文档介绍：阳光三龙商业广场商业部分营销方案
销售工作完成情况
销售部自2011年8月上旬展开VIP会员卡销售工作,共计完成会员卡销售73张,其中64张会员确定了具体房源,9张未确定具体房源。
在全部确定房源的会员卡中,,销售应收额1718万元;,销售应收额1078万元。总销售额为2796万元。
截至2011年12月,销售部完成实收销售款1630万元。%。
选房协议书转签总结
销售部于2011年11月一始进行VIP卡客户选房协议转签工作,截至目前,共计完成VIP卡转签17张,,销售应收额为299万元,%;,销售应收额为333万元,%。
在协议转签工作正式展开前,销售部对部分客户进行探试,征询客户对选取房协议书的意见。部分客户对于选房协议书保有意见,存在退房可能。在正式展开选房协议书转签工作后,22名抗性较大客户提出退房要求,合计退款额达到596万元,%。涉及销售额合计达到1098万元,%。
选房协议书转签总结
在销售部近期客户谈判过程中,仍有9户房源,,涉及销售额达到450万元,处于观望状态中,对于选房协议书中的房产证及交房时间存在意见。%。
%。
销售现场在本阶段协议转签工作中,最为突出的特点是自用型小客户对于项目选房协议书条款规定抗性较低,易于谈判,签约过程较为顺利。对于自用型大客户及投资型客户则存在相当难度。
2012年市场情况预测
自2011年11月以来,邯郸房地产市场状况不容乐观,部分楼盘价格出现波动,而项目周边楼盘如华浩天际、中道广场等,近期也加大的电话行销力度,销售现场门可罗雀。房地产市场整体形势处于下行通道中,观望情绪加剧,客户购房需求大大降低。
预计至2012年6到10月前,邯郸房地产市场特别是住宅市场总体表现为颓势,市场的回暖期会于2012年10月之后出现,但不会出现报复性反弹。
伴随大量商业地产入市,且以住宅拆迁产品+综合体商业为主,2012年邯郸商业地产竞争加剧。
项目定价参考标准
区位优势明显,地处邯郸市内繁华路段交汇地带,交通便利。
产品构成类似,为大型商业综合体立项,底部大型商业裙楼,顶部写字楼+公寓的组合形式。
工期进度相仿,处于工程出地面状态,部分现房产品可借鉴参考。
周边配套完善,能够为自身产品提供强大的地缘优势及人流量。
综合以上四项因素
我产发现
本案商业部分定价可供参考产品少之又少
从全市范围看
2011年下半年以来,邯郸市内各商业地产项目鲜有出售内铺,市面产品供应以住宅底部商铺为主。内铺产品供应多为自2008年进入主销售期的大型综合体,且项目工期进度或已开业交付使用,或已封顶,可供我们参照对比、且符合以上四项条件少之又少。
参考项目——鑫岭数码城
从区域范围看
本案处于邯郸城市东区,自2011年以来,东部区域大型综合体项目竞争侧重点仍为写字楼及公寓市场,而底部商业大多未公开入市。
综合考虑地段、产品、交通、配套四项因素,我们可重点参考——华浩天际、中道广场。
从产品构成看
本案三面临街,为商业外铺及内铺附合型产品,在定价参考时,不但要对占绝对比例的内铺仔细研讨,对本案的沿街外铺,也要综合对比其他项目,特别是处于销售阶段的沿街铺位,包括住宅的沿街底商,合理分配外铺与内铺的公摊、价格。
参考项目——安居东城等。
项目综合参考因素表——大型综合体
项目名称
地理位置
价格(元/平方米)
公摊
产权属性
工期进度
华浩天际
联纺路与滏西大街交叉口东南
联纺路31000
滏西大街18000——28300
外铺3%,内铺59%。
有房产证
地面十层左右
中道广场
丛台路与东柳大街交叉口东北
15000——26000
一次性付款97折,包租20年。
30%
有房产证
地上开业
鑫铃数码
人民路与陵西大街交叉口西北
人民路50000
陵西路30000
内铺一层20000
二层15000元/平方米
三层10050元/平方米
%,%。
有房产证
开业