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物业治理消费特征和功能
一、物业治理费的支出是一种消费性支出
消费是作为社会成员的人们为满意个人物质和文化生活需要对各种产品和劳务的使用。消费性支出是货币的持有者购置最终产品或效劳来满意自身的需求或获得某种满足而发生的支出。而投资性支出是为了实现资本的增值,实现资本的积存。很明显,在目前的物业治理市场,大局部业主的物业治理支出为消费性支出,享受物业治理的过程也是一种消费行为。附着在居住消费之上的物业治理效劳是大局部业主作为住房消费的一局部来获得的。在现代消费理念中,业主购置了房产,实际上只完成了住房消费的一局部,物业治理消费才刚开头。
这一消费是一个持续而漫长的过程,直至发生产权转移和产权自然终止为止。因此,对于大局部业主而言,物业治理的消费属性是非常确定的。然而由于目前我国的绝大局部物业治理公司是从过去的“房管所”衍生出来的,加之政府的“福利”观念、“福利面前人人公平”的观念等的影响,致使业主的消费意识、消费理念迟迟不能完整树立起来,消费行为也被严峻扭曲。这样既打击了物业治理企业的经营积极性,也湮灭了业主的很多消费欲望,从而严峻阻碍了物业治理市场的进展。因此,明确物业治理的业主消费属性,具有非常重要的意义。
1、有助于物业治理企业提高效劳水平和效劳质量。
明确了业主的消费者地位和消费者行为,则意味着物业治理企业的收入来源是消费者的消费。而不同的消费群体或物业小区,其消费理念、消费力量、消费行为、消费心理、消费要求差异很大,则要求物业治理企业必需更加贴近消费者,不断挖掘业主的潜在需求,为业主供应更全面、准时、周到和细致的效劳,特殊注意“共性化效劳”的供应。
2、有助于业主理性地消费。
只有树立了业主的消费意识,业主才能依据自己所支付的价格来定位自己的物业治理消费层次,而不是攀比。并对物业治理公司的效劳质量的好坏,质价比的合理度以及在物业治理中消失的各种问题提出相应的意见、建议,行使自己的权力,积极参与治理。
3、有助于政府制定积极的物业治理消费政策。
明确了物业治理的消费属性,有助于政府依据居民的消费水平、消费构造、消费方式和消费趋势制定出意在使物业治理消费机制正常运行、物业治理消费顺当实现的各项方针、制度、规定及详细措拖,并使消费模式与消费政策相匹配,从而促进物业治理消费的安康进展。
二、物业治理消费的特征
1、物业治理消费的高消费性。
物业治理消费不是一种本能性消费,而是一种社会性消费。物业治理消费和单纯的物质消费相比,消费支出明显偏高。物业治理行业是建立于良好的社会再生产力量之上的,经济进展水平制约着物业治理行业富强兴盛的水平。目前,物业治理效劳除了深圳、广州、上海、北京等经济兴旺城市和中心城市进展良好以外,在相当多的内地城市遇到了阻滞,这除了体制和观念的因素以外,起打算作用的是经济进展水平的制约。深圳的人均收入水平居全国前列,现有住宅小区的物业治理费按平均每平方米3元、月支出300元计算,也只占到其家庭收入的3%左右。而这一比例到内地,则可能上升到30%。即便按大大低于这一收费标准的低本钱运作模式来计算,其物业治理费支出也在家庭收入的5%以上,大大超出了业主的承受力量。因此,对大多数人而言物业治理消费是一种高消费的支出。将物业治理消费定位于高消费意在将之区分于传统的“房屋治理”。传统的“房屋治理”只是从生理上维持居民作为自然人的最低生存的消费。明确物业治理的高消费特性,有利于各级政府立足于国情、省清、市情,考虑居民消费水平的差异,来定位物业治理消费的时间和空间及“房屋治理”消费的时间和空间;有利于提高物业治理的行业壁垒,从而提升整个行业的档次;有利于业主进展正确的消费定位,实行正确的消费行为,避开消失目前很多人有意无意排斥物业治理消费的现象。只有当社会进展到肯定程度后,物业治理消费才会成为人们的内在需求。
2、物业治理消费的进展性。
即物业治理消费的深度和广度随社会经济的进展而进展。在经济欠兴旺的地区或时期,也存在所谓的物业治理,但那里(时)的物业治理内容单一、功能单一、层次较低。即使个别地区(时期)具有现代意义的物业治理,但能有资格享受这一消费的也只是个别群体。尽管大局部人或群体客观上有此需求,但也无法得到满意。随着经济的进展和物质财宝的丰富,物业治理消费将递进增长。
3、物业治理消费的层次性和群体性。
不同文化层次、不同收入水平、不同职业阶层,由于其价值观、审美观的不同,对物业治理消费的要求也不一样。一般而言,收入较低、文化层次不高的群体或小区,偏重于对物业治理硬件消费的要求。而收入较高、文化层次较高的消费群体或业主,既重视对物业治理硬件的消费,更重视对物业治理软件的消费。
4、物业治理消费的可塑性。
物业治理消费的可塑性表现为消费空间和容量的弹性。从空间上讲,物业治理消费的空间可大可小,小到业主自己的家庭,大到整个社区,甚至整个城市,处处都有物业治理消费的内容。物业治理的消费容量也是如此。物业治理消费不同于物质消费那样,不享受物业治理的某些内容,不会对业主产生某些身心影响或严峻影响。
5、物业治理消费的公共性。
物业治理消费是一种公共消费。由于,其有两个根本特性。一是非他性。物业治理公共效劳一旦供应了,便会有众多的受益者,业主将共同消费这一效劳,不行能将其中任何人排斥在外,每个人也不行能拒绝消费。二是非竞争性。物业治理公共效劳一旦供应了,在到达充分消费之前,多一个业主的参加或少一个业主的参加并不影响他人的消费。为消费某一公共效劳,业主之间不必开展竞争或争夺。
三、物业治理消费的功能
物业治理消费具有很多其他消费不行替代的功能。“有限的价格,无限的享受”为物业治理的根本功能。
一个优秀的物业治理企业除了能供应合同商定、可量化的效劳之外,其效劳范围和效劳水准能到达相当的广度和深度。在根本效劳范围之内,一个优秀的物业治理企业能供应标准、完善、人性化的高质量效劳,实现物业使用的便利性、舒适性,延长物业的使用寿命,实现保值增值;在根本效劳范围之内,一个优秀的物业治理企业更能将效劳提升到文化的层面,尽可能地给予物业以附加值。社区文化、社区经济概念的引入,使得物业治理的功能有了更加宽阔的发挥空间。
详细而言,现代物业治理具有如下功自能:
1、教化和益智的功能。
现代物业治理的重心已不再是在清洁、绿化、房管、保安等四大传统工程的经营和效劳上了。现代物业治理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化,使业主肩一种情感的归属。这样的物业治理消费,能增长消费者的见识,开阔视野,陶冶情操,在潜移默化中提高业主的素养。
2、促进身心安康的功能。
在衣食无忧的现代都市人群中,越来越多的人已不再满意于偏居一隅,追求舒适、共性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现,“买房买环境,买房买享受”的理念也为越来越多的现代人所承受。由于人的一生大局部时间将在小区度过。生活在高档小区,享受着高档物业治理,能产生“物我两忘”的高度体验。这样人就会心情舒服,心胸开阔,身心安康,生活质量提高。
3、社交和富强文化的功能。
物业治理消费与其他消费一样,存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。物业治理消费的层次越高,越表现出对高品位效劳、高品位文化和精神效劳的需求,以满意其自身高层次的需求。而现代物业治理则能通过建立多种平台或实行多种形式,来促进业主的沟通,富强社区文化。而社区文化的振兴和富强将推动人与人之间的信息和情感沟通。因此,从这个意义上讲,物业治理消费促进了人们的社会沟通和情感的交融。