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房地产项目可行性研究
房地产项目可行性研究
做好项目可行性研究,为开发方提供决策参考和依据;为开发方提供筹资、融资依据;为申请开工许可证和用地规划许可证等必备证件提供重要依据;为房地产中后期开发阶段提供纲领和指导。
1房地产项目可行性研究的内容
对于复杂程度和环境状况不同的房地产项目而言,其可行性分析中包括的主要内容和研究重点也有所区分。但不可否认的是,房地产项目的可行性分析是涉猎学科很广的一项工作,除了理论知识外,还需要对宏观政策、经济发展状况、企业财务、消费需求的信息收集能力。
以广东省某房地产投资项目为例,具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面:第一部分是介绍当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集,以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情,结合当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析,以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点(包括容积率、建筑密度、绿化率等)。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点,进行市场供求现状分析及预测,服务对象分析,房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案,选择并确定商住、商业或其他建设方案,制定租售计划,确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点,预算项目的投资总额,并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标;如规划要点尚不确定,可选择几个最接近的规划要点,计算出多个方案。二是投资效益评价,财务评价指标主要有投资回报率(ROI),内含报酬率(IRR),净现值(NPV),投资回收期(PP)等等,可根据项目的不同,选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估,采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析,一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析,并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括:现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划,具体包括各个单项工程的开工和竣工时间,施工进度安排,建设场地布置,施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果,对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见,同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整;报告文本格式要规范严谨,附图、附表、附件齐全;报告表述形式尽量图文并茂,具有数字化、图表化和直观化的特点;报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。
2房地产投资项目可行性研究中的要点
房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位,应以适量的超前意识,对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上,这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化,有时甚至变化甚大。如何适应变化,这就需要掌握变化的走势,找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上,选定目标市场,确定项目档次,圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致,企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础,进行准确的市场定位,发挥企业核心竞争力,体现企业竞争优势,构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌,以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性,其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中,房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性,以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力;同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机,设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法,准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的`可行性。
房地产投资项目开发是一个动态的过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算,使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性,这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此,有必要对各种不确定性因素的变化情况,以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制,以减少项目开发过程中的不确定因素,按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。
财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度,对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合,以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映,如以是否考虑时间因素分类,可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下,考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标,在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值,而对于大中型的房地产投资项目,则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有:投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值,它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标,因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有:净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。
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