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浅谈物业收费治理存在的问题及对策
随着城市化进程的加快,物业效劳在城市化中不断推动和快速进展,物业效劳收费问题倍受社会和市民关注。近期,山东省济宁市任城区物价局开展了针对本区物业效劳企业和业主座谈相结合的调研工作,试图找出当前物业效劳收费存在的主要问题及成因,切实标准物业效劳收费行为,保障业主和物业效劳企业的合法权益,促进物业效劳行业的安康进展。
根本状况
目前,任城区从事物业效劳治理并在市建委物业办注册的物业公司有170余家,从事物业治理效劳的办公、企业、住宅等工程共317个。总体看,全区物业治理工作有以下三个特点:
一是物业治理效劳公司呈现多样化,任城区具备法人代表资格的物业治理企业170家,其中包含了一级、二级、三级物业治理资质,在我区从事物业治理效劳的企业大多数为三级物业治理资质。
二是住宅物业以开发商自建自管模式为主,物业效劳成为房地产开发后的延长效劳,同时局部物业公司也成为开发商后续工程的施工单位,开发商遗留问题时业主将矛头直接指向物业公司。
三是物业收费难问题突出。通过走访济宁市森泰御城、开泰花园、北城国际、华丽华、晨阳庄园、如意嘉园、贵和苑、水景园、鸿瑞小区、温馨家园等住宅小区,涵盖了城区多层、小高层、高层住宅,同时也是廉住房、经济适用房、商品房的三种不同住宅代表。--,高层(小高层)--。尽管如此,我区物业效劳企业普遍反映收费标准偏低,收缴率60%-95%,个别业主和物业治理企业之间的冲突因缺乏沟通渠道而无法解决,物业费收缴中拖欠状况突出。
存在问题
物业效劳公司普遍规模较小。随着房地产业的快速进展,近几年来任城区物业公司数量急剧增加。但从总体看,进展参差不齐。由于企业治理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业效劳社会资源铺张,效率低、效益差。假如形成规模效应,则可降低本钱,提高效率。
市场化运作机制尚未健全。物业治理尚未真正形成市场准入机制。物业效劳企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是由于任城区为中心城区,由于邻近县居民到投资购房置业者较多,有的购置多套住房不急于入住等因素导致空房率高,而这局部人员未入住,根本不缴纳物业效劳费用。调查发觉,华丽华小区制定的是空置三年的按70%收取物业费。二是由于物业行业还处于进展阶段,局部业主对物业收费表示不理解,对缴费所享受到的效劳工程不清晰,而有的企业因难以全额收取物业治理费造成亏损,只有降低效劳标准或被迫撤离所效劳的楼盘。
物业效劳费收取难。其主要表现是:
一些效劳人员责任心不强,效劳质量差,效劳不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。
住户无力缴费。如廉租房、经济适用房,业主许多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。
工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业效劳企业,成为住户不缴费的借口。
由于业主自身的缘由,如业主内部纠纷、业主出租房屋等缘由致使缴费不准时等。
由于业主物业缴费意识薄弱。物业治理企业供应的隐性效劳被无视。不少业主认为,交了那么多的物业治理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业治理费的现象时有发生。虽然物业治理公司供应了许多效劳,但由于效劳本身是隐性的,业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业治理公司的工作。
有的业主仅比拟其物业收费标准,而未比拟物业效劳质量,业主对收取物业效劳费表示抗拒。特殊是对占用公用场地停车收费及自购车位缴纳停车效劳费表示不理解。
不少小区的业主认为物业治理公司的收费不透亮、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。
业主认为物业治理公司的效劳与收费质价不符。在实际物业治理工作中,也的确存在物业治理公司效劳不到位、效劳态度不好、修理不准时、收费不标准等状况。这样,造成业主对物业效劳不满足,对物业治理企业产生意见,因而拒交物业治理费。
物业效劳收费标准偏低,收入收不到位,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低效劳标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,造成恶性循环,引起住户不满,陷入了物业公司埋怨收缺乏费而无法效劳,业主埋怨效劳低劣而不愿交费的怪圈。
物业治理体制不完善。物业治理涉及到规划、建立、物价等多个部门,有时各种冲突会交错在一起。从任城区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政治理和物业治理关系难以理顺,多头治理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥。
开发商和物业公
司的问题。因局部开发商在销售房屋时实行的销售策略赠送一至五年的物业费,从而造成物业效劳企业的收入降低,建议明确开发商贴补因销售策略造成的物业费减收问题,由开发商全额贴补物业效劳企业。
对策建议
积极鼓舞物业公司做响物业公司品牌,提高知名度,扩大治理小区,从而降低物业本钱;对从事老旧小区物业效劳的企业,在政策上赐予扶持和优待。
建立物业效劳收费报备机制,应在售房前向物价部门申报核定物业效劳收费标准,规定在向物价部门申报前期物业收费标准前方可售房,以免上房后业主对物业效劳收费不满从而削减不必要的冲突。
加强对物业企业的收费治理。建议尽快出台《济宁市住宅物业效劳收费治理实施方法》,强化物业效劳标准和物业收费标准向业主公示,各收费档次对应物业企业应到达的详细标准,明确廉租房、经济适用房的全市统一收费标准,明确自购车位的停车效劳费的收费标准,明确占用小区公共区域内的的收费标准和收益用途。要建立市场化的收费机制,使物业治理效劳向市场化、专业化方向进展,必需遵循公开、公正,诚恳信用的原则。
进一步提高物业企业治理水平。一是物业企业应当在严格执行《山东省住宅物业效劳收费治理方法》,提高经营力量,加强与业主、业委会的沟通沟通,达成共识。二是不断提高效劳质量,不断创新效劳工程。将每一项效劳工作的程序都标准化,供应便捷的上门效劳,明确免费和收费的效劳工程。三是培育和造就高素养的效劳团队。物业效劳企业在对员工进展专业技能培训的同时更应当注意个人素养方面的培训。
建议实行物业效劳企业收费的动态监测制度和社区治理联动机制,依据动态监测对物业效劳企业进展考核,以便于物价部门进展动态治理,对质价不符的或超标准乱收费的降低其物业收费标准,从而促进物业效劳企业更好的为业主效劳。同时加强街道办事处、居委会、业委会三者之间的治理联动,加强物业效劳治理,改善居民居住环境,确保物业效劳和收费到达“质价相符”,只要各方面积极努力,物业效劳行业肯定会越来越标准,为下一步促进我区的和谐进展、提升全区人民幸福指数做出积极奉献。
(山东省济宁市任城区物价局段成国)</P