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第一章总则
第一条为增强开发管理,促使企业开发工作的规范化,控制投资开发成本,特拟订本方法。
第二条开发管理应本着“合法、高效”的原则,用足用活政策,建立“服务第一”的理念,以营销为导向,服务于企业生产经营管理目标,为企业创建最大的社会、经济效益。
第三条开发工作应宽泛开辟信息源,不停更新知识,随时掌握国家和地方的有关政策法例,懂得研究政策的改动趋向,提高开发工作质量。
第四条开发管理应坚持就地取材,在本方法例范的基础上,各地域企业应依据当地实质状况,制定相应操作细则。
第二章开发系统职能
第五条开发系统工作职能以下:
(一)、对制定建设项目参加土地招标、出让、转让合同洽商,辅助草拟、改正土地出让、转让合同样法律文件;
(二)、负责办理外经贸委、建委计委等各项先期立项报批工作;
(三)、办理开发项目各项证照,包含:
1)、建设用地规划允许证、建设用地通知书、征地通知或拆迁通知、用地赞同书、签署国有土地出让合同;
2)、整体规划方案、设计重点;
(3)、单体方案、建设工程报建审察书;
4)、建设工程规划允许证、建设工程规划查收合格证;
5)、办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化等专业部门的审批建议;
6)、预售证;
7)、丈量、确权;
8)、负责各项目土地及工程的放线、验线;
9)、办理电力、给排水、热力、燃气
(四)、办理综合查收
(五)、辅助各部门、项目企业解决后续工作办应中间所碰到的疑难点。
第六条各地域企业开发系统详细职能,由各地域企业依据本方法予以细化。
第三章业务管理
一、立项报批管理
第七条企业领导决定启动一个新项目后,项目立项经办人员依据法定程序办理先期立项审批工作和建委、外经委、计委、工商局各项证照。
在办理每项证照时经办人应做好工作连接,将有关手续办理进度实时通知办理下一步手续的部门,主要注意以下几点:
1、在办理资质证书时,提早通知项目企业供给专业技术人员资料;
2、在办理计委正式计划时,提早通知财务部办理资本余额证明;
第八条每年应如期办理赞同证书、资质证书、项目手册、等证照的更改、缓期及年检等工作。
二、用地手续办理
建设用地允许证阶段
第九条建设用地允许证阶段:
提交用地选址建议,将有关开发的建设用地提交政府职能部门审批,获得用地选址审批建议后,向市规划局申领建设用地规划允许证。
第十条申请规划设计重点阶段:
在向市规划局申领建设用地规划允许证时,应要求设计部门供给项目总平面规划方案图,以及供给投资立项批文,同时申请项目的规划设计重点。
申请规划设计重点应控制项目整体规划与城市整体规划无矛盾,争取所批重点的容积率、建筑密度达到分区规划的最大值,公建配套指标达到城市规划控制指标的最小值。
建设用地赞同书及领土证的办理
第十一条签署出让金合同并准时缴纳土地出让金后可办理〈建设用地赞同书〉。
第十二条国有土地使用证,分期缴纳出让金的项目,争取按开发计划先行办理相应地块的《国有土地使用证》,并争取先期较少缴纳出让金。为争取时间,可提早先行办理领土证附图的丈量出图。
三、规划报批管理
第十三条在规划报批以前一个月,应依据项目的开发进度计划,明确规划报批各阶段的时间安排,压缩整体报批周期。
第十四条在各阶段报批以前,开发部负责组织各有关部门对所报批的图纸资料进行会审,保证其切合政府部门的审批要求。对图纸中出现的与规范不符之处,应要求设计部门对图纸调整到政府审批部门可以接受的程度。
第十五条设计方案或施工图经政府审批部门审批后如施工时有改正或更改,出现功能性质调整,面积增添等波及规划查收的状况,研发中心、企业研发部一定实时知会开发部,对报批图纸从头申报调整。
影响规划查收的重要改正须实时知会开发部,如开发部以为必需,可招集有关部门举行论证会形成企业一致建议报企业赞同后方可履行。
规划报批阶段
第十六条整体规划方案报批阶段:
对需进行总平面规划报批的项目,应配合研发中心、研展部赞同地块坐标及各项指标,将草案早先征采市规划局建议,并在总平面规划进件实时认识审批初步建议并反应研发部门,对不利于企业的又有弹性的建议先行做通有关人员的工作,尽量按企业送审的规划方案达成报批手续。
第十七条修筑性详规报批阶段:会同研发部门向规划局提交项目修筑性详尽规划设计文件﹑图纸﹑磁盘等资料,并配合工程进度和销售要求争取以最短时间经过审批。
建设工程规划允许证阶段
第十八条建筑设计方案送审阶段:依据研发部门供给确实认方案图到规划部门办理报批手续。主要控制好单体建筑的间距及退却要求,外飘露台的退却要求等。
第十九条初步设计审察阶段:依据当地政府部门规定要求,对需要进行初步设计的项目办理报批手续。主要控制建筑设计、构造设计,水、电、通风设计切合国家设计规范。
第二十条建筑放线阶段:辅助放线丈量单位进行施工现场的放线工作,主假如控制好建筑物的间距与退却切合赞同的建筑设计方案的要求。
在项目整体规划已获取规划局赞同,单体建筑由设计企业等有关部门确认外轮廓基本不变时,可进行试放线,以争取先行施工。
第二十一条申领建设工程规划允许证阶段:施工报建图由研发部门确认供给,扩初、放线达成、以及获得交通、人防、消防等专业政府部门建议后可办理申领《建设工程规划允许证》。主要控制好建筑面积的正确性,审批的公建配套指标的正确性,间距及退却的正确性。
第二十二条领取建设工程允许证阶段:应提早办理地名、消防、人防和小配套等证明文件,以便顺利办理《建设工程允许证》。
申领建设工程规划查收的合格证阶段
第二十三条建筑验线阶段:关于项目施工现场已具备规划验线和查收据件的,由工程部供给确认的完工图,邀请验线丈量单位赶快到施工现场办理规划验线和查完工作。主要控制实测面积与报建面积在合理的偏差之内,放线的退却间距、高度应与查收的退却间距、高度尽量一致,外檐成效与报建图无较大差别。
第二十四条领取建设工程规划查收阶段:待获得合格的验线册后,报市规划局办理规划查完工作,获得《建设工程规划查收合格证》。办规划查完工作应提早准备报批所需报告和各项资料,资料、图纸齐备后应立刻送案,保证后续的综合查完工作的实时展开。
四、预售、确权手续
办理预售证
第二十五条在办理完施工图审察后,将盖印后的图纸送房管局进行面积测算,获得丈量报告。
第二十六条提早办理项目物业存案证明。
第二十七条项目达到政府要求的形象部位后,依据政府部门要求请房管局现场查勘、摄影后,进行网上录入,获得网上录入合格证明。
第二十八条备齐资料,办理销售允许证及房子登记证明(房子预售登记),获得此两证,房管局开通销售网。
丈量、确权
第三十条丈量
1、在获得查收合格证后,报测绘部门立案。此前项目企业应达成公建配套如配电
房、变压房、水表、电表房等间隔,并供给与现场一致的完工图及当地派出所赞同的门牌证明和包含各单元房号、建筑面积、套内面积的售房明细表;
2、现场丈量时,研展部、营销部、开发部派人一同到现场配合丈量,便于企业掌握第一手丈量资料;
3、现场丈量后,由测绘部门经办人员计算面积;开发部取回初步的丈量成就,给营运部审察,保证测绘面积的正确性,防止在销售、办理产权时出现面积方面的纠葛;
4、开发部依据营运部审察结果提出建议给测绘部门经办人员参照或改正,在经测绘
所技术查验科审察前开发部提早介入争取一审经过,防止从头计算面积和调整分摊系数,尽早领取丈量图;
第三十一条确权
1、开发部备齐资想到登记部门送案。开发部经办人应先熟习资料及确权的要求,做到先初审后送案,以便实时向收案人员解答;
2、登记部门经办人审察并写初审建议,开发部经办人应检查能否有抵押状况,出让金能否准时交齐,能否有违章,抵扣出让金的中小学等教育设备能否移交,项目企业移交时要讨教育部门有否国资局的批文,供给产权明细表,做到实时追踪、补齐资料,若有特别状况,实时反应并想方法解决;
3、登记部门审察批复,如建筑面积超出出让合同面积需到估价所评估,补交出让
金后签署增补合同才能办理权属证明书。
五、专业报批管理
专业报建
第三十二条专业报建分环保、消防、卫生、人防、交通和绿化报建等部分。
第三十三条在专业报建过程中,拜托设计部门进行专业报建图纸设计,应试虑到国家及地域的专业设计规范要求,设计切合专业规范的图纸;还要考虑项目的整体规划
以及对项目方案报建确实定,以防止报建工作的重复进行,造成企业资源的浪费;还要全面考虑住所的配套设备的功能用途(能否配有商场、餐饮等)。
第三十四条各部门在项目的进展过程中也要做好监察和管理工作,当实质施工与报建图纸有所进出时,要实时知会设计部门和开发部,以便设计部门做好改正图纸的工
作和开发部在专业部门的报批工作,防止在办理专业查收时造成不用要的迟延,影响查收进度。
专业查收
第三十五条办理专业查收前,设计部门一定供给与实质施工符合的完工图纸,项目企业开发部一定掌握实质的施工进度及施工状况。
第三十六条关于项目中配有大型商场和餐饮等配套设备的,设计部门应该提出城市污染的采集、运输、办理、综合利用及消纳的原则及方案,确立综合利用处所的规划和地点。
六、合查收及移交
公建设备的报建及查收
第三十七条配套设备的有偿移交(肉菜农贸市场、书店、粮油店、邮政营业所、卫生院、通信用房、变电房、积蓄所等):
1、工程完工经查收合格后,开发部负责向有关政府职能部门发出租售通知书,并让
对方签收加具建议及公章;
2、企业拟订租售价钱后拟《移交协议书》,与政府有关职能部门签署《移交协议书》。
第三十八条配套设备的无偿移交(居委会、文化站、卫生站、街道做事处、派出
所、消防站等):
1、工程完工经查收合格后,开发部负责向有关政府职能部门发出移交通知书,并让
对方签收加具建议及公章;
2、项目企业拟《移交协议书》,与政府有关职能部门签署《移交协议书》。
第三十九条(化粪池、公厕、垃圾回收站、环卫管理用房):
(一)、查收及移交
1)、工程完工后项目企业会同环卫管理部门进行完工查完工作;
2)、工程查收合格后,开发部领取《合格证明书》,并将上述设备移交给环卫部门管理(化粪池除外),辅助有关部门办理产权移交。
第四十条教育配套设备(中学、小学、幼儿园、托儿所):
1、开发部将经审察后的报建图纸送教育管理部门审察、批复,
2、开发部持教育部门的批复和图纸办理规划报建;
3、研发部将规划报建审察书及报建图送设计单位出施工图并交施工单位进行施工建
设;
4、工程完工后项目企业会同教育管理部门进行完工查完工作;
5、项目企业拟《移交协议书》,与教育管理部门签署《移交协议书》,并将上述设备
移交给教育管理部门。
管线报建及查收
第四十一条永远供水:
开发部负责敦促供水工程企业按项目进度计划达成供水工程,工程完工后及
时组织市自来水企业查收并通水,办理市自来水企业出具的《赞同安装永远用水表安装表》。
第四十二条永远供电:
开发部负责敦促电力工程施工单位按项目进度计划达成供电工程,工程完工后实时组织市电力工业局查收并通电,办理市电力工业局出具的《工程查收通知书》。
第四十三条供燃气:
开发部负责敦促燃气工程施工单位按项目总进度计划达成煤气工程,工程完工后实时组织市煤气企业查收并通气,办理市煤气企业出具的《交工查收证书》。
第四十四条电信设备:
开发部负责敦促电信设备施工单位按项目总进度计划达成电信工程,工程完工后实时组织市电信局查收,办理市电信局出具的《管线工程查收合格证明书》。
第四十五条市政设备(小区道路、排水):
开发部负责敦促市政设备施工单位按项目总进度计划达成市政工程,工程完工后通知市政管理部门查收并追踪获得《市政设备完工查收合格证明书》。
完工综合查收
第四十八条完工综合查收
1、开发部在有关专业查收所有达成并获得查收合格证后,整理一套完好的资料送市建设委员会申报综合查收;
2、市建设委员会审察完成资料后,组织有关职能部门到现场进行完工综合查收;
3、查收合格后获得市建设委员会出具的《完工综合查收合格证》。
第四章开发系统职工守则
第四十九条开发系统职工应增强全方向服务精神,团队意识、创新精神,用足用活政策,不停提高自己业务素质。
第五十条开发系统职工应勇于探究,宽泛开辟信息源,掌握政策划向及各项政策
法例的操作状况,建立成本义识,努力求取各项税、费优惠,使企业成本最小化,效益最大化。
第五十一条开发系统职工应着重企业形象,在业务工作中应注意着装整齐、举止得体。
第五十二条开发系统职工应增强保密观点,不可以泄漏企业任何奥密,以企业利益为自己最高利益。
第五章附则
第五十三条本管理方法与当地强行性政策法例有矛盾,以当地政策法例为准。
精心整理,仅供参照编写文案使用,请按实质需求再行改正编写
2020年2月17日
精心整理,仅供参照编写文案使用,请按实质需求再行改正编写
2020年2月17日