不强。并且经济开发区在招商引资方面也不理想,到目前为止不到十家企业来安陆投资。
三、安陆市房地产简介
价格状况:2006年商品房均匀销售价格为957元/㎡,同比增添了%,商品住所均匀价格为920元/㎡,同比增添了%。2007年一季度,商品房均匀销售价格为1120元/㎡,同比增添%;商品住所均匀价格为1060元/㎡,同比增添%,
安陆房地产价格主若是在06年下半年出现了较为明显的涨幅,06年上半年,老城区价格在800元左右/㎡,新城价格在600元左右/㎡;06年下半年到现在,老城区均价在1200-1400元左右/㎡,最高均价达到了1600元/㎡,新城在800-900元左右/㎡,均价上涨了500-600元/㎡;
【数据表示】近2年安陆的房价涨幅是特别明显的,但跟着市场供应量的不停加大,安陆政府对房价的调控以及老百姓的经济承受能力来看,安陆房价上涨幅度将会趋缓。
供需状况:06年全市商品房完工面积万㎡,销(预)售面积万㎡。07年一季度全市商品房完工面积万㎡,销(预)售面积万㎡。
而依据我司对安陆市房地局检查状况来看,安陆近几年计划开发量在25-30万方,估计每年销售量约20-22万方,07年计划开发量约在40万方左右。
【数据表示】06年安陆房地产市场供需基本均衡,特别是老城区开发的项目基本售罄;从07年开始因为市场上几个大盘的接踵入市,开发量剧增,在加上几个规划中的大盘,估计总开发量凑近70万方,所以未来1~2年安陆市场供应量将趋于饱和,市场竞争激烈,市场将会出现约30%左右的空置房。
户型结构安陆市住所结构整体趋于合理,但离国家的调控要求还有必定的差距。一方面,目前住宅供应主若是一般商品房,基本不存在高档住所,但经济适用房建设还没有启动;另一方面,房屋面积在120平方米以下的户型还偏少,只占总量的20%左右,市场上大部户型面积段在120-140㎡的三房户型为主力户型。
置业客层城区一般居民工薪族收入均在500-1000元/每个月,高级教师
也许政府中高层干部的收入约1500-2000元,从一般居民收入而言,购房能力较差。而有能力置业的,主要为原住宅为房改房住户,这一部分人群大多数在事业单位工作,原住宅面积为不超出90平米,因子女长大,也许子女结婚等需求购房,改进居住环境和酣畅度。
该市楼盘的主要去化人群多数为原当地农村居民在外打工回安陆置业,以及少许来安陆投资经商的外处购房者。
项目名
称
金榜名
城
从这部分打工者的置业特征上解析存在一些共性,如年龄在28-35之间,想从农村进入城市,改变原有的生活现状,感觉城市生活配套所带来的便利,解决子女教育等问题。
四、地区房地产市场解析
中心城区:目前安陆中心城区楼盘主要有,“南山名居”“景苑华府”“古楼佳园”等,以小规模开发为主,大多数在1万方之内,最大的为南山名居万方规模;均价一般在1300-1600元/㎡;整体消化状况优异。
城东片区:城东片区的楼盘主要有“金榜名城”、“豪城佳园”、“学府名居”以中等规模开发为主,最大的为金榜名城,规模在17万方,价格相对与中心城区来说相对较低,一般在1100-1400元/㎡,消化速度较慢,消化周期较长。
整体解析:从中心城区与城东片区比较来看,中心城区价格与城东片区价格相差在200-300元左右,从消化速度来看,中心城区因为地段的原由,消化速度要明显好于城东片区。
以下图为本案主要竞争项目状况:
总建
开盘时
价格
结构
主力
销售状况
好坏解析
交房时
间
户型
间
17万方
不决目
1360元/
砖混结
116-
一期已预
地区地址较好、小区
分
2期开发,一期
前可接
平米
构
148
定60%左
配套较齐全,但只
12栋,在推9栋
受预约
右
20年使用年限
建面7万方
景苑华
万方
07年7
1300
—
砖混结
112-
先期登记
地段较中心/70年住
府
至8月份
1400
元/
构
140
阶段
宅年限、无其余明显
平米
优势
南山名
万方,分2
期开
2007年6
1600
元/
砖混为
110
一期第一
地段较中心、70年
居
发,一期11栋,月16
平米
主
-
批去化
土地使用年限/但价
在推4栋
3栋框架
130
40%左右
格较高
【结合本案解析】:从规模上解析,中心城区的楼盘规模除了景苑华府在万方之外,其余2个项目都在5万方以上;从价格上解析,除南山名
居外价格1600元,其余价格在1300-1400元;从建筑结构及项目质量来看,以上几个项目以砖混为主,质量较低;从交房时间来看,以上几个项目都在今年下半年至明年年初交房,而本案在今年7月份交房,从这一方面来看有必定的优势;
五、地区未来市场解析
据检查认识,安陆未来1-2年内将会有几个项目入市,如泰丰房地产开发项目,规模在4万方左右,目前正处于基础施工中;府城名居,规模在
万方左右,目前正处于拆迁中;华通项目,规模在6万方左右;总规模将达到30万方左右,再加上已开发项目的后期开发,2年内的市场总供应量将达到60万方左右,而市场每年消化量在20万方左右,市场竞争特别激烈。
、项目销售滞后原由解析
目前整个安陆市场竞争极为激烈,估计未来一到二年内推盘量的加大,市场将可能出现饱和现象,从卖方市场变换为买方市场,因为房价的不停上涨,好多市民没法承受,广泛城区居民收入明显较低,绝大多数人群无经济能力购房,而“泰合乐园”项目自己又因为地段、价格等原由,以致现场人气和销售氛围不足,销售士气低落,最后以致销售进度缓慢。
针对现有状况解析聚星解决建议方案以下:
一、渠道推行调整
推行核心:关于“泰合乐园”项目先期主要核心广告语以一个“27万方的大社区”为主题,关于客户而言27万方不过一个数字,没有一个看法,我们要把数字变为一个大盘的规模效应,在项目开发过程中间,没有正式交付使用前,项目所带来的居住氛围和小区内的生活配套是客户现阶段没法感觉到的,自然27万方这一点可以做宣传,但不是能做为本案推行的核心,结合客户的需求,使客户可以多认识一些更实在的居住价值。
楼盘案名:经过市场走访检查认识到提起“泰合乐园”居民的脑海中都会是以为“泰合乐园”是一个不错的项目,但距离中心城区较远,并且不合适年轻人士居住,只合适休闲度假也许是养老的地方,造成这类错误的判断的误区原由,是因为项目案名不够正确,但跟着项目案名市场
有名度初步成立,总案名不改变的状况下,建议依据一期、二期、三期分别拟定分期案名进行推行,以彰显楼盘的质量。
外展售楼处:防备一些中心城区的客户感觉行程较远而不方便来项目现场,也许在客户来项目的行程中看到其余项目,从而建议在安陆老城区中心设外展售楼处,并配项目宣传服务车,不不过作为看房车的作用,更重要的是宣传项目自己,以减少客户对本案地段的抗性。另一方面也可以在一些经济能力较好的乡县地区开设招待点、宣传点,并摆放相应宣传资料,也许进行相应的活动宣传,以吸引出门打工农村居民。
户外广告:目前该项目仅在进案场进口处成立了一个指示牌,宣传推行力度是远远不够的,建议在进安陆城区主要道路上,以及中心商业地段,进行大批的投入户外广告,特别是进安陆城区沿316国道(安陆一中)进入项目现场两边制作广告牌以便对外处市民也许当地人从外处回市购房人群能起到较大的宣传引导作用。
电视广告:针对湖北安陆市的状况,很大一部分人群对电视的关注度较高,电视广告也是一种普及率与观看率较高的广告媒介,特别是在夜晚黄金时段利用太白广场户外大屏幕电视进行宣传,同时也可以利用当地比较有影响力的电视台做转动字幕广告进行楼盘宣传。
路灯道旗广告:路灯道旗广告是一种常有的广告形式,可以考虑老城区较中心的地方投放,也可以考虑在离项目一公里内的地方制作道旗指示,其一、可以引导客户去项目所在地看房起到引导的作用,其二、也是对品牌及项目一种很好宣传成效。
楼书以及宣传册:现有的楼书以及宣传册色彩单一、颜色不柔和,内容简单纷乱不大气,纸张质感较差,楼书整体单一,与经典大盘的形象不相般配,建议对楼书进行重新制作,需制作二本,一本是宣传产品自己的楼书,一本是对企业品牌的宣传及项目规划理念的介绍。
社区服务车的开通:建议将社区服务车早日全面开通,以便减少客户对距离远的抗性,常常安排车辆到市里里穿越,起到一种流动的广告的作用。
派发海报:聘用几名当地长远合作的年轻人员进行派发单页,如在竞争对手楼盘周边针对性的发宣传单页,也许居住、单位门口设简单展台发宣传单页;以及中心商业地区发宣传单页;
二、销售现场调整
售楼处内部:销售大厅内部的布局,地区与功能地区的划分,显现板楼书的摆放地址、招待台的制作,招待台背景墙等等,这些地方都存在必定问题,其一、功能性不太合理,其二、没法表现楼盘的质量,举例说明:销售大厅洽商区过大,显得销售大厅内较为冷清,假设售楼处同时进入两三组客户,销售大厅仍显得氛围较差,原由在于销售大厅的包装和地区问题,以及现场缺乏背景音乐的衬托生气。建议将销售大厅内重新进行合理分区调整,并在现场播放背景音乐。
销售处门外广场:项目现场售楼处门口因为没有进行包装办理,所以给人感觉显得比较空旷,对销售会产生负面的作用,所以建议将售楼处门前广场做必定氛围的包装办理。
销售道旗:从进入项目现场两边的道路上制作必定的道旗,作为指示和创立销售氛围。
销售通道:在销售环节里面一个重要的地方就是销售流线,客户可以亲自感觉小区环境,将尽量完满的一面显现给客户,形成高档大盘的优异口碑。如在看房时脚踩泥土,销售通道上各处都有垃圾,旁边田地与还建房随处可看,建议在从售楼部到样板间的整个动线进行改进及包装,改变现有一些不好的地方。
小区环境:加大力度建设小区环境特别是中心绿化广场、小区道路,以促使客户购买欲念,增添客户对项目的信心。
三、价格引导目标
1、均价调整:依据市场检查目前全市大多数楼盘销售价格在1300元/平米—1400元/平米,并且项目地段与我项目对比离市中心较近,建议将均价合适调整到凑近1500元/平米,如1460元/平米、1480元/平米给客户感觉本项目在1500之内的均价范围,减少客户心理价位抗性。
2、对与目前项目而言,多数客户都是外处打工者,他们购房主若是想享受优异环境以及便利的生活,这些人对地段要求较高,可是本案最大缺
点就是地段,这一点目前是没法改变的,所以现有的销售状况不好,我们只有以价格作为杠杆来撬动市场,以“低开高走”的价格策略,进行加快去化的速度,拿部分单元以较低价格的形象打开市场、吸引人气,后期再依据销售状况逐渐伐高价格。
3、价风格整方案:采纳同种户型或同地区同样的产品,将价格进行拉差,为有意让购房客户抓住价格漏洞,从而购买。做为体量较大的楼盘而言卖房屋有三个步骤⑴先卖“势”所谓的“势”是人气及口碑,⑵卖“价格”依据状况而调整价格⑶最后再卖才是“利润”因为此时已经成熟条件都达到,成本资本已经回收,所以针对与目前的整体状况,建议对价格进行研究解析并调整。
四、房源推盘节奏控制
推盘节奏是结合市场以及依据客户来访量与成交量来计划推盘,以及目前库存的房源状况,建议将未售单位的楼栋进行销控,防备客户房源选择过多,客户没法锁定房源,考虑周期过长。同时也使我项目的库存压力过大,后期将保留下来的房源以节点的形式进行加推,配合必定的活动吸引客户促使成交。
针对过去销售状况和对项目自己以及市场的估计,把已获取预售证和未来拿到预售证的面积进行有计划的推向市场。
五、促销活动
合适配合节点做一些优惠活动,如进行一些购房送礼活动,比方购房送电视,空调,地板等等促销活动以促使现场成交。
客户介绍:以老客户带动新客,如被介绍的新客户成交并对老客户进行奖励。
项目代理相关事宜
我司采纳全程代理模式进行代理,代理费依据总销金额的3%进行计
算,超出底价部分我司按3:7分成,包含策划、推行、平面设计,不包含
广告花费。
说明:
待我司与贵司进一步洽商后,我司供应详尽销售执行方案。
2007-6-29
武汉聚星房地产代理有限企业
※附武汉聚星房地产代理有限企业简介
我司成立于2000年,企业拥有员工百余人,90%以上员工从事地产行业三年以上,高级管理人员房地产从业经验均超出五年,是武汉当地从事房地产代理销售和策划执行的专业企业。
聚星地产依赖深度专业的操盘手法创立了优异的销售业绩,同时也博得了业界的必定。
企业主持参加了常阳·永清城、常阳·丽江城、博学仕府、南域·花语城、海逸新居、奇特怪家装卖场、城市印象、常阳·秦园居、汇龙花园、昌隆花园·七彩苑、江南明珠园、惠誉花园、湖畔嘉苑、东湖·春季、银鹤鼎园、长江广场、葡萄园·城市花园(荆门)、然梦园(鄂州)、君城现代城(黄冈)等近30个地产项目的选址、立项、调研、规划、设计、策划、和推行营销工作,并以专业的服务、敬业的精神,与开发商成立了长远稳固的合作关系,在业内博得了优异的口碑。
2006—2007年度,是聚星地产获得绚烂成就的二年,在长江两岸,在南湖和沙湖,在汉水之滨的桥口,均有项目销售,成为武汉地产界最刺眼的一道景观。
聚星地产目前正在代理销售的项目包含:常阳·永清城(20万平方)、常阳·丽江城(14万平方)、南域·花园城(20万平方)、博学仕府(万平方)、海逸新居(万平方)、奇特怪家装广场(万平方)、君逸·豪天(高档酒店式公寓3万平方)、雅琪公寓(2万平方)、然梦园(鄂州7万平方)、君城现代城(黄冈7万方)等,销售面积近90万方
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