文档介绍：该【购房不过户有风险，“住进去”不等于“住下来” 】是由【麒麟才子】上传分享，文档一共【3】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【购房不过户有风险，“住进去”不等于“住下来” 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。2
购房不过户有风险,“住进去”不等于“住下来”
文/王关林房屋属于不动产。依据我国《物权法》的规定:不动产物权的设立、变更、转让和毁灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,在房屋买卖中,即使买受人依据合同商定住进了购买的房屋,假如没有准时办理房屋过户手续,照旧会担当确定的法律风险,难以保障在购买的房屋内长期“住下来”。
风险一:房屋遭恶意出售
2000年,刘某与王某签订了房屋买卖合同后,依据商定支付了3万元首付款,然后便搬进了购买的房屋并以王某的名义每月归还银行贷款。2013年,在即将还清银行贷款办理房屋过户手续时,刘某却发觉王某将自己住了近14年的房屋又出售给了第i人崔某,并且崔某已办理了房屋过户手续,自己枉替王某还了14年的贷款。
法官支招:上述案例属于典型的房屋全部权人违约中的“一房两卖”情形。在目前市场交易活动中,房屋价格上涨较快,房屋全部权人感觉自己以前的售价卖亏了,往往利用买主没有办理登记手续的漏洞,将自己名下已经出售的房屋再次出售给第三人。假如房屋全部权人与第三人存在恶意串通情形,那么,依据《合同法》第五十二条的规定,房屋买受人可以请求法院确认房屋全部权人与第三人签订的买卖合同无效,然后要求房屋全部权人连续履行合同。假如第三人基于对房屋登记公示公信原则的信任,支付了房屋合理对价,不存在与原房主恶意串通行为,合法取得了房屋全部权,那么,买受人只能要求房屋全部权人担当违约责任。
3
风险二:房屋遇法院查封
2013年,张某与刘某签订了房屋买卖合同。在办理房屋过户手续过程中,刘某因债务问题,其名下待出售的房屋被法院查封,双方无法再连续办理过户手续。
法官支招:在二手房上市交易信息中,的确存在有的人是由于有其他债务纠纷担忧房屋被法院查封而急于将名下房屋转让的状况。假如在签订房屋买卖合同时,房屋全部权人明知出售的房屋已被国家机关实行了查封等强制措施,合同一般认定为无效。因此给买受人造成损失的,应当担当损害赔偿责任。假如签订合同后在办理房屋过户手续过程中,因房屋全部人的个人债务问题导致出售的房屋被法院查封,在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解除手续的,买受人可以请求解除合同并要求房屋全部权人担当相应的违约责任。
风险三:房屋为无权处分
在中介供应的居间服务下,金某与刘某的代理人赵某签订了《存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》,合同商定金某出资120余万元购买刘某名下的房屋并于签约当日支付定金2万元。在办理过户手续过程中,赵某以各种理由推脱。后来得知,在签订合同时,赵某属于无权代理,并且事后也未获得刘某追认。现房屋已被刘某、赵某出售给第三人唐某,并办理了过户手续。
法官支招:在二手房屋买卖中,囿于市场交易阅历欠缺或者时间成本的考虑,有的房屋全部权人会托付他人办理相关手续。因此,买受人在签订房屋买卖合同时,确定要留意审查签约人是否为房屋全部权人。假如房屋全部权人托付他人办理相关手续,要仔细查看代理人的托付权限是否包括房屋的处分权。假如代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同,事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权,买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的,应当各自担当相应的责任。(本文作者系房山区人民法院城关法庭法官)