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目录
第一章项目概述
第二章项目背景分析
一区域概况
(一)经济环境分析
(二)政治法律环境分析
二区域房地产市场分析
(一)益阳市房地产市场供需状况
(二)益阳市房地产市场价格变化
(三)益阳市房地产市场变化趋势
第三章项目特性分析与建议
一项目地段及总面积
二项目规划设计
三项目户型设计
四项目配套情况
五交通状况
六物业管理
七项目销售状况及售价
第四章主要竞争楼盘分析
一竞争楼盘基本信息分析
(一)世纪嘉苑
(二)太一·御江城
(三)碧波豪苑·外滩
(四)碧桂园
二与竞争楼盘对比分析
第五章
一项目SWOT分析
(一)优势分析
(二)劣势分析
(三)机会分析
(四) 威胁分析
二具体战略与策略
第六章目标定位
一销售目标
二财务目标
第七章项目定位分析
一客户定位
(一)目标消费者分析
(二)目标消费群体特征
二项目定位
(一)梓山湖新城自身优势
(二)市场需求分析
(三)市场供给分析
第八章促销组合策略
一营销思路
(一)借势
(二)造势
(三)引市
二推广策略
(一)核心概念
(二)核心卖点
(三)核心卖点提炼——湖景
(四)核心卖点提炼——户型
(五)核心卖点提炼——物管
三销售推进策略
(一)客户资源深度挖掘
(二)提升目标客户综合满意度
(三)促成目标客户下单
四营销时间选择
第九章推广行动计划
一广告推广
概念提炼
广告调性
整体包装
二媒体策略
三广告分期推广策略
第一阶段——开盘前
第二阶段——开盘后
四广告语表述
附件
梓山湖新城物业服务收费标准
梓山湖新城二期户型图
世纪嘉苑经典户型图
第一章项目概述
此策划方案目的在于通过对市场环境的调查、消费者分析、项目特性及竞争对手的分析,制定一分周密的市场营销策略及行动方案,为房地产开发企业提供一个可行的销售方案,使房地产开发商在项目销售过程中更易于达到开发目标,获取更多的利润。
第二章项目背景分析
一、区域概况
(一)经济环境分析
1、2010年消费者收入分析如下表:
金额(元)
增长率(%)
GDP(前三季)
510亿
人均GDP
13802
高收入者可支配收入
20837
人均养老金
1466
从表中可以看出,益阳市的GDP总值在逐年增长,人均GDP也保持增长的趋势,这将会直接促进益阳市居民对商品的需求和购买力的提高;高收入者可支配收入达到2万多元并在不断增长,这一部分人群也将会成为房地产商品的主要消费者,从而促进房地产经济的发展。
2、2010年消费者支出分析:
居民消费价格八大类指数(%)
项目
总指数
食品
烟酒
衣着
家庭设备用品及维修服务
医疗保健和个人用品
交通和通信
娱乐教育文化及服务
居住
全年
,,在全省排第二位。
该表可以反映出我市的消费在全省处于较高水平,尤其用于居住的支出居八大消费之首,说明我市住房消费市场有着很大的发展潜力,并且居民对住房的需求仍有增无减。
3、居民存贷款额:(2006~2009年)
年份
(年)
存款金额(亿元)
增长率
(%)
贷款金额
(亿元)
增长率
(%)
2006
20%
%
2007
%
%
2008
%
%
2009
21%
%
从表中可以看出我市居民的存款金额在逐年增加,说明居民的收入水平不断提升,而且用于金融投资的金额保持年年递增;贷款金额不断增长,说明从金融机构获取资金用于消费的比重加大,拉动了益阳市经济的发展,同时也为房地产市场的发展提供了保证。
4、财政政策分析:
通货膨胀预期使房地产的投资价值得到进一步显现,房地产需求将进一步得到释放。而房产具备自主和投资双层价值,保值升值潜力大,成为躲避通货膨胀的重要投资手段。
5、经济发展趋势分析:
随着益阳高新区的建设,省级高科园区的成立,城市骨架正在不断拉大,益阳主城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局,逐步向大城市发展迈进。