文档介绍：世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告
呈:东莞市世纪城商住开发有限公司
11/11/2017
商业物业目标沟通
世纪城千亩大盘商业物业运作目标:
②项目整体增值:形成对世纪城整体项目运作的价值支撑;
①利润的重要来源;
③展示价值;
②成为项目增值举措
③具有展示价值
①利润的重要来源
住宅商业对项目发展的作用
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概况
长约180米,总面积10163M2;
由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成;
,;
店面进深在8-10米间,-,柱距呈不规则分布,单位面积集中在40-120平方米间;
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周边商业分析
周边半公里之内居住人口不足万人;
尚未形成成熟的生活圈;
没有成熟的商业;
现代经典
东莞大道
五环路
四环路
金地
世纪城
世纪绿洲
新中银
在建
入住
待建
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汇报思路
东莞商业物业市场分析
世纪城国际公馆商业街价值分析
商业物业价值判断
世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案
东莞商业物业市场分析
世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
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东莞商业物业市场分析
商业物业的两种类型:
大型集中商业:如第一国际、华南MALL、世博等;
临街商铺:如东城步行街、新天地商铺等;
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大型商业物业比较表
名称
规模(M2)
商业主力店(主题商业)
售价
返租情况
销售率
第一国际
总70万,;
步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;
1F:25000,2F:16000,3F:8000,最高42000。
三年返租,第一年5%,二年6% ,三年7%;
商业70%;
华南MALL
总89万,商业可售6万
复合商业,八大营业区域,集百货、超市、饮食、娱乐于一体;
1F:2万,2F:,3F:
十年返租,前三年7%,后7年递增5%。买铺收一年租金
销售60%
世博广场
;商业16万
集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场
1F:,2F:1万,最高2万多
发展商控有6成经营权,实行开业前期“反租承包经营”
;销售40%
地王国际广场
;商业面积10万
复合商业,集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体
1F:,2F:,3F:8000万;
——
——
模式:确定一个新的商业经营主题,或者以极大的优惠政策引入主力商家,并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法;
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商铺调查表
租金和售价的关系
东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平;
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商铺经营状况
人流量是影响商业街价值的关键因素:
——步行街由于人流量大,服务范围广,业态丰富,经营状况好于服务住宅的社区商业;
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东莞商铺调查小结
购买商铺的客户主要目标是保值和增值;
“一铺养三代,”主要体现了商铺的价值,而被集中商业推广所套用,误导消费者;
商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势,但回报率比较稳定;
%~5%左右,南城区的商铺回报率略低(%~%之间);
投资客户与商铺使用客户分离,用于自己经营的买家极少;
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