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物业治理固有价值问题:治理还是效劳
在《物权法》的审议过程中,中国第一次消失了“利益集团”的话语模式,加之近年来,众多突出的社区冲突好像引导着人们:物业效劳在房地产开发的攫利过程中扮演着某种不光荣的马前卒的角色。但是这仅仅是物业效劳晶体上的微小一面,我们更时常引入一种意识形态的误区:任何人指责对手代表敌对阶级的利益是很简单的,并且更简单被用来转移对自身胡作非为的批判。事实上正是如此:自本世纪初以来,物业公司的“治理派”就是这样被“效劳派”所击倒,而物业公司也是这样被业主委员会所击倒。
黑格尔有一句名言:存在的即是合理的。很明显这句话已经被现代人误读和用滥了。当前在中国物业效劳界,有一股不言自明的思潮就是“我存在,我有理”的“适者生存”论,或者说:零收费、新概念、物业效劳品牌参谋等等,都是“适者生存”理论的典型信奉者,它们无一例外地认为自己找到了物业效劳行业的进化规律,进而在大胆、更加大胆的实践中,去检验他们的真理,于是,就消失种种物业效劳行业和业主都心知肚明的咄咄怪事。
譬如,物业效劳招投标,原来是一种很好的甄别机制,但是在实践操作中,往往演化成“定向招标”,否则每一个大型进展商的物业公司都能如期取得治理权从何解释?撇开联系邀标的掮客们不谈,当评委们观察标书的印刷样式,花落谁家已见分晓;另一方面,投标报价当中的恶性竞争与真伪莫辩,已经使“物业效劳费测算”成为了一种不再依据事实,却要迎合政策和业主口味的艺术。
又譬如,物业效劳的接收验收,原来作用是理顺开发商、施工企业与物业效劳企业之间的关系,但是在实践操作当中,反而成为物业公司怎样帮助开发商,在业主接收房屋、使用房屋的过程中蒙混过关。一方面,全部的公共区域被有意地、必要地予以无视;另一方面,业主的验房活动从最开头的签约、交费到拿钥匙之后的最终环节,被细心设计成为签约前的环节,其实谁都清晰,短短一天内房屋使用中的绝大局部毛病根本不会暴露,当你对交房流程加以“效劳性”的设计,业主在验房单上欣然签字的时候,那么经常可以解释为,是业主你先同意了接收房屋。于是,新的踢皮球的过程仍在循环。
再例如,往期业主和业主委员会热血沸腾为之争取的“权利”,在他们实现之日起才发觉是惊人的重负,譬如公共设施的产权,按现存的思维,业主的目的是要让设备房、锅炉间、会所、停车位这一切的公共设施都归于全体业主的名下,但是社区中一切不能进展销售的局部,一旦成为公共品,往往它就不能牟利,不再具有交易价值,只有本钱,除非另一个“专业的”运营商利用价格杠杆,使其重新发挥出创利的力量。但假如没有一种机制的保证,维权斗争经常又回到原点。
面对今日物业效劳的格局,是坦白成认错误,还是想尽方法文过饰非?由于个人的、企业的和行业的错误观念和错误行为已经成为我们物业效劳人格的一局部,所以一个行业的复兴必需取决于革除自身的痼疾。但不幸的是,仅仅在五年前,同样在这个行业中,那时我们很难有时机遇到这么多几乎不曾从阅历中吸取任何教训的人。上世纪90年月的物业效劳还有某种浪漫主义和“文艺复兴”的启蒙味道;但是自“效劳论”以降,起初是减弱,最终则是覆灭了“物业效劳”的根底,几乎是“全面投降”,供应效劳,扮演一个近乎宗教圣徒的受害者,可能已使我们的良心稍安,但丝毫没有减轻我们的罪孽。
其它的许多行业,都有某种详细的“产品”,譬如开发商供应房屋,餐馆供应可口和卫生的饭菜,厂家供应汽车和手机,有着一种实体上的满意是我们去享用“效劳”的前提条件。所以说,一个实体性产品,其市场价值经常取决于固有价值。但是在另外一些行业,市场价值与固有价值并不对等,甚至时常背离,证券市场是其中一种,物业效劳,其实也与之相像。
当物业效劳撇去传统的检查与维护,进入到“效劳”阶段以后,它明显带有了某种“社会科学”的特点,人们的行为往往来自某种“反射”。由于简单被理论所影响,往往一个口号、一个点子就供应了一条捷径,就像“脑白金”、“恒源祥”这一类的广告,错误也能引导出胜利。这时,市场价值与固有价值的南辕北辙就发生了。尽管业主们埋怨物业公司很不称职,“物业费白交了”,事实上应当答复他们:您就是白交了,由于您交的每一分钱本钱都用来满意业主个人的私利,却无视了公共设施必要的投入和开发。
我们必需要学****辨别物业效劳过程中市场行为和公共选择之中的区分,尽管私人的利益目标在其中起到总的驱动作用,但是纯就利益冲突而言,一个物业效劳从业者应当将社区公共利益置于个人利益之前。假如人们行事纯以结果论成败,就必定与公众利益渐行渐远,迎合、放弃、容忍、妥协怎样找到答案?惟一的准则是内心的、根深蒂固的价值观念。
诚然,任何时候,总有人会把个人私利放在公益之上,这种搭便车不劳而获的意图阻碍全部的集体努力。每一个社区中存在着这样的现象,我们的行业中同样也存在索罗斯说:“惟有群众的鄙视能棒喝不劳而获者。”假如我们视之为一个问题,我们绝不容忍不劳而获,或许会走进死胡同,这是传统的“治理派”的结局;而把它当做一个时机,我们竞相追赶效仿走下去了,但很可能是歧途,这就形成了今日的“效劳论”的物业效劳;第三种方案,假如承受它为一个事实,我们慎重地对其保持关注,可以忍受甚至参加他们,最终转变他们,中国的社区今日就会完全改观。这就是古已有之的“上者因之,其次利导之,最下者与之争”。
我们很欣慰地发觉,我们正从以前一个“先验”、“超验”的社会转向一个容许犯错、试错的社会。也就是说,我们从一个单一的、封闭的、大一统的社会逐步进入卡尔波普所谓“开放社会”。正是由于物业效劳中传统“治理”的僵化、狭隘,使它在本世纪业主权利的冲击下,在精神上、伦理上彻底失败,归于寂灭。今日物业效劳的前提不再是“社区缔造者”的意志和命令,还有参加者的多重博弈。舒可心数年前“重在参加”,其实一语中的,道出了社区的将来。
“治理”与“效劳”的内核,哪一种更能发挥物业效劳“固有价值”的作用,取决于社会的开放程度、社区事务的公正性与透亮度,以及人们思想观念上的进化水平。“治理”既然不是奴役,那“效劳”也不应当成为一种***。任何人都有使自己行为最大化的倾向,我们可以由于坚持原则而犯错误,但是正如哈耶克所说:“假如在什么合理、什么正确和什么有益的问题上熟悉有误,就会转变事实和我们生存于其中的环境,甚至有可能不但消灭已经得到进展的个人、建筑物和社区,并且会消灭各种传统、制度和相互关系。”今日的“物业效劳”存在,但仍旧并非合理。
(:南方物业效劳有限公司济南分公司梁晓东)
《住宅与房地产物业效劳》2023年第4期