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电梯维保治理心得体会
一幢大楼电梯运行是否舒适正常,很大程度地表达了大楼物业设备治理水平的凹凸。电梯作为一种特别设备,其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进展,但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责,物业公司电梯设备治理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。
维护与监管、专业与非专业,怎样调和二者之间的冲突,确保电梯运行的质量?作为电梯设备治理人员,怎样抓住电梯维保治理的切入点,提高自己的业务水平?笔者从事电梯维护保养治理多年,获得六点心得体会。
一、以诚相待、共同参加
许多物业公司治理者都有这样一种看法:物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同,涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题,物业公司电梯维保治理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为,电梯维保公司与物业公司就是附属关系,电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯治理人员和电梯公司维保人员的关系。
笔者曾观摩一物业公司设备治理,看到过这样一幕:该公司电梯设备治理人员和电梯维保公司修理人员因电梯问题发生争吵——一段时期该公司所治理大楼货梯门回路频频消失故障,给业主正常货物运输带来不便,业主屡次投诉。物业公司电梯治理人员认为电梯维保公司修理人员没找到电梯门回路故障频发的真正缘由,没做好维保工作,拿钱不干事;电梯公司维保人员指责物业电梯治理人员没有做好电梯的日常治理,运货小车常常撞击轿门,是电梯门回路屡次出问题的直接缘由。顾及与物业公司关系,维保人员没多少底气,但掩不住一肚子怨气。
笔者认为,该物业公司电梯治理人员和电梯维保公司修理人员二者都有问题——一方没做好电梯日常治理,一方做好设备修理后没有给另一方供应相关的信息反应。但真正的问题是二者之间的关系问题——双方互不信任、相互推诿。
那么,物业公司电梯治理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?笔者认为,双方应当秉持以诚相待、共同参加的精神,确认各拘束电梯维保及日常治理中的位置,相互敬重、目标全都,不相互角力,这样才能齐心协力确保电梯运转正常。
二、制定规划、有的放矢
电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单),由于该作业流程是针对全部电梯客户,具有其普遍性,但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者扫瞄过多家电梯维保公司的保养(维保)作业单,上面密密麻麻列满了从机房究竟坑各部位(部件)的检查工程。而实际操作是除安全回路必查以外,许多检查工程只能做到走马观花。那么,如何确保电梯维保工作的质量呢?笔者认为,有针对性地编制物业公司修理部的电梯日常巡检表及维保规划和作业表是一条重要途径。
在日常巡检表中,要求电梯维保治理人员加强对电梯设施的监管,采纳“望、闻、问、听”的方法,实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否特别进展肉眼推断;“闻”即对关键设备和关键部位(特殊是电气设备)是否有异味进展确认;“问”是了解乘梯人员的感受;“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响状况存在。发觉有异声、异响、异味及乘梯人员反映的特别状况,电梯治理人员就要准时对状况进展性质认定,做好相关记录,并依据性质状况打算是否实行停梯并通知电梯维保人员。
在维保规划和作业表方面,首先应参照电梯维保的相关资料,与维保公司亲密沟通,依据电梯详细状况制定电梯的中、长期维保规划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题,按轻重缓急列入电梯作业表中,以此对电梯维保公司的维保活动提出详细要求。这样,维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中,做到目标明确,有的放矢。
三、不断学****胸有成竹
不断学****和把握电梯维保的相关专业学问是做好电梯维保治理工作的根底,也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了肯定的了解,电梯维保治理人员才能真正做好电梯的维保治理工作,做到胸有成竹。
笔者经过多年的实践,认为电梯维保治理人员对电梯相关学问的学****和了解应侧重三个方面:1、把握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的把握会在维保治理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯,使电梯维保治理人员在电梯消失故障时,在第一时间对问题进展性质区分。把握电梯的系统分类,能帮忙电梯维保人员明确故障范围。2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比拟成熟的特种设备,其保养和维护也都有章可循,有矩可蹈。了解和熟识相关学问,才能掌控电梯维保的方向和进度,做到操之在我。3、对特定部件、构件有肯定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件,例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置,担负着重要的作用,是电梯正常运行的必要保障,对特定部件、构件有肯定的认知,才能在电梯的维保治理中突出重点,抓住重心。
四、紧抓维保重点、做好旁站治理
电梯公司的维保人员和物业公司的设备治理人员代表着各自公司的利益,在电梯维保作业中,难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐,也不能排解个别维保人员业务力量较差和职业道德低下。因此,在敬重维保人员的职业道德和专业素养的前提下,紧抓维保重点,特殊是重点部位、关键问题处理时的旁站治理,显得尤为重要。
2023年,笔者参加一起SPVF电梯死机故障处理的旁站工作,因其不能写入楼层数据,修理人员在检测几组电压数据后马上提出故障点是PLC掌握板,要求更换。一个专用PLC掌握板报价三千多元,公司是否该出这局部钱?由于全程参加了维保人员的检测过程,笔者参照电气图纸,以及前期同类故障处理的阅历,提出故障点不肯定是PLC掌握器,该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后,才能进展电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置
已经偏离了轿厢撞板的位置,导致无法打到开关所致。对开关安装位置进展适当的调整后,重新按标准程序输写楼层数据,再送电试机,电梯恢复了正常运行。试想假如没有对该工作进展旁站,则无从对其工作质量提出质疑。
五、注意细节、富于制造
在对笔者所处大厦的电梯维护工作中,曾经消失了这样一个问题:几部电梯轿门的光幕开关爱护膜片松动,在电梯运行中总是发出细小不绝的抖动声。怎样解决?维保方提出更换膜片,但是除了膜片与膜片框协作间隙过大外并无其他影响使用的问题,更换理由明显不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员屡次争论后,最终我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。缘由有二:1、煮熟的糯米不具有腐蚀性;2、煮熟的糯米在光幕维护中便于去除。这一大胆带有制造性的方法最终被证明效果良好,既在肯定时间内解决了光膜膜片的抖动,又可以反复使用。
六、知己知彼、百战不殆
在与电梯维保公司互动中,由于双方利益点不全都,冲突在所难免,甚至“短兵”相接,这时对设备的熟识程度和对维保工艺的了解程度是打算双方“输赢”的关键。
笔者所工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中,电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价,我方不能承受,马上对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进展讨论、推断。由于我方电梯维保治理人员对电梯设备构成相当熟识,对该工作所涉及的工艺流程相当了解,确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的肯定更改和局部内层招膜片的更换,两人一天即能完成。在后续的谈判中,我方完全把握主动权,经过屡次谈判,对方最终不得已以涉及“学问产权”为改造费用诉求根底,最终合同价为一万二千元,我方既赢得了此次比赛的成功,又为公司节省了大量的费用。
物业电梯设备治理作为物业设备治理中极为重要的一环,需要物业设备治理人员在现实工作中进展长期不断的探究和实践。同时,物业设备中的特种设备种类繁多,做好电梯特种设备的维保治理工作,信任也会对其他特种设备维保治理工作带来有益启发和帮忙。</P