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一、写字楼租赁市场
大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带,中心区亦有少量企业设点,但外租外销型写字楼的供给则根本向澳头倾斜,而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道终点,楼高12层。现6至9层为f中国有限公司承租;10至12层业主安惠公司规划自用;1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等;3层也已出租过半,分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租,年底前普莱克斯公司将占用剩余局部。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼,中心空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全,由假日酒店供应物业治理。业主对外租价为80元/㎡/月(含精装修),综合治理费为3元/㎡/月(不含空调使用费),档次和收费均为本地之最,但因价格过高,除个别大型外资企业外还乏人问津。
其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大,通常在20—30元/㎡/月(简装/精装),办公条件普遍比拟简陋,治理费也平均在0。6元/m2/月左右,目前出租状况一般;新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30—40元/㎡/月(简装/精装),综合治理费为3元/㎡/月,无中心空调、热水等设施,停车场也不完善,正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。
二、租赁经营策略
我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产,单层建筑面积1262。84㎡,电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象,加之数家大型外企在此办公,故对高端客户的吸引力较大。
由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱,新进入的企业特殊是有实力的企业数量不大,而写字楼的供给量还在持续增长,形势不容乐观。受南海石化工程带动,一批中下游产业间续来大亚湾考察,其中不乏世界级企业,但由于和中海壳牌的合作关系未确定,现阶段设点进驻的可能性很小。,租赁市场仍以中小企业为主。
伴随着大亚湾石化产业的进展,明年可能消失一些转折性变化。南海石化工程在下半年投产运营,投资265亿元的中海油炼油工程也要在上半年启动建立。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地,届时写字楼的高端租赁市场预期看好,我公司也正积极与中海油等有关企业进展对接联络,争取引进。
我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主,并拥有安惠写字楼的大局部产权,现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久,有专业的市场营销团队和充分的开发经费,具备配套物业和经营资源,与之相比我方除价非常无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓,由于在时间上及双方的目标客源接近,势必与我方在市场争夺方面正面交锋,成为最大的威逼。
写字楼的营销渠道主要有二个:自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力物力自己查找客户,本钱虽大但回报可观,问题是与竞争对手相比处于信息劣势;外包可利用外部资源,共享收益,制造的时机更多,但会降低单位回报率。
通过前段时间的市场推广,已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系,包括中海油南海东部公司裂解汽油工程组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等,每家需求面积在300㎡左右。
文秘站:我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜,对方均有此意愿,但也对现在的市场状况持慎重态度,同时认为明年上半年形势较好,春节后至五月份之前有大规模出租的可能,眼下主要应做好散户租赁业务。
现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求,并且由于长期闲置不动,公司的4、5层房产已被物业治理人封闭,带着客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力,安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和f公司即可作为佐证。因此急需进展写字楼装修,至少应将公共部位精装修,其他部位简洁装修。如能在今年底前完成装修工程,将特别有利于把握时机,盘活写字楼资产。
三、本钱与价格
经测算,安惠写字楼精装修本钱应在520元/㎡左右,包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计,单层投资约为65万元。若只进展公共区域的精装修,其他部位简洁装修,则本钱会降低1/4左右,单层投资不超过50万元。另外供应商务效劳的必需设备预算投资4万元(可考虑临时押后),详见“写字楼装饰设计工程预算表”,总造价最终以审核决算结果为准。
定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业,参考本地的平均价格水平执行。如前所述,市场调查结果显示,在精装修根底上50—60元/㎡/月的租价是极具竞争力的,在局部精装修的状况下租金最好不高于40元/㎡/月,信任可为大多数企业所承受。
按70的进驻率计算,以50元/㎡的价格出租,单层收入约为43750元/月,15个月收回装修投入;局部装修租价以40元/㎡计,单层收入约为35000元/月,14个月回收投资。
如采纳外包形式,我方仅需进展局部精装修,承包底价初步定为30元/㎡/月,单层收入约为37500元/月,投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性,即我方不做任何投入,由承包方投资装修查找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月,次年30元/㎡/月,让利约为15万元,低于我方估计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无肯定把握。
四、总结与建议
1、目前大亚湾写字楼租赁市场活泼程度不高,客户资源特别珍贵。现有客户根本是小面积需求,大企业进驻估量要等到半年后。
2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进展分隔装修,同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程,乐观状况下明年五月份之前出租率可达80以上。
3、定价必需具有竞争力,敏捷实行各种经营合作方式,积极寻求外包等简洁有用的途径,回避我方的弱势。
4、可考虑先利用一层垫资装修,降低风险本钱,同时争取银行装修贷款(约为物业评估值的30),以上负债可从租金收入中归还。
若上述方案能够尽快落实执行,我公司有信念盘活写字楼资产,获得稳定收益,给假日美景工程的前期开发供应支持和保障。