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蜜蜂行动系列
无锡—龙湖滟澜时光
封景
时间:2011年年88月月:.
无锡龙湖滟澜时光——产品研究:.
目录:
项目概况
户型分析
建筑立面
景观园林
公共部分
借鉴意义
营销启示:.
项目概况:项目介绍
总占地:188000平方米
总建筑:200000平方米
容积率:
绿化率:60%
开工时间:2010-55-30
物业地址:湖景路(干城
路)以北、净慧西道西。
售楼处位于湖景路与净
慧西道ㄩ䜲䑅ᠾ鬀
湖地产钜献无锡的又一
力作,滟澜时光除拥享
太湖新城唯一南向太湖
烟波浩淼宽阔的水面,
湿地公园滟澜湾,临近32
洞标准高尔夫球场之外,
龙湖地产独创的经典五
重造园手法与中央溪谷胜景完美结合,融合跌水、廊桥、栈道,专为太湖定制升级景观。
曼妙的溪水,画意的谷地,在林间煮酒,在溪畔啖梅,坐拥溪谷叠墅,品味画境人生。:.
项目概况:销售情况
面积(m2)均价(元/m2)
4000018000
3500016000
3000014000
12000
25000
10000
20000
8000
15000
6000
100004000
50002000
00
2010年年66月月2010年年77月月2010年年88月月2010年年99月月2010年年10月月2010年年11月月2010年年12月月2011年年11月月2011年年22月月2011年年33月月2011年年44月月2011年年55月月2011年年66月月
面积(m2)
均价(元/m2)
上表是2010年6月开盘至今成交面积和均价比,下表为2010年6月开盘以来成交套数比。
160
140
120
100
80151
60121
4035557845807510105776
20
0
在限购令下,4月、6月份两次开盘销量依然能够领跑全市之前列。优良的产品设计和标
准化的服务决定了她始终受市场青睐的关键因素。:.
龙湖滟澜时光之——户型解析:.
户型解析A1户型:销售面积170平米,使用面积约215平米
三层赠送空间:.
户型解析A2户型:销售面积170平米,使用面积约255平米
地下赠送空间:.
户型解析B1户型:销售面积170平米,使用面积约215平米
赠送空间:.
户型解析B2户型:销售面积170平米,使用面积约255平米
地下室赠送空间:.
户型解析C1户型:销售面积260平米,使用面积约340平米
赠送空间:.
户型解析C2户型:销售面积220平米,使用面积约290平米
赠送空间
赠送空间:.
户型空间鉴赏总结:
龙湖滟澜时光,作为叠加类别墅住宅,其在销售过程中,几乎大多房源都有赠送80-100多多
平米的使用空间,如车库、地下室、露台等充分的增值空间,相对而言居家生活的舒适度
较高。。但由于其相对较高的容积率,,促使它的建筑格局形成大联排、、间距小的弊端,,并且
大多房型都是大进深、小面宽,采光受到严重局限。
但优越而清净的居住环境,以及卓越的社区景观绿化资源,弥补了户型上的不足,使更多
的人被她的绿化及建筑细节所打动,而喜欢上龙湖的产品。:.
龙湖滟澜时光之——建筑立面:.
龙湖的建筑风格细分为三类::西班牙风格、、意大利风格及托斯卡纳风格,,这三种风格
即相近又有更多不同。
西班牙的热情被世人赞誉,西班牙的庭院建筑同样闻
名全球。。由柱廊围合的帕提欧((PATIO)),挥洒罗马
与摩尔文明相融的艺术情调。
龙湖·滟澜山,
西班牙风格别墅,建筑融入暖暖的阳光原色之中,通
过廊道的巧妙布局,丰富日常生活与休憩空间,调和
出热情奔放的内涵与外延,让视觉拥有更多层次的景
观享受。
古希腊创造的不朽文明,在壮观雄浑的建筑艺术中得
以复兴。龙湖·滟澜山,意大利风格别墅,质朴色
泽、完美弧线、厚实的墙壁,展现意大利艺术之璀璨
风华。洗净铅华的优雅建筑,以艺术知名,轻柔铺散
数千年岁月与文化的积淀。
托斯卡纳曾经孕育了伟大的文艺复兴,,散发着古老文
化气息的托斯卡别墅流传至今,建筑的每一处细节均
洋溢着宁静悠远的山间风情,丰富的立面、质朴的外
墙装饰、斑驳手工技,无不蕴含托斯卡纳的传统手工
精神。与周围环境相协调的建筑手法,将宁静、舒舒
适、反朴的生活方式传达给每一位居者。:.
建筑立面
托斯卡纳坡地别墅,创造地中海度假
般浪般的浪漫情怀。淡黄色映淡黄色的外墙面掩映
在绿荫丛中若隐若现。清澈的溪流从
门前丛林中流淌着,浪漫,是龙湖滟
澜时光,给客户最直观,也是最深的
感受,这里,让来过的人,有挥之不
去的归属感。:.
建筑立面
涂料:二楼以上部分基本使用涂料,确定
了外立面的基本色,但难免在建筑品质上
打了很大折扣。
面砖、文化石:基座采用文化石、面砖等
体现大气、、厚重的感觉,与黄色的墙面结
合制造一种非常浪漫的地中海风格。同时
增强项目的品质。
屋瓦瓦::西式瓦,采用坡屋顶的设计,美美
观、隔热效果显著,配上红色,更显个性
鲜明。
面砖文化石涂料琉璃瓦面砖:.
龙湖滟澜时光之——园林景观:.
园林:成熟园林,全冠移植
•在环境设计上
面面,龙湖湖究讲究“植植
物是建筑的外立
面”,项目未动,
园林先行;
•龙湖““成熟园
林”的呈现,为了
让业主入住时即可
成熟、、丰富、、精致
的园林景观,龙湖
采用了全冠移植的
技术手法,在全国
同纬度地区选购成
树迁至社区,并保
证所有的植物都保
持原汁原味的生长
形态。:.
园林:浪漫的景观主题
从平面
构图、
植物的
色彩、
小品的
设置、
小游园随处可见的鸟笼生活藤椅
的主题
等等,
都极力
花台垃圾桶情调鲜花
烘托浪
漫的景
观主
题。休闲桌椅:.
园林-五重垂直绿化
•绿化标准:五层垂直
第层第一层::高高77-88米米、胸径20
公分以上的大乔木;第二
层:4-5米高的小乔木、大
灌木;第三层:22-33米高的
灌木;第四层:花卉、小
灌木;第五层:草坪、地
被被。
大乔木小灌木与小乔木
草地乔灌木密植花卉与乔、灌木:.
园林-高覆盖的立体绿化
•龙湖的绿化理念要求硬
质铺地在20%以下,使使
每个社区满眼都是绿
色。
•在龙湖的项目内,可以
看到,墙上、栏杆上都
有花草覆盖,或悬挂花
盆花篮,或种植爬藤植
物。:.
园林-色香味形声全感官接触!
•色:四季常绿且要
感觉出季节更替的变
化化。
•香:植物的搭配要
考虑景观具有香气,
选择梅花、腊梅、紫紫
薇、桂花等香花植
物。
•味:全冠移植保证
了植物原汁原味的生
长形态。
•形:龙湖严格要求
成树树形要美,在运
输时是全冠移植,甚甚
至就植物的摆放角度
也是360度审视,找
到客户最佳的观赏效
果。
•声:水声是龙湖项
目景观内运用的重要
小品,,经常设置在社
区入口,不仅是一处
水景,而且能营造出
水声,能听到”景观
的声音“。:.
精致-无处不在的细节处理
•细节:使客户
对产品产生情感
认同,激发购买
欲望。龙湖的团
队牢牢抓住这一
关键,让生活先
于销售,不断设
计虚拟人物,从
小孩游戏处随处可见的鲜花趣味鸟笼
人物的六觉,生
活方式的选择上
反复琢磨,确定
最能打动人心的
生活场景。
入户的处理温馨而又私密近人尺度的灌木花卉情景化小品:.
精致-无处不在的细节处理
铺满鲜花的垃圾箱示范区中的雨伞善待自然的环保理念示范区中的雨伞
相框里的留言整齐的鞋套书房一角马桶插座高度的考虑:.
景观设计鉴赏总结:
整个项目以龙湖独创的类独栋与叠加别墅为主,辅以
高层湖景公寓,三种业态精巧围合而成。在社区园林设
计上,滟澜时光整个社区以两条溪谷作为主景观轴,
左右呼应,组成景观主脊。宅间绿地形成旁支,共同
构建景观结构。河道、大面积宅间绿地、地上以步行
系统为主、南北景观主轴,精致小游园、特色水景……
美啊美龙湖景观特点分析:,全冠移植:
;;;;
味形声全感官接触;;;;;;;;
处不在的坛坛罐罐;;。
绿城集团宋卫平2009年的一次座谈会上嘲讽万科的作品很粗糙,却对星河湾、龙湖惺惺
相惜,这也是对龙湖的一种认可!我想万科的确也该反思一下,要舍得花钱将景观做得精
致一点,虽然万科的产品线很长,覆盖中低端到高端,而绿城专门为富人造房!万科曾经
是极少的令人尊敬的房地产企业,现在好像有点变味了,是因为整个行业的道德缺失吗?:.
龙湖滟澜时光之——公共部位:.
公共部位:甬道、台阶
面包渗水砖人
行行铺装模道铺装塑模
彩砖:
1、柔性结
构、铺设快
捷捷、对软基不
均匀沉降实用
性强。2、便
于地下管网铺
设。3、改善
周边环境。
4、块型组
合合、可形成丰
富多彩的图
案,色彩亮
丽、典雅,易
融于周边环
境,使环境更
加和谐。5、
易于路面局部
更换、速度
快、无需保
养、维护便:.
公共部位:小区车行道路
沥青车行道
铺装::在龙
湖的社区
内,所有车
行道路通畅
保持着湿
润、清洁,
在沥青车道
的边缘,采
用天然石材
勾勒细水
沟,并和路
边坡地完美
衔接。做工
精细,也很
人性化。:.
公共部位:道路边,入户花园门口的花台
花台+理石
台面::在小
区所有的道
路边上,私
家入户花园
门口,甚至
私家花园
内,公共绿
化草坪上,
随处都可以
看到不同色
彩的、开满
鲜花的陶制
花盆。总是
能给人们一
种赏心悦目
的亲切感。:.
公共部位:人行路面、台阶、护栏均采用大理石或花岗岩
理石路面铺装:
色泽纹路能保持自然原
始风貌,加上色泽调配
变化,能将石材质感的
内涵与艺术性得到充分
展现。符合人们崇尚自
然,回归自然的文化理
念。
文化石围栏+石台面:
文化石色泽纹路能保持
自然原始的风貌,加上
色泽调配变化,能将石
材质感的内涵与艺术性
展现无遗。符合人们崇
尚自然,回归自然的文
化理念。理石台面,质
感佳。:.
公共部位:公共休闲活动空间及点缀小品
人工湖岸的情景玫瑰船设
置,与对外调性一致。
行道灯:体现人性关怀
欧式风格地灯:与社区整体
风格融合,黑色外观与铁艺
等装饰保持统一。。
木质垃圾箱:色系与陶花罐、
绿植底盆等其他装饰统一。
栽种鲜花,满足公共空间配
套功能的基础上,增添情
趣趣。
木休憩亭,色系与整体统
一。
木栈道与休闲桌椅
行道灯:.
精细化的产品---体现客户价值。无锡龙湖通过系列公关活动,逐步提升项目的知名度,拉近客户距
离,充分塑造了龙湖品牌形象------从建筑到生活,龙湖善待你一生。:.
无锡龙湖滟澜时光项目总结
龙湖滟澜时光的开发上市,标志着无锡内湖房产时代的结束,临太湖房
产时代的开始。
2010年六月,龙湖的神奇故事开始在锡城上演。太湖畔坡地别墅,龙湖滟澜时光首推118
套,1小时50分钟,以平均1分钟1栋的惊人速度劲销105套,!立创无锡别
墅市场开盘数量最大、销售套数最大、销售金额最高三大楼市新高。截止笔者截稿前获悉
龙湖滟澜时光首推118套已售罄,!据统计,2010年6月第1周,滟
澜时光占整个无锡成交面积的32%,成交金额的42%,凭借无可遏止的热销态势席卷锡
城,夺目锋芒无可避让。
而在2011年限购令下,无锡龙湖滟澜时光仍然在楼市营销排行榜上位居前列,假若不是
龙湖品牌及她极富个性化的社区规划,换作其他非大牌开发商,未必会有如此受人追捧的
产品。
无锡龙湖滟澜时光项目开启了无锡房产开发由内湖时代转入太湖时代,
标志着无锡太湖资源房产时代的来临。:.
龙湖滟澜时光之——借鉴意义:.
项目特色:堆坡铸景,独特园林及建筑设计
::空间地形塑造,凝缩真正坡地之美
风景因变幻而美丽。龙湖·滟澜时光,依循大地的肌理,推
坡筑景。让每一栋建筑均位于景观中心,让居者在最短的时
间里亲近自然,,创造自然之上的闲情雅致,,赋予园区以动静
相宜的神魂。契合人们内心的渴望,让视野里的每一方风景
都舒缓而高低起伏。
:独创技艺
龙湖追求园林与建筑和谐共生,把园林作为建筑的外立面。
5重垂直绿化、全冠移植、360度成树定位让龙民提前20年
享受成熟园林。居住在诗意浪漫的场所,是龙湖的责任,更
是对千万龙民表达谢意的最好方式。。
:创造中国别是譄�
地中海的生活未必被人人所向往,但地中海的美好感知却出
现在气质相合者的梦里。始于古希腊的欧洲智慧、文艺复兴
的灿烂,中世纪的古朴、海风中异域出世的静,这一切的一
切铸就了地中海建筑的独特神韵。凝视那古朴的黄色墙
面、巧夺天工的铁艺窗栏、弧度曼妙的坡屋顶,仿若昔日的
地中海文明于今日的龙湖重现。
原乡制模造瓦:龙湖的建筑师深入托斯卡纳,原地购矿出
土,聘请当地工匠烧制屋瓦。这些在意大利出类拔萃的瓦,
飘洋过海来到中国的艳阳下,扬弃原乡,替代了意大利。。
手工铺砖:龙湖礼聘海外高级工匠师,纯手工完成外墙粉刷
及文化石铺装,每天的工作量予以严格控制,保证工匠们精
力充沛、精心如一,使外墙的纹路比树的年轮更自然。:.
双首层设计,,创造非下沉的地下室::
滟澜时光通过推坡处理,将“地下室”抬升到相对地平面以上,整面
完全打开,直接与庭院相连,居住感受与一楼无异,相当于双厅双首
层。双倍空间体验,同时避免无锡地下室最易发生的受潮和倒灌现
象象,是真正的可用空间,让每个渴望阳光清风的心灵让每一个渴望阳光清风的心灵,在空间里得
到满足。
顶层双露台,享受空中花园:
顶层精心打造双露台的大手笔设计,南北贯通,阳光露台环绕情景套
房。无论是作为独立卧室还是私密聚会空间,都不再让人感到局促。
双露台设计,白天可以沐浴更多暖暖的阳光,夜晚,在点点星光下,
观月望星,真是别有真是别有番浪漫情趣一番浪漫情趣。。
全采光通风,户户山墙分离:
滟澜时光,户户山墙分离,带来全明、挑高、通风的空间,营造真正
有天有地的别墅感知,每户都可享受四面完全独立墙体和全采光通
风,让每一栋房子都被生命的美景所环绕,每一扇窗外均上映永不落
幕的风景画卷。
三重立体花园,不止是别墅::
滟澜时光坡地别墅,将整体地势抬高,精心酿制南、北和下沉三重花
园。身陷花语天堂,沉醉于时空的浪漫芬香中,发现居住的美好意
义。非下沉的下沉式庭院,实际高度大部分在地面以上,是每户别墅
的然客的天然客厅,也主人私家的也是主人私家的PtParty场场,与花相连的独特设计与花园相连的独特设计,使庭
院有足够空间呼吸阳光而不留灰度空间。在某个有闲的午后,在迷散
的蔷薇花香里,一张茶几,一杯咖啡,惬意就这样缓缓滴入生活。:.
在工业生产领域有句名言:一流企业做标准,二流企业做
品牌,三流企业做产品
龙湖走向全国,走得风风光光,细加研究不难发现,龙湖最“致命”的武器是她的别
墅。艳澜山让初到京城的龙湖一举成名;长桥郡在成都成为别墅的标杆项目;在上海,
三大项目全以别墅“亮剑”。龙湖13年,别墅13年,迄今已达17个项目,总计超过4700
套套。。
龙湖四大标准:择地、建筑、景观、服务。
从这套标准可以清晰地看出,龙湖所向披靡的别墅是如何““炼炼”成的,不可避免地,龙龙
湖也暴露出自己处处获胜的机密。
择地标准:龙湖认为,必须踩准未来城市发展的方向,必须选择未来的热点区域。如
2002年落户新牌坊的香樟林别墅、2003年蓝湖锁定金板块年蓝湖郡锁定金开板块、2008年瞄准有望成为中
国“第三区”的北部新区礼嘉组团的悠山郡,以及大学城的睿城……独树一帜的区域发
现力,是龙湖别墅难以尽述的隐形附加值,成为其价值持续增长的先决条件。“离城市
中心车行30分钟以内的距离”,则提供了既适宜居住又与城市紧密联系的别墅的最佳距
离。:.
建筑标准:首先一条是通过“新材料、新技术的应用,保证建筑节能≥50%”;户型设计
,“前置客户的舒适需求”,如悠山郡三厅(客厅、饭厅、家庭厅)设计。即使是赠送
的地室的地下室,也满足了““全通采光设计全通风采光设计””;新系统的选新风系统的选用,确保室内外100%空气自然
流通。做到真正是一座“会呼吸”的别墅。
景观标准:龙湖清晰树立的“五重景观体系”,建立起龙湖别墅独到的环境价值。悠山
郡以高7-15米、冠幅5-10米大乔木;4-5米高大灌木小乔木;2-3米高的灌木;花卉、小
灌木;以及草坪、植被等,共同构成立体多层次的五重景观环境。龙湖成熟运用的全冠
移植技术,让业主提前享受成熟园林的郁郁浓荫,并确保从任一角度都看到最美的树形
。标准化的最直接的好处是,龙湖社区的小气候发生着变化,小区夏季平均温度低于周
边环境温度2℃。
物管标准:一些细则未免琐碎。物管更容易被模仿,但也最不容易做好。龙湖在不断创
新的过中新的过程中,一丝苟地坚持丝不苟地坚持,数年如一日。就像自家的客样就像自家的客厅一样,小道路每须小区道路每天必须
用拖布拖;垃圾箱烟碗内烟头不超过5个;雨停后20分钟内要求路上看不到积水;为减少
噪音,保洁员在公共用水处接水时会先将抹布垫在桶底再开水;园区10厘米以上的杂草
肉眼看去每平方米不得多于22株株……这就是龙湖,每个细节都让人感动,当这些细节成为
标准,成为指令,就转化成强大的打动力。:.
龙湖标准下的产品建设:
产品标准化下的大规模复制:龙湖内部有成熟产品库(内部标杆项目),要求项目90%采
用标准化产品,10%自行创新。全集团售楼处(未来的会所)只有五种标准,在风格、立
面等方面允许随意改变面等方面不允许随意改变。不同标准间格统标准间风格统一,延续性好,保证整体格的实现保证整体风格的实现,可
实现快速复制。:.
龙湖标准下的产品建设
龙湖集团严格的标准化动作:不同项目、不同城市之间在标准化的同时,在景观、装修标
准准、、客户定位、、营销推广力度等方面,要求新项目比之前的项目深度更深,品质更高。。:.
龙湖在满足客户需求下的成本控制
满足客户需求下的成本控制:同纬度选择植物,根据地区特征、自然环境、植物种类甚至
当当的偏择地人的偏好选择,保证成成易活易打理,节节成本约成本。自自建苗圃基地,解决植解决植成率的难物成活率的难
题,快速更换,同时节约成本。:.
龙湖物管细节服务理念
细节品质、人性服务的龙湖物业服务价值:秉承“善待你一生”的服务理念,贯穿到每
一个个节细节,以细节节动客户感动客户,以专专动客户业打动客户,并并牌事的传以品牌故事的方式广为宣传。
香港品质保证局(HKQAA)ISO品质认证
中国环保总局CACEB证书有一次小区突然停电,业主林
女士从9层楼没有去过的消防通
英国皇家认可局UKAS证书
道走下来时,发现楼梯扶手竟
然干干净净,手上没有沾一点
龙湖的某位业主告诉记者,灰尘,让这位业主惊叹不已。
2006年重庆大旱酷热,她和为了这为了这点一点,,龙湖物龙湖物的保洁业的保洁
儿子出门游泳时忘记了锁员一年365天都在打扫擦洗。
门,小区保安在门口整整等
了她4个小时。
深植员工内心的物管理念:龙湖对应的故事是,一个业
当我们每位客户或业主从龙湖的保安身边经主忘记关车窗,是夜有雨,
过,他们都会立刻立正给您行个礼;当你经一位保安打着雨伞在车旁站
过任何一个普通清洁员身边,他们都会放下了一夜,以免雨水罐进车
手中的活,面带微笑看着你,目送你离开后里里。。所以龙湖的理念是“善善
他们才继续工作。这就是深植于物业管理人待你一生”。
员的龙无物管标准。:.
龙湖滟澜时光之——营销启示:.
龙湖营销启示:
高效的执行团队准确传达项目价值:建立自己的销售队伍,高效的团队执行力,通过市场
一线的及时线的及时决策反馈迅速决策。
知已知彼
钝角法则:在知己的基础上了解并挖
掘滟澜山的一切可以溢价和有可能溢
布道洗脑:了解目标客群的了解目标客群的切属一切属
价的有利和不利点。
性,尤其是客户消费心理与价值体
系,并试图影响和改变他们。
钝角法则出处:好的产品具有顽强的
生命力。现在的高端楼市就好比锐角
法则,即延伸其中任何一条线就能使
之变成钝角。
龙湖的营销团队在销售过程中特别注重对高端客户消费心理的精准把握和较量。适时进
行饥饿感的营造。借势联动,从外围提升营销力,在保证客户消化量的基础上,有限量
供应制造稀缺,形成阶段性热销局面。:.
龙湖营销启示:
价值构建:在对滟澜时光的项目运作过程中,龙湖地产从产品的价值体系和消费者的价值取
向出发,寻找通往客户心智的密码。。
项目形象策略:产品刚性价值
为尚己的国际人打造的乐居生活产品定位:无锡首个充分享受太
湖一线风景的国际社区。
精神核心提炼:
生活的真正成就来自于我们自己的地段——不可复制的别墅地段
高级需要的满足,特别是自我实现居者——高度统一的同质客群
的需要的满足。园林——首屈一指的成熟园林
高级需要满足能引起更加合意的主服务——十年成就的服务口碑
观效果,即更深刻的幸福感、宁静建筑——高度差异的宜居空间
感,以及内心生活的丰富感……
那些生活在自我实现水平