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房地产项目开发的整个流程图
注:行政审批:
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表),即环境评估。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
房地产项目开发的整个流程图
(大体上包括10个阶段)
房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
【有拆迁回迁的,还要进行初步调查】
涉及部门
项目选址(第一步)
注:可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
可行性研究(第二步)
特注:一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。
新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
申请土地正式启动项目开发的第一步
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。
获得土地使用证【在建设用地规划许可证有效期内取得国土资源管理部门的用地批准文件或者国有建设用地使用权证,领取《房地产开发项目手册》
获得土地使用证【在建设用地规划许可证有效期内取得国土资源管理部门的用地批准文件或者国有建设用地使用权证,领取《房地产开发项目手册》
特注:建设部还有新规定-----套型建筑面积90平方米以下占70%以上。
注:行政审批:
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
【总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值】
项目设计(第四步)
方案设计、申报规划设计条件(城市规划行政管理部门)
涉及部门
方案设计:反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、规划设计参数、效果图、、环境关系等方面的设计要求
注:委托有规划设计资格的单位完成方案设计。
获得建设项目规划设计条件通知书
(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、
绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)
注:行政审批:
三、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
【注:就是总平、排水、消防、人防、单体的审查(要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位要求一般是每户住宅配一个车位,还有什么子母车位)】
方案设计:反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求
涉及部门
修建性详细规划报建
特注:“修建性详细规划审查”(有的有称“总平面审查阶段”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,等等等等上。
方案设计(建筑总平面图设计(含地下室)、建筑户型设计、单体立面方案单体建筑方案(可供报建))
注:持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求
申请项目用地(第三步)
申请项目用地(第三步)
领取《建设用地规划许可证》
特注:拆迁项目申请材料:(一)建设项目批准文件(复印件1份,验原件);(二)建设用地规划许可证(复印件1份,验原件);
(三)国有土地使用权批准文件(复印件1份,验原件);(四)各县(市)区政府批准的年度拆迁计划(复印件1份);(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明(原件);(六)拆迁实施方案(原件);(七)拆迁申请表及明细表(原件各2份);(八)评估单位对被拆迁房屋的初评报告(原件);(九)拆迁项目涉及文物保护和保留的,须提供相关专业主管部门的书面意见(复印件1份,验原件)。法律依据:《城市房屋拆迁管理条例》第七条:拆迁人委托拆迁的,市、县房屋拆迁管理部门应当自收到备案的拆迁委托合同之日起5日内,公告被委托的拆迁单位的名称、资质、地址和联系电话等基本情况。
注:行政审批:
四、初步设计审查,此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
【注:单体的审查,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位要求】
取得“用地批准文件或者国有建设用地使用权证”后即可提出申请《房屋拆迁许可证》进行拆迁。
领取《建筑工程施工许可证》(第八步)
【也是项目能否及时优质完成的关键一
步,领取《房地产开发项目手册》】
注:行政审批:
五、施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对施工图设计的要求进行审查。
2、公安消防支队对施工图设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对施工图设计的交通条件进行审查。
4、人防办对施工图设计的人防设计进行审查。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行审查。
7、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
8、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查合格证》。
注:还要节能专项审查。
注:开始申请水、电、气配套。
政府下发拆迁通知书,开动员大会,委托拆迁公司进行拆迁。
组织工程开工、规划部门基础验线
工程竣工综合验收备案
【规划部门:建设工程组织竣工验收前,应当清理施工场地、拆除临时设施,申请规划核实。由城乡规划主管部门核实后,出具“建设工程规划核实意见”领取《建设工程规划验收许可证》(正本)】,后竣工验收备案和房屋所有权登记。
注:行政审批:
六、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建设单位办理施工报建登记(质检、安检)。办理工程建设质量监督手续
2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍、监理公司。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
工程竣工验收时与物业同时作交接
办理《商品房预售许可证》,开始销售
办理《商品房预售许可证》
涉及部门
建设工程招标(第七步)
【选择合适的承包商和监理单位】
筹措房地产开发资金(第六步)
【实际上在准备开发项时,就要考虑此步,也是征地及拆迁安置后最重要的工作证,进行场地范围的实地划定】
实地划定
到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划定。
征地及拆迁安置(第五步)规划部门放控制点
(是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步)
涉及部门
领取《建设工程规划许可证》
注:(城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点)
施工图设计:是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。
施工图设计
注:(城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点)
涉及部门
初步设计
初步设计:初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分