文档介绍：让梦想照进现实
————城南故事销售执行报告
商业秘密声明
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目标预期
宏观市场
客户分析
竞争分析
报告思路
现状
目标
问题
营销策略
营销分解
问题定性
问题解析
策略推导
定位
策略分解
营销费用估算
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目标
世联始终坚持的思考前置点:
这个项目并不难卖,如何将它实现更高的利润目标并把它打造成乐万邦在长沙的一个标杆项目,成为本报告的一个重点思考问题?
明确目标:这个项目我们要名利双收
5
目标剖析:
突破紧邻第二梯队项目(金领家族、亚商等)
紧逼近邻第一梯队品牌项目(上海城、万科金域华府、融科东南海等)
销售目标:价格突破片区内的高价
目标剖析:
乐万邦刚刚进入长沙市场,且目前在星沙还有项目未启动,建立精品开发商品牌形象能成功为产品带来溢价且使其他项目的迅速被市场接受。
品牌目标: 打造开发商在长沙的名气
目标
6
快速去化——月均去化120-150套
(09年南城走量最快为上海城月均159套)
价格突围——均价突破???
(长沙09年南城均价在4200-5000元/㎡范围内,价格由主干道向辅干道递减,由新生社区向成熟社区递增)
销售目标:
品牌目标: 南城品牌开发商云集
2010年,全国各大品牌开发商云集南城,万科、保利、奥林匹克、融科以及本地鑫远等等,品牌竞争大
目前乐万邦在长沙无项目
目标理解
1
宏观市场
关键词:威胁、机遇、个盘价值
长沙07年至今房地产走势
07-09年,政府调控手段作用明显,基本控制房地产走势
威胁
新政
新政
06年
44万平米/月
07年
60万平米/月
08年
40万平米/月
刚性需求结束观望,纷纷入市
背景:长沙政府鼓励刚性需求释放
——前期高价时积累的刚性需求开始集中释放
——拆迁导致的刚性需求开始逐步释放
1、9-10月,市场调适期
背景:在意向不到的市场全面爆发下,刚性需求产品被迅速消化,刚需产品出现供不应求状况,成交量有所减少,但仍保持较高水平
1、11-12月,持续旺盛期
背景:10月之后,投资客明显增多,投资客与改善性客户成为市场主力,推动价格不断上升,恐慌性购房现象开始出现,市场表现疯狂。
09年长沙供销量及价格走势
1、6-8月,市场爆发期
背景:楼市全面回暖,成交量全面爆发,刚性需求全面释放
基本政策——优惠政策明显缩减,2010年市场总体政策已逐步收紧,地价、房价上涨势头减缓,总体将保持相对稳定
08年金融危机,市场低潮,各级政府为救市出台各类优惠政策,刺激市场发展。
09年以后,市场热度迅速提高,地王频频出现,各大城市价格逐步上扬,市场呈现过热态势。政府为控制市场热度、保证市场良性向上发展,陆续出台政策。
宽松政策
从紧政策
2010年年初,宏观市场加强干预,房地产发展或将放慢脚步
威胁
收紧政策详细
一线城市受新政影响反应最快,目前已经出现连续三月的回落
威胁
2010年1月份,楼市新政的效力开始正式显现,“冲高回落”成为本期深圳楼市的主基调。就后市而言,10年深圳楼市成交量的下跌有可能还会持续下去。虽然1月份的数据并不能表明楼市受到了根本性的影响,但持续的下跌会形成一种累积效应,最终撼动开发商的房价策略。在未来,房地产企业将受成交量持续下跌的影响而进入发展低谷,同时由于资金的影响,深圳楼市可能会随之发生根本的变化,房价有望趋于下行。