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商店销售方案之策略篇
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商店销售方案之策略篇
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一、
目的
1、
最大限度利用现有客户资源
,增添销售额;
2、
提早销售商业,避开西江月集中式商业销售竞争;
3、
资本迅速转动,为下一个项目筹资;
二、
当前商店客户分析
1、
到访客户分析
从3月1日至6月15日止,来访客户需求商店的共有
25台客,来电客户5
台。
2、客户对商店的价钱接受度
此中接受价钱在10000—12000元,面积在80-120㎡左右,独立使用年限在30年左右的有2台客户。以上几点所有符合,上述客户所有出席。
此中接受价钱在8000—9900元,面积在60-100㎡左右,独立使用年限在30年左右的有13台客户。以上几点所有符合,上述客户所有出席。
?此中接受价钱在7000—7900元,面积在60㎡以下,独立使用年限在30
年左右的有10台客户。以上几点所有符合,上述客户所有出席。
来电客户未表达意愿。
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三、商店价钱定位
1、订价依听闻明
周边商业气氛
当前,项目周边1公里范围无成熟商业气氛,商店订价没有可比依据。
斗门在售楼盘参照
项目名称
价钱
销售方式
金碧丽江
13000元/平方
直接销售
海逸豪庭
12000元/平方
直接销售,可代租,不承诺回报
宁海世纪城
临时不卖
租
忠信桃源居
9800元/平方
直接销售
旭日华庭
临时不卖
不租
西江月
暂无价钱
暂不销售商业
当前斗门地区在售商店离本项目距离较远,具备参照意义不大。
商业订价依据基本规律
住所底墒价钱大体为住所销售单价的
。
2、
商店均价定位
本项目商业订价采纳第三种订价方式并依据客户对商店价钱接受度作为本
项目第一期1、2栋首层商业的订价依据;
依据以上分析建议整体均价为:
“9980元/平方”;
3、
商店订价
各商店详细价钱:依据地点、大小、使用调整各单个商店的价钱。
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单价(元
栋(座)号
房间号
套内面积
套外面积
建筑面积
/m2)
总价(元)
1栋
1103
11000
5808660
1栋
1105
8920
1栋
1107
8920
1栋
1109
9980
2栋
1111
11000
3034020
2栋
1113
8920
2栋
1115
8920
2栋
1117
11000
3055470
共计
22620149
销售均价
9980
四、商店销售方式建议
1、直接销售:即是直接销售,不采纳任何形式和有关承诺。
优势:
发展商可在短期内回笼资本,降低项目整体资本压力,无需肩负
返租补助与有关税费;
将商业经营压力转移向中小业主,由其分担经营压力。
劣势:
产权分别,主力店或品牌店难以进驻;
没法例划经营业态及规范整体形象;
关于商业做旺主要靠市场自己调整,所需时间较长;
若经营不好,关于项目整体形象有必定影响。
合用于:
商业销售竞争不强烈致使市场成熟度低,投资客户缺少认识;纯街铺销售;
商业体量很少或零星商业物业。
2、带租约销售:即是先将商店招商,等商家签了进场合同今后,以带租约的形式将商店销售。
优势:
经过招商保证先期商业定位与形象;
能迅速回收资本,无需肩负返租补助与有关税费;短期内使业主获取坚固利润。
劣势:
铺位差别性影响销售难度的程度比较显然;
未出租的商店销售难度较大,特别是大铺;
销售难度较大,售价与租金之间产生的利润回报低难以达到投资
者希望;
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中、长久利润难以坚固;
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后期经营管理难度较大,严重破坏商业形象与企业长久发展;
各种手续复杂,易产生纠葛,影响企业品牌。
合用于:
商业气氛已形成且正经营红火,无需担忧后续利润;
可销售物业有大型主力店进驻且长久经营保证,获取长久坚固收
益回报;
纯街铺或少许商业物业。
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3、
合富建议销售方式:建议采纳第考虑业主生活业态配套为主,主生活便利考虑。
1种方式与住所同步进行销售,在销售时整体在销售时与客户洽商写入附带协议,充分为业
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五、
本项目商店业态定位建议
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针对周边商业气氛差,生活配套不足的实质状况,在一期交托使用时开始
发展商将1、2栋商业配套考虑为整体招商经营,为社区业主生活配套支撑服
务,详细配套设置建议以下:
,
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商业配套
建议设计面积(M2)
便民药店
100
小型商场
400
洗衣店
100
面包房
50
自助银行
100
咖啡厅
150
小餐馆
200
美容美发厅
100
共计
800
□
建立咖啡厅
▄
建议设计面积为:
2
150M。
□
建立小型餐馆
▄建议设计面积:200M2。
□建立自助银行
当前白领阶层以上人群都是以银行卡(信誉卡)开销做主体开销形式,提
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倡便利与迅速简单开销,只用少许的面积就能够,设一到两台ATM取款机和一
台自动存款机就能够知足平时提款需要。
▄建议设计面积:100M2。
□建立洗衣店
以便知足生活要求,并且洗衣店能够经过物业管理的帮助或谐调安排,进
行上门取件和上门送件的服务。
▄建议设计面积:100M2。
六、
销售目标设定
1、
整体销售目标:
6套
2、
个人目标分解:
1套/人
七、
销售折扣建议
1、销售对外一致折扣:
95折
2、万威营销部经理:93
折
3、万威营销副总:9折
4、折扣审批流程依据以前住所销售折扣审批流程操作履行
八、
商店销售激励举措
1、
开发商依据完成整体销售目标的状况下,依据
800元/人/套进行激励;
2、
整体销售目标达到
80%依据500元/人/套进行激励;
3、
关于个人销售业绩突出的,在完成个人目标的状况下,建议每人每套依据
300
元进行激励;
九、以上方案请开发商领导审批
备注:因为时间紧迫,请开发商领导最好于收到此方案后2个工作日审批完成
审批建议:
审查人
时间
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2008/6/18
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