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风火广告:英伦名苑项目整合推广策略规划
英伦名苑项目整合推广策略
(讨论稿)
项目概况(略)
项目分析(SWOT)
(一)项目优势(Strength)
1、交通优势:
沙河西路贯穿北环大道、深南大道、滨海大道三条主交通干线。
2、景观优势:
地势较高,视野开阔。近可俯视沙河名商高尔夫、华侨城、深圳湾,远可眺望深圳中心区、香港。
3、社区及周边配套优势:
自有幼儿园、小型超市,不远处有大冲小学、南山区外国语学院,过沙河有沙河医院,科技园48区有郑文友肿瘤医院,还有保龄球馆等;
更是邻近科技园与深圳大学,老树咖啡、幸福楼、老四川、各大银行、游泳池、网球场、邮局、超市等各配套齐全。
处于深圳虚拟大学城之中。
4、社区规划优势:
低容积率、高使用率的多层花园洋房为深圳市区内所罕见。
5、户型设计优势:
面积适中,一梯两户,户户朝南,户户有花槽,高达92%的使用率。
6、其他优势:
处于侨城西片区,是一个较成熟的片区,又是近段时间炒作较热的片区之一;
多层花园洋房在市场上独辟蹊径,与小高层和高层比较,有着低成本高价格的价格比优势。
(二)项目劣势(Weakness)
虽然所在片区为成熟片区,但项目周边各项生活配套离项目的距离相对较远;
虽然所在片区交通方便,但直入项目旁边的公交车只有一路大巴(不带空调的破大巴)和路中巴;
项目周边为大冲村的农民房;
(三)市场机会点(Opportunity):
政府对该片区的重视与媒体对该片区的炒作会给项目带来一定加分;
政府对虚拟大学城的建设及媒体报道也使我们打向市场时有力可借;
所在大片区具有独特的自然景观和人文优势,具有超前的城市设计和功能定位;
高新技术园区是深圳经济最活跃、最具发展潜力的地区;
世纪村、美庐锦园、新世界豪园、招商阳光带等项目的宣传推广会提高该片区在市场上一定的知名度;
根据对各项目的调查分析,120平米的三房及140—150平米的三房会是明年市场上的主力户型;
(四)市场不利因素(Threaten):
从今年下半年,尤其是九月份之后,深圳地产市场热度有所降低,并将持续一段时间;
华侨城、万科、招商、金地、长城、深业等本地大发展商对该大片区都表示很有兴趣;
长实集团、合和实业、新世界中国、恒基中国、和黄、新鸿基、信和、置地等香港知名发展商也表示了来“深圳地王”考察的意愿;
明年,该片区竞争激烈,各大项目纷纷上马;
从我们科技园周边的目标客户来说,南山区,尤其是后海、前海一线的各大楼盘也拉走了我们的部分客源,也是我们的竞争对手;
市场浅析
深圳房地产市场浅析
(一)、经济状况浅析
从各种调查数据中可知,深圳的人均消费数额继续增加,尤其是项目的目标客户工资收入比去年平均增长近4000元;
深圳人的消费构成中,购房所占比例也有所增加;
与购房相关的行业中,行业从业人数和行业总体工资水平都在上升,充分表现了住宅市场的巨大消费能力;
(二)、房地产市场概况
,房地产市场也有点低迷;
,也就是说,股市对中档楼市市场来说,影响不大;
、三期的价格都稳中有升;
2001年7月前在华侨城及高新片区进入市场销售的新盘,不论当初销售进度如何,目前大多都销售得七七八八了;
从片区销售价格看,华侨城片区住宅价格一直比较平稳,高新区略有浮动,但各类型住宅价格都在5000-5200元/平方米;
(三)、房地产市场的预测
今年下半年开始,华侨城片区及高新技术产业园区,有一连串大项目已经或即将启动,住宅市场竞争硝烟可见;
侨城豪苑(祥祺地产)、深圳湾畔花园(中海)、世纪村二期(沙河)、波托菲诺(华侨城地产)、阳光带海滨城(招商)几大项目总占地面积100万平米以上,总建面积超过200万平米;
如此大规模的楼盘上市行动,必将会直接影响整个区域楼市,甚至冲击整个深圳楼市市场格局和发展;
明后两年深圳楼市主要竞争区域就在华侨城片区及高新片区,竞争的激烈也必将带来新的机会;
(四)、购房热点区域分布
福田区:首推景田片区和中心区;
罗湖区:布心片区;
南山区:深圳湾一线,尤其是华侨城片区和高新区;
(五)主要竞争对手分析
项目
主题
主力户型
价格
世纪村二期
国际风范,世纪情怀
150-200平米
6700元
朗景园
二房、三房
5100-5800元
汇景豪苑
二房、三房
6200元
侨城豪苑
二房(62-78平米)、三房(93-108平米)
4200-4920元
深圳湾畔花园
健康生活主题
73-120平米
碧海云天
缤纷假日家园
一梯二至六户
后海一带
略
略
略
四、消费群分析
深圳西部地区,多为高新科技、IT、院校、社会团体、技术机构的所在地,尤其是高新产业园区一带,更是深圳知识经济气氛最浓郁的地段,其知识含量高于经济含量,而消费层以自用型买家居多,本项目独特的环境优势使其在西部既拥有了交通的便利,又拥有了一份绿色的宁静,因此对自住型客户有较大的吸引力。由于本案建筑形式独特,户型设计优秀,价位合理,再加上工程进度较高层住宅快,也将吸引一部分看好西部地产前景的跨区域购房者。
英伦名苑的地段以及价位锁定的客户年龄基本集中在30-40岁之间。从英伦名苑的客户层面看较为集中整齐,他们多是:
*西部地区追求高质量生活的消费者;
*私营企业主及有车族;
*其他区域少数中高收入阶层;
*不排除境外消费者(港人)。
:
客户多为公司的高级主管或高级专业技术人员,有精湛的技术和专门化的知识结构,包括部分外资企业中高层管理人员,政府的官员,院校老师****惯用理性思维判断事物,不会被别人所左右,知道自己应该过怎样的生活。他们有稳定的经济收入。对生活质素有较高追求,讲究生活品味。
:
西部地区是深圳科教文化最发达的地区,基本生活品质较高。虽然近年房地产开发热潮中,一直有相当数量的楼盘将目标定位于中高收入人群。但不容忽视的是,深圳西部是深圳中高收入新移民最多的地区,城市人口的“补血”现象明显,市场资源的补给和再生速度远远高于其他区域。
高收入人群的市场容量仍是相当充足的。因此,通过主力消费群体带动边缘消费群体就显得尤为重要。
:
*周边环境如何
*交通条件是否真正方便
*价格是否合理
*户型结构是否合用
*建筑质量是否优良
*配套设施是否完善
*所购物业能否得到人际圈的认可
*物业的材质水准
*物业管理水平如何
从上面的消费对象的锁定范围来看,这部分消费群的共同特征是有一定经济基础,文化素质较高,因此在投资购房时有自己的主张且十分慎重,从消费者购房时考虑的因素去定位我们产品卖点的强弱比例才能够使宣传推广工作更具实效性。由于他们本身并不存在住房迫切需要解决的困难,多为二次置业和一次置业一步到位者,所以他们选择的余地会比较大,下定购买决定时会相对理智和谨慎一些。相对这群消费者,英伦名苑的品质和居住氛围优势是完全可以吸引他们的。但一定要在整合推广的过程中传播到位。
五、整合推广整体思路
项目整合推广的重要原则:
不是以大概念冲击市场(蔚蓝海岸,波托菲诺)
而是寻找市场和竞争对手的空隙以个性包装和风格营销刺破市场
借势造势,以点带面
四两拨千金
项目整合推广两大绝对的坚持:
风格营销的坚持
情调营造的坚持
消费群心理分析:
一期花园洋房的消费有别于其他住宅消费行为。
在使用价值的体现上享受生活大于安排生活。
需要用自然的空间来缓释繁华带来的喧嚣的人,他们抱着对悠闲生活的向往,却不愿远离城市
对于生活品质的执着追求,并抱有对大自然的回归心理。
项目销售成功的关键
满足消费者内、外两方面的需求:
内:身心上的享受
轻松舒适生活
外:生活品味的体现
广泛的社会认同
因此我们需要的风格是,
*一个代表一种生活形态的风格;
*一个可以历旧弥新的风格;
*一个可以增加产品的附加值的风格;
*一个提升客户的心理价格的风格。
我们将风格营销贯穿整个整合推广的过程,达到最有效的传播目的。
我们需要的情调是:
对都市中产阶级有着致命吸引力的小资情调。因为浪漫始终是这些都市菁英们的致命伤。
与现在附近在推的项目相比,我们地处高新科技产业园北区大冲村内,不能与别人比尊贵,我们周边没有山水资源,不能与别人比环境。大盘包围下更无法比规模,生活配套也存在不足,我们只能与别人拼风格和情调
我们最具吸引力的风格是:临近高尔夫球场英式低密度,高绿化,独具情调的情景花园洋房。
我们最具吸引力的情调是:悠闲、浪漫
将浪漫做到极致
将小资进行到底
我们的对外形象
描述的就是一种美好的生活形态。
在我们的社区里
对于深圳的中产阶级来说
许多是满足物质生活的
更多是满足精神生活的
不管是小资情调也好,还是中产萌芽也好,六七十年代出生的人已遂渐成为都市的主导消费群。所以城市里出现了情调十足的咖啡屋,有了各色的酒吧。虽然这些还不很纯正,但这肯定是未来趋势。
我们的目标客户:
他们中的大多数人可能已经放弃了出国的梦想,但许多资本主义发达国家在他们心目中仍然是一个个充满自由魅力的国度;
他们可能还固守着传统的伦理观,但消费已趋于西化,尤其在一些带有象征意义的消费领域。比如住房消费;
生活品质对于他们不仅是享受,还是社会认同的体现。
他们想登上华侨城这艘豪华油轮却有不想付头等舱的票,在侨城西,在英伦名苑,这一切将变成可能,这对他们来说,将是极大的诱惑。
我们要贩卖的,是一种全新的生活
是一种质感加灵感的生活
它不仅是物质意义上的家园,更是精神意义上的家园。
生活在此间的人,不仅追求物质生活的富裕,更追求精神生活的富裕。
而后者,恰是这座繁华的城市,这个纷扰的时代所忽略的。