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(竞争策略)未来市场竞争
格局:.
未来竞争格局分析
由于我“金沙新城”正式介入开发存在壹定的滞后性,而据目前所掌握的情况来见,
由于开发项目及可开发用地量剧增,购买人群日趋复杂化,开发商市场竞争手段多样,未
来1—3年全市及城西房地产市场将出现极大的振荡,市场竞争极为惨烈,故我们在此对未
来房地产市场做初步预测,以避免我项目在开发过程处于不利的竞争状态。
一、成都房地产市场未来竞争格局浅析
1、成都未来3年内房地产开发热点区域
我们能够从开发商目前购置土地的情况以及土地存量情况预测邮未来3年内
房地产开发的热点区域。
个片区的危旧房进行改造,、未来3457000年内成都将对
亩的开发用地。因此,市中心的旧城区将再次成为开发主战场。它将
引发的市场竞争主要来自于俩个方面,壹是区域市场之间的竞争,即
和郊区房地产市场的竞争;二是项目之争,未来随着市区内规模地块
的增加,为开发商在环境设计、配套建设、产品创新方面提供了充足
余地,郊区房产区的优势随之减弱。
、未来3~5450年内将要完成的沙河整治和东郊产业结构调整,将提供
万平米的可开发用地,使城东和开发壹惯较热的城南、城西开成鼎足
之势,成为成都房地产开发的热点区域。随着沙河整治和东郊产业调
整的全面推进,城东的大环境将得到很大改善,外加城东地价比城西、
城南低40%,因此未来更具竞争优势。
、从国土局提供的土地存量来见,城区二、三环路之间土地存量最大,
作为原开发最热的城南,因几乎没有土地而后续泛力。而本身具有得:.
天独厚的自然条件的城西,现阶段开发用地较为集中,且比较成规模,
虽然道路交通、市政配套设施不能和城南相比,但目前正在日益完善,
许多有实力的知名开发商纷纷抢滩城西市场,许多大盘尚处于市场预
热阶段。因此,城西未来2~3年内将成为成都城区房地产开发最为活
跃的区域。
、和城区开发相呼应的郊区板块,因其价格低,环境好,配套齐,产品
优争得不少市场份额。由此引来许多本地及外来房地产大腕在郊县大
规模圈地,由于土地指标、交通配套等问题,暂时影响了郊区板块的
开发进程,但随着这些问题的逐步解决,必将形成开发热潮。
结论:市中心、城东、城西和郊县作为未来成都房地产开发的热点区域,其将开
成市区楼盘和郊区大盘对峙的局面,引发各板块之间、板块内各项目之间的竞争。
2、大盘时代的到来,将彻底打破传统竞争格局,成都楼市将面监重新洗牌和
前所未有的大整合时代。
、成都现有房地产开发商800X家左右,但实际正常投资开发的公司约
200家,且规模小,实力弱。
、随着西部大开发的政策,近俩年已有大量重量级X公司进入成都房地
产市场。目前主要有万科、中海外、万达、深长城、远大、新希望、中体产
业、华润、和记黄埔、腾王阁等知名企业。凭借着强大的资金实力和品牌实
力,以及先进的开发模式,成功的开发经验,在成都实施规模化开发,使原
来的价格之争上升为品质之争、品牌之争、服务之争和营销理念之争。
、原有的缺乏资金实力和专业资源的小X公司,将会面临洗牌出局的危
险。:.
二、城西房地产市场竞争格局浅析
1、和成都其它各板块的竞争
、和城南板块的竞争。主要表现为对中高端市场份额的竞争上,由于市政设
施和城市配套不如城南完善,因此,城西同品质楼盘价格壹般都低于城南。
但城南三环路以内已没有大规模土地存量,在未来市场中这俩个板块的竞
争会弱化。
、和城东板块的竞争。主要是对二环路外教育产业园区楼盘的竞争,那里土
地供应集中,万科城花千亩大盘奠定了这壹片区的档次,东方名园、帝景
名苑等上百亩的楼盘正蓄势待发,华润8002003亩的东湖项目也将在年
下半年推出。因此,未来2—3年里在中端和中高端市场竞争激烈。
、和郊区大盘的竞争。华阳板块人南南延线的通车,交通条件大为改善,外
加新闻媒体的炒作,这俩年着实火了壹把。但因土地基本圈完,且国土手
续办理过程中出现问题,近期市场反应冷淡。温江板块道路交通尚存在问
题,许多大盘尚处于预热期,因此目前市场人气不足。但由于该板块聚集
了众多品牌X公司,随着光华大道西延线明年年底的开通,其势头不可小
见。和这壹板块的竞争主要是对中低端和中端市场份额的争夺。
2、城西区域市场内六大板块的竞争
、羊西线、九里堤板块因土地匮乏,开发后势乏力,竞争相对弱化。
、成灌路的国宾板块近期炒作较热,对城西北市场会有较大影响。
、外双楠、光华、金沙板块目前是城西房地产开发的主战场,因此这三大板
的竞争将将最为激烈。
三、金沙板块主要竞争格局浅析:.
、光华板块
71730个,总面积亩。开发规模:目前确定的项目有
1~31730*㎡/亩*=:亩万㎡未来
物业及区域特征:
,交通顺畅,幅身面广;
,便利性不高;
,初显成熟;
d.“新城”初具规模,吸引力强;
,“河景居家”参和性强;
,号召力强;
(成花、万科)为邻,临界条件好;
+小高层为主;
、中高端层面产品为主;
,现代风格,时代感强。J.“都市新生活样板区”
:中端、中高端、高端均衡。时代感强,小资情调浓的中青年比例将吸引力市场
较大。
、外双楠板块:
亩),亩(其中二类住宅用地约172512001~3708年开发用地约为总规划用地:
亩。
1~3708*㎡/亩*=85年住宅供应量:亩万㎡;未来
物业及区域特征::.
,生活便利;
,聚众性强;
,冲击力强;
,中小型项目电梯居多;
、中高端层面产品将较多;
(同辉购物),生活配套标准高;
,时代感强。
吸引力市场:中高收入阶层,中青年将居多。
、开发规模:目前确定的开发项目有65380个,总占地面积达亩。
、未来1-3360年商品房供应量:约万㎡(含芙蓉古城)
、物业及区域特征
,容积率较低,社区环境营造较好
,电梯公寓为辅
、锦绣森邻、
3、金沙板块内项目竞争
、总规划用地:31551384亩(其中二类住宅用地亩)
、未来1-31384*㎡/亩*(控制容积率)=166年商品房供应量:亩
万㎡
、物业及区域特征:
,产品集约化强,但地块闲置时间长;
,但未来将有占区域用地总量56%的地块用于基础:.
设施建设,综合居住功能极佳,发展预期挖掘层面大;
,外部资源依托条件好;
d.“金沙遗址”地标感强;
,但由于品牌商及品牌项目的提前介入,带动性强;
,文化味浓;
,个体项目识别性强;
+小高层形态将会居多;
。
中高端、部分高端消费群,主要特征可能是中高收入,受教育水平吸引力市场:
较高的中青年人士。
4、综合竞争分析
、未来1~33877年,区域房地产开发总占地面积为亩,可能出现的商品房
建面大约为450,住宅面积应在350~400万㎡,若扣除其公建配套或商业面积万
万㎡范围内,占城西20021~83年月总开发量及销售量的倍左右,市场消化压
力极大。
、光华、~3年动工量、供应量最大的区域,相比之下,光
华板块更为活跃,是金沙板块最有力的竞争区域。
、温江板块由于道路交通完善尚需壹段时间,对金沙板块的影响将在未来
2—3年。
四、我项目未来竞争分析
1、和金沙板块内项目的竞争
、置信·金沙园(B、C——B2003C2003区)期年上半年面市,期年底:.
特征:水景主题,多层现代川西民居,情景商业街,知名超市卖场。
优势:A、开发商及项目品牌延续;
B、主题特色明显,冲击力较强;
C、临青羊大道及成温路,主城区进入及地位识性较好;
D、金沙片区最早入市开发,抢占市场先机;
E、A区景观呈现,实景、现房对客户群有信心保障;
F、知名零售商卖场,号召力强,人气可迅速汇聚;
H、自建特色情景商业街,满足自身及周边项目目标客户群日常生活所需,
配套依赖性较小;
I、B120M期2设计,以下标准型套三主卧室为新颖时尚的“全景观六边型”
赋于中端产品新元素,吸引力较大。
元),市场客源脱离性增加。劣势:预计售价将会提升(达2900~3000元
目标市场:中高端客户群,附含部分高端客户群。
对我影响:对我项目中高端客户群产生部分分流影响。而且随着该案AB期及区
的开发,有利于提升金沙片区关注度,汇聚人气,提升心理价位,有助于进行区
域开发时机预热。
、蜀蜀风兰苑(A、B——今年底A组团)组团面市
特点:低密度花园洋房,川西民居风格
,文化底蕴浓厚,适合其目标客户群精神需求;优势:A、紧临“金沙遗址公园”
B、紧临摸底河,改造后的“竹景文化”参和性强;
C、临主干道而不近主干道,临闹市区而不近闹市区,外部环境较好。
劣势:A、户型面积过大,单价过高,消费受众层有限;:.
B、日常生活配套极不完善,而周边日常生活配套和其定位档次不相匹配,对主
城区配套依赖性较强;
C、建筑形态单壹,产品吸纳力不强。
目标市场:高端消费群,二次置业者及多次置业者为主。
:和我项目不存在直接市场竞争影响。但随着该案开发的推进,有利于对我影响
金沙片区汇聚人气及知名度,提升该片区内商品房的心理价位,且进行区域开发
预热。
、黄河房产项目——20039年月左右入市
目标市场:中端市场为主,主力面积控制在25万左右
对我项目的影响:可能会同时入市,且目标市场比较接近,会分流部份客户。
、综合分析
从金沙板块已知的竞争对手来见,具有品牌且开发规模较大的项目基本定位
于中高市场,规模较小的项目主要定位于中端市场。根据我X公司的具体状况,
不宜采取挑战策略,而应采用差异化竞争策略抓住被主要竞争者忽视的市场。
2、和光华板块项目的竞争
、博瑞·都市花园(3——2003期)年中、下旬面市
特征:全案尾期,园区景观基本呈现。“都市新生活”实景演绎。
优势:A、前期品牌优势;
B、紧临主干道,交通畅达;
C、壹期入住,二期呈现,现房、现景吸引力强;
D、光华腹地,市政生活配套不断完善,外部居住条件改善;
,新建高档社区烘托力强。E、临“成花B”区:.
劣势:A、内部日常生活配套设施较少,居家便利程度不高;
B、预计价格会提升,客户有壹定脱离性。
目标市场:中端、中高端市场,对时尚生活有壹定偏爱,小资情调较重者。
对我影响:在我项目前期造成部分中端、中高端客源分流。
、天邑花园(2、3——二期2003期)年中旬面市
特征:欧陆风格中端电梯公寓组团,“家乐福”卖场。
优势:A、临二环路,主城区进入性强;
B、临双楠成熟片区,生活便利;
C、“家乐福”卖场营业,生活便利;壹期入住,人气较旺;
D、临清水河,“河景居家”有壹定吸引力。
劣势:A、项目主题、亮点不突出,冲击力相对较弱;
B、二、三期为电梯公寓,受众层面相对狭窄。
目标市场:中高端客户群,对生活便利程度要求极高者。
对我影响:在我项目前期、中期造成部分中高端客源分流。
、中华家园——预计20034年上半年(月)面市
特征:占地200亩,临主干道
优势:A、传承“中华园”品牌;
B、光华片区已前期预热,居住氛围初步形成;
,小环境居家环境优良,时代感将较强;C、打造“都市新生活样板区”
D、临主干道,交通畅达;
E、周边为新建城区,住宅小区定位高、规模大,外部环境优良。
劣势:短期内周边日常生活配套极不完善。:.
目标市场:售价约2500元,中端市场切入,和我预计定位相似;
对我影响:开发前、中期主要竞争对手,直接造成客源分流。
、融兴房产项目——预计2003年上半年面市
特征:小户型较多,社区商业用地面积较大。
优势:A、规模适中,外部依托条件好,区域内居住氛围已初步形成;
B、临主干道,交通畅达;
C、周边为中高档社区,临界状况好,烘托性强;
D、产品定位适中,符合主流市场需求;小户型比例较大,抢占城西(西南)市
场空白点;
E、大量的商业物业利润可平衡住宅价格,市场应变性强。
:外部日常生活配套不完善,主要依靠自建配套商业,但在前期自建商业成劣势
熟运营尚需时日。
目标市场:中端、中低端市场,年青人(周边高校毕业生)及其他壹次置业者。
对我影响:将会在前期、中期造成中端、中低端(我拟建小户型)客源分流。
3、和外双楠项目的竞争
、藤王阁项目——壹期预计将在2003年上半年面市
特点:外双楠三环内最大规模项目
优点:A、邻三环路、武候大道及青羊大道延线(拟建),交通畅达,幅射力强;
,关注度高;B、紧临热点开发区外双楠及品牌项目“置信逸都花园”
C、规模大,规划控制尺度小,灵活度大;
D、临逐渐成熟的外双楠,前期生活配套依托具备壹定条件;
劣势:地处外双楠边沿,建设开发初期,市政配套设施极不完善;:.
目标市场:初步拟定中高端市场。
:将在我项目开发全期内受到其竞争影响,是我项目周边规模最大的竞对我影响
争单体项目,将造成中端、中高端客源严重分流。
、会所花园(2——预计2003期)年中、下旬入市
特征:五大花园旁的低价电梯公寓
优势:1、低价电梯公寓,价格吸引力;
2、定位低,受众宽,中高端消费群选择面大。
,负面影响大;劣势:1、紧临“五大花园”
2、建筑形态单壹,吸纳力不强;
3、建筑密度大,园区总平差,综合品质不佳,产品可持续性差。
:中端、中低端客户群,满足部分经济能力有限,但对电梯公寓有壹定目标市场
偏好的壹次置业或二次置业者。
对我影响:在我前期、中期造成部分中端、中低端客源分流
4、和温江板块项目的竞争
、森宇音乐花园——预计将于今年底或2003A年上半年推出区,主力总价
在25万以下。
特征:超大型住宅配套项目,温江区房地产开发主力军。
优势:A、“光华大道延线”及“成温邛”高速公路建设,城、区相对距离缩短;
B、我市“汽车时代”的进入,拥有众多城区受众层;
C、规模大,主题突出,吸引力强,辐射面宽;
D、超大型河滨公园,生态居家;
E、土地成本相对较低,产品内部品质提升先天条件好,性价比优良;:.
F、不断发展的地区产业经济,为产品增值提供较好外部条件。
劣势:A、建设开发初期,市政配套、生活配套极不完善,负面影响消费者购买
决策;
B、城市公交体系尚未形成,交通工具自有化程度要求高,目标受众层选择性过
于明显。
目标市场:中低端市场为主,附含部分中端及低端消费市场
对我影响:将在开发前期造成中端、中高端(有车壹族)客源分流,开发后期造
成部分对产品内在性价比要求高的工薪阶层分流。
、奥林匹克花园——预计将在20022003年底或年初正式面市
特征:地处“高新西区”的我市首座超大规模“复合型地产”项目
优势:A、全国连锁,品牌知名度高;
B、“复合型”开发理念,产品吸纳力强,包容面广;
C、“岛居文化”社区主题景观,立意新颖,可识别性及吸引力强;
D、众多的休闲运动设施设备、硬地场所,居住者可参和性强;
E、在传统社区构架上加入“运动、旅游、休闲”等元素,使目标受众层
面进壹步扩展,覆盖面更宽;
F、优良的性价比以及鲜明的社区理念将是该案对消费者的最大吸引力。
劣势:A、市政配套、生活配套极不完善,对周边城镇依赖性过强,自建配套要
求程度高,成熟时间过长,负面影响消费者购买决策;
B、周边城市公交体系形成时间长,交通工具自有化程度要求高,目标受众层选
择性过于明显。
:和“森宇音乐花园”基本相似。唯壹不同的是,该案所针目标市场、对我影响:.
对的目标受众层收入比前者略高,涵盖部分崇尚“5+2”生活方式的置业人群。
5、未来竞争项目市场各层面产品供应
特点:
中端、中高端层面仍是未来市场主力供应,市场竞争激烈;
中低端层面供应仍然较小,市场竞争较小。
6、未来竞争市场供应总体特点
市场定位呈现多样性,中端产品仍为主力供应层面,中低端产品仍存在供应
量小,中高端产品比量增大。高端产品建筑形态将更加丰富。由于单体项目
规模大,单位产品集约化程度较高;
2200~2800元,中等、中高等收入人群仍为市场客源竞争的项目售价普遍在
主流,同壹层面的市场目标客源细分更加明显。