文档介绍：营销运动战
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黑猫白猫
能抓老鼠的才是好猫——邓小平理论
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主攻株洲市场株洲地缘优势
山水国际、湘银星城、江南世家……
潜心研究、谙熟株洲市场
最懂株洲客户
三一歌雅郡项目一期已经非常成功
二期任务艰巨、面对的客户在哪里?
我们最懂如何出奇制胜
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一期情况
歌雅郡——荷塘区品质翘楚项目
树立市场品质项目标杆
开盘基本售罄、销售约360套
剩余20余套高层尾盘
高层实收均价4000-4200元/㎡
洋房实收均价4700-4800元/㎡
品质取胜、市场取胜
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二期情况
建筑面积14万㎡
7栋、1205套、纯高层住宅
90㎡以下户型占比38%
总价将冲击50万以上中高端人群
户型面积套数比例
周边客户一期已经消化大部分大四房 166-167 50 %
小四房 142- 107 %
向阳路拉通施工中
3+1 -137 327 %
三房 - 220 %
策略、推广、客户、价格 2+1 87-89 327 %
两房 - 128 %
顶层复式 76-167 46 %
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总计 1205 %Page 4
二期总目标——2011年销售4亿
二期可售量:7栋、1205套、14万㎡
完成株洲单一项目年度销售额之冠:
坚决要拿下的目标是——4亿
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分解4亿
4亿的目标是什么概念?
树立2011年荷塘区项目销冠
以均价50万/套计算约销售完成800套单位
因此目标可细化为:
销售800套
寻找800个成交客户
认筹至少1600个、蓄客至少2400批
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株八条出台
严格按照商品房一房一价、报房产局备案
保障性住房不得低于住房建设用地的70%
取得预售证之前不得预定、收筹、办卡等
取得预售证10日内一次性公示全部销售信息
购买第二套住房首付不得低于60%、
市场风头更紧——考验!
2011年3月31日万科股东大会上,王石语录:
在金融海啸之后,各国都进行货币扩张。现在通货膨胀压力是世界性的,在这种情况下,抑制通胀是一个十分重要的的
问题。我们的判断是,现在目前政策层面比2008年要严厉的多。万科怎么做呢?就是提供更多好的产品。我们的产品定
位是主流方向,是首置和首改,万科会继续顺应市场需求开发性价比高的产品。
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如何完成4亿?
二期产品全为高层
市场遭遇调控的不明朗风险
价格已经站上高位
周边客户一期已经消化多数
周边高品质竞争项目的崛起
必须以“正合”
必须以“奇胜”
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何谓正合奇胜?
孙子:“凡战者,以正合,以奇胜”《孙子兵法·势篇》
作战总是以“正”兵来抵挡敌军,用“奇”兵去夺取胜利
战场上的“正合奇胜”可以以最小的牺牲赢得战争的胜利
竞争中的“正合奇胜”则可以以最小的投入得到最大的收益
孙膑:“形以应形,正也;无形而制形,奇也。”《孙膑兵法·奇正》
用有形的东西去制伏有形的东西,就叫做“正”
用无形的东西去制伏有形的东西,就叫做“奇”
产品打造是正合
营销策略是奇胜
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二期奇胜策略
营销运动战——销售4亿
持续深化荷塘区品质标杆项目的市场占位
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