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物业园区工程部日常工作流程(五)
一、工作安排流程
1、工程部各专业领班分别制定设备修理保养规划,各专业设备修理保养规划报工程主管统筹安排,形成公司设备正常修理保养规划表。
2、工程部各专业领班根据设备正常修理保养规划的要求,将设备修理保养任务分别落实到各工种,安排详细修理保养人员,落实保养时间和措施。
3、各班组修理保养人员根据规划安排的时间、内容和要求,按时对所分管的设备进展正常修理保养工作。每次修理保养前,对设备运行记录进展检查,预备好修理工具和器材,根据修理保养规程进展调试、紧固、加油,保证设备正常运转。
4、各专业班组每次对设备进展正常修理保养时,均填写设备正常修理保养记录。
5、各专业班组要仔细做好设备正常修理保养的组织工作。每次比拟重要的设备修理保养完成后,经理要进展检查。
6、在工作安排的时间安排上,如因故障修理量大,影响到正常规划修理时经理有权先安排故障修理,后再将正常修理的工程补上。
二、人员调配流程
1、正常状况下,按工程部的职位构造图及人员组织,负责各自的职责范围,完成自身的班组工作。
2、由于某些突发的因素,个别班组难以完成自身范围的职责,需班组之间帮助,可相互调派人力、工具等。
3、各专业岗位技工应听从工程部经理依据工作状况临时的人力调配。
4、如技工本身要求调换班组,首先由本人提出申请,写明调出理由,经本班组领班签署意见,报工程部经理打算。
5、工程部组织机构的调整,应申诉理由上报人力资源部,得到批准后,即可实施。
三、日常报修流程
1、设备使用部门发觉设备故障或特别现象后,填写报修送工程部值班室。特殊紧急的报修也可直接电话通知,事后再补报修单。
2、报修单一式三份,由报修部门填写报修工程后一起交工程部。修理完成后,由工程部修理人员填写完整,交报修部门验收签字,“报修部门“联由报修部门留存。“财务联“和“工程部“联由工程部收回。园区内全部修理都应有报修单。电话通知的报修应准时补填报修单。正常状况下,报修单应由报修部门经理签字、修理完成后应有验收人签字,这样才算有效的报修单。
3、工程部值班人员接到报修单或报修电话后,应标明时间,依据类别通知班组技工前往检修。
4、检修人员应在接到报修通知后5分钟内赶到现场进展检修。
5、不能立刻修复的故障应马上向上报告。属配件缘由立刻报告领班申领或申购;属于技术或其他缘由的应报告主管。
6、属于技术或其他缘由未能立刻修复的故障,主管组织相关班组人员到现场查看,确认工程部暂无法解决的,应马上实行临时措施保证公司正常营业不受影响;并联系外协或厂家支持。
7、设备故障未能修复,并可能对园区正常营业造成影响的,应报告公司总经理,以便作出适当安排。
8、设备故障修复后,经报修部门试用验收,修理人具体填写报修单中的修理工程和耗用材料工程,由验收人签字。“报修部门“联由报修部门留存。“财务联“和“工程部“联由工程部收回,其中“财务联“每月汇总后转交财务部。
9、重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班,应协同接班的人员共同修复。
四、日常巡查检修流程
1、当班人员交接班前后应对所属范围的设备设施进展细致的巡查。
2、发觉特别随时检修,不能修复的报告经理并准时实行措施保证正常的营业不受影响。
3、巡查过程中发觉的故障修复后应要求设备所属部门补填报修单,并按日常报修的程序处理耗用材料等。
4、每班至少进展二次巡查,重点部位至少进展三次巡查,并仔细做好巡查记录。
6、巡查内容还包括对各部门节能降耗状况的监视。
五、预防性检修程序
1、全部设施制定预防性检修规划,按设备类别定人、定期、定工程、定质量要求进展。
2、预防性检修责任人按规划的时间、工程和质量要求仔细实施,并做好记录。
3、检修时,设备的操作人员应在场帮助,便于更好地了解设备构造和性能。
4、预防性检修中的材料耗用以补填报修单的方式处理。
六、设备翻新、改造及增加工程的处理流程
1、工程部依据设备使用要求确定是否需要翻新或改造设备,并制定出具体的可行性方案报总经理批准。
2、经批准后,工程部即组织人力、物力在尽可能不影响营业的状况下按方案实施。
3、增加设备的工程由需要增加设备的部门先填写申报表,交工程部进展可行性和本钱的初步预算后送总经理审批。批准后即由工程部进展申购、安装,然后交付使用。
七、需对外协作的工程实施程序
1、限于技术力量或人力、工具等缘由,工程部不能胜任的设备故障或工程等,为需采纳承包给外单位或由外单位帮助的范围。主要有:
(1)设备损坏部件需要采纳特别加工如车、船、施工器才等。
(2)新增土木装修工程中较大规模的工程。
(3)需要特别工艺或装备进展施工的工程等。
2、确定采纳外协的工程,由工程部拟出申请报告(附列本钱预算、对园区正常营业的影响范围、可行性分析等),报总经理审批。
4、拟承包单位依据工程内容及要求作出具体方案(附列材料及价格清单、质量工期承诺等),与工程部拟出的经过初步洽谈的
合同条款样本一起报总经理审批。
5、工程方案及合同样本通过审批后,由工程部代表公司与施工单位签定正式合同。
6、工程部负责监视施工质量、工期,负责按合同要求进展竣工验收。
7、外协工程竣工通过验收合格后,按园区财务支出程序由承包单位与财务部进展结算。
8、需要外协的工程中涉及金额教小、或有紧急的需要的,按园区物品选购程序处理。
八、物品选购流程
1、由各班组依据修理保养需要,填写“物料申购表“,经工程部主管审核后,报财务部,财务部检查仓库,如无此库存,财务审批后转选购部选购。
2、工程所需物资,原则上均由选购部统一购置,由于实际难度较大,工程技术人员可帮助,但不得自行选购。
3、工程部要帮助选购部进展多方案择优,防止选购质次价高,性能低劣的产品。
4、对大宗用品或长期需用的物资,应与信誉好的供给商,形成长期的协作关系。
5、全部优待、折扣、赠送、回扣均归公司全部。
6、无论是自提还是送货,均需要经仓库验收。
7、验收合格的物资要依据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。
九、物品的领用、报废流流程
1、工程部全部物品的领用均由指定的人经手直接从仓库领取。其他人不得随便领用。
领取人对物品的去向在出库时登记并负责。
2、各班组将需要领用物品的规划和报告交主管签字后由领用人到仓库领取。
3、对有肯定的经济价值的物品,应以旧更新。
4、物品由于正常损耗或患病特别事故等缘由丢失其利用价值,不得连续使用时,应进展审查鉴定,经批准前方可作报废处理。
5、报废物资需进库,统一进展回收处理,收入应归财务入账,不得自行处理。
十、重大设备保养流程
1、园区重大设备应有专人、定时进展日常保养,经理应亲临现场,负责检查。
2、园区技工难以胜任的保养、修理工程,应由工程部上报园区治理层,托付专业公司进展。
3、专业公司保养、修理过程中,技工应跟班,渐渐转变本钱部门修理保养。
4、保养人员应具体记录每次修理保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等具体材料,经工程部经理批阅,存档。
十一、档案治理工作流程
1、档案是汇合和积存设备运行状态的最根本工作,是供应分析讨论设备在使用期的改良,探究治理和检修规律,增加对设备的熟悉和了解,提高修理和治理水平的有力措施。
因此园区的各种大型设备、关键性设备、技术性较简单性的设备均应建立设备登记卡,应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估量使用年限、易损件名称规格及修理要求,记录好修理、保养、故障的记录。
为使档案成为活的资料,要不断丰富档案的内容,使之成为公司的重要财宝,档案治理作业程序可依如下10个步骤:
1点数;
2登记;
3整理;
4分类;
5立案;
6编目;
7典藏;
8防护;
9应用;
10定期清理。
十二、费用的掌握流程
1、工程部编制设备维护保养及能源消耗的年度规划。
2、财务部应依据上年度的实际费用状况,考虑物价上涨的因素,审批核准。
3、按季度进展规划费用及实际费用的比拟,无论是少支出或是多支出,工程部均应书面分析理由,以利实行相应的掌握措施。
4、将修理费用及能源消耗分摊到各个部门,以鼓励各部门仔细爱护设备和节省能源。
5、用年修理费用率来考核工程部的工作,以防止多换零配件而削减修理。
年修理费用总额
修理费用率=---------×100%
营业总额
6、对费用掌握确有成效者,赐予嘉奖。</P