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mall返租模式必将退出历史的舞台
再谈产权式商业物业的售后返租模式
笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的“售后返租“模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到许多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内始终缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对治理型商铺的售后返租模式进展一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮忙。
产权式商业物业是指由专业的商业经营治理公司负责经营治理,而物业::产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,全部权与经营治理权实施分别,用于从事商品销售、休闲、消遣等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区分于产权未进展拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“治理型商铺“,其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后托付专业的商业治理公司进展物业的治理和经营,猎取租金,回报投资者。由于由专业公司代为治理,投资者猎取长期稳定的返租回报,故名“治理型商铺“,其运作方式往往概括为“售后返租“。
一、案例状况
A工程,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土开工,2023年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。
该工程地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通,成为将来的地铁上盖物业,将形成新的“地铁经济“和“地铁概念“。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内着名百货零售商负责经营治理。
该工程在其商铺的销售中,实行了全部权、经营权、使用权三权分别的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10-100平方米的小产权进展销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右(高于银行贷款利率才有吸引力)。这样全部权属于投资者、经营权由专业商业治理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分别。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该工程开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧急问题。经营商进场以后经营状况也比拟抱负,进一步增加了中小投资者的信念,促进了商铺的销售。
在成都还有一个正在按此模式运作的大型工程,%,%,租赁回报期长达20年。
二、三方利弊分析
(一)开发商
对绝大多数开发商而言,是没有足够的资金实力和急躁等待物业的渐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权,短期内回收大量资金,保证工程建立的顺当进展和物业的正常营运--这或许是不得已而为之的解决之道。
封闭式的大型商业物业往往一卖就散,一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式从产权全部者手中收回,交给真正经营实力的大商家进展经营,实现统一规划经营,易吸引上行人流,盘活楼盘,有利于楼盘升值,让客户感受升值空间。开发商一般在工程销售结束、商业经营步入正轨后全身而退,将商铺的掌握权交给了专业的商业治理公司,而商业管理公司是否能够进展科学的营运规划、完善的经营治理及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。
在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业工程的规划、设计、招商、销售、工程等全部环节,对开发商的综合运营力量要求极高。而且,回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的冲突,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和连续性:试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区是很简单被市民遗忘的。而对于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场,即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。
(二)投资者
近年来,由于股票风险太大,银行利率的一降再降,房产投资便无疑成为投资者关注的焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现,开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。“治理型商铺“
的消失,对广阔的购房投资者有以下的利和弊:
,对于投资者来说,可得到极大的便利。
,经营治理公司具备对物业进行标准治理的力量,可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
。一般“治理型商铺“托付经营合同签订时,都附有若干期限的固定回报条款,即在市场启动初期的若干年限内,由营运治理商向小业主按固定利率支付租金回报,租赁期限相对稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
、整体形象、商家组合的有利掌握,有利于实现商业物业的整体竞争力,促进物业与租金的长期增值。
投资者的风险主要在于:
,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依靠于商场整体经营的胜利。在托付经营合同长达10-20年运营期内,一旦商场经营失败,商业治理公司无力担当租金回报,会导致业主租金颗粒无收。
,投资者取得对商铺的处置权,会产生种种难以猜测的后果:或许局部投资者不再满意于商业治理公司的固定利率回报,要求自行出租或者自营,这是合理且合法的要求,这将渐渐破坏原有的经营规划和布局,甚至对整体的经营产生负面的影响,风险在此时将慢慢暴露。
(三)经营者
商业地产工程的经营商与开发商天生是一对冲突体--开发商盼望拆零产权销售以回笼资金,而经营商盼望只租不售保存完整产权以便于统一经营治理;经营商盼望有更多的面积营造休闲的商业气氛,开发商盼望出租更多的商业面积。
从商业经营角度看,治理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场,与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区分,有利于与沿街独立商铺的竞争:
,治理型商铺一般对于工程经营内容、商家品质、形象定位有着清楚的界定,有助于各经营商家入驻前对工程整体营运风格、进展前景的了解和猜测,做出正确的决策。
,而不像独立产权商铺,过多地受到小业主心态与个人需要的影响。
。整体经营的治理型商铺受到经营治理公司的严格治理,对于租金确实定,经营商会有稳定的策略,沉浮一般不会太大,有利于入驻商家长远经营的规划与预测。
,治理型商铺的配套效劳将明显优于一般独立商铺。
三、SWOT分析
(一)优势
,它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进展商业治理的优势。既能够在短期内回收大量资金,又可以避开零售产权导致经营混乱的局面。
:治理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长期而稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
,治理型商铺在整体经营上对于工程经营内容、商家品质、形象定位有着清楚的界定,有助于各经营商家入驻前对工程整体营运风格、进展前景的了解和预测,做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定,有利于入驻商家长远经营的规划与猜测。
(二)劣势
,合同期内的进展状况难以猜测:在投资者与商业治理公司签订的投资回报合同中,为保证主力商家的长期经营,一般合同期长达10年-15年。在此期间,因经营治理不善,租金收益较低缺乏以归还投资者的固定回报,甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场根本无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的胜利。一旦商场经营失败,会导致业主租金颗粒无收。
:10年-15年的合同期满后,购房者重新获得商铺的经营权。假如此时商场整体经营正常,投资者可能不满意于不到10%的投资回报率,要求进场自行经营或自行出租;假如此时商场已是惨淡经营,投资者(尤其是一层商铺的投资者)可能出于对商业治理商的不信任,同样要求进场自行经营或自行出租,这将会破坏商场统一经营格局,引发一系列不行猜测的严峻后果。
,投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依靠于商场整体经营的胜利。一旦商场经营失败,一层商铺尚可依靠肯定的客流量连续维持,二层及以上的商铺却无力回天。
(三)时机
除了宏观经济的进展和参加WTO带来的机遇外,整体租赁零售产权的治理型商铺还有以下的市场时机点:
,银行存款利率的一降再降,房产投资::尤其是商铺的投资成为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷款的优势。通常商业地产投资回收周期是6-8年,此后年出租收益率为16%左右。而治理型商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长期而稳定,并很好地迎合了中国人“一铺养三代“的传统心理。
,但并不是SHOPPINGMALL能够完全替代它。许多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城市黄金口岸的小型购物中心往往采纳了这种运作模式。由于它既避开了临街式独立商铺的无序经营,又回避了SHOPPINGMALL对面积和经营业态的规模化严格要求。将来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中期,这将腾出大量中小规模的市中心土地,为治理型商铺的持续进展供应土地供应,带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁,经营者们急于找到新的经营场所,从而导致商业用房的需求加大。
(四)挑战
整体租赁零售产权的治理型商铺在外部环境上顺应了商业零售业进展的趋势和消费结构、消费者心理的变化,又不至于给开发商太大的资金压力。但治理型商铺最大的挑战来源于运作模式本身,也就是前面所讲的劣势:合同期内能否得到良好的经营以及返租期完毕后商场经营问题等。
四、返租模式的风险躲避
从前面的分析可以看出,返租模式固有的先天缺乏带来了较高的风险,在这场信息不对称的博弈当中,中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时,开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时,小业主必需签署托付经营协议和租金回报协议,而返租方固然不会是精明的开发商,通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善,向经营商收取的租金缺乏以抵偿向小业主的返租,假如开发商也无力或无心担当每年高达总销售额7%的巨额返租(这种可能性极大),小业主的厄运也就开头了,这一切与开发商没有任何法律关系,而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年,开发商是否存在难以猜测。
对于一个有社会责任感,立志于长期进展的开发商来讲,应当明白假如经营治理不成功,返租中断,往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何削减整个模式的风险,爱护博弈各方的长远利益,可以从以下几个方面入手:
1、开发商保存局部主力商铺,临街、主入口商铺掌握在手中,避开商场“脸面“受制于人。
2、核心主力零售店应引进已进展成熟,具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊(如万达购物广场引进沃尔玛成都商业大世界引进家乐福,广州天河城引进日本吉之岛,成都罗马假日广场引进好又多旗舰店),增加购产权者信念,并有利于商场经营的胜利。
3、在可能的前提下,开发商应与核心主力零售店合资或合作经营,甚至尽量自营一部分。这样既可以增加开发商对购物中心的整体掌握力度,有利于整个商业物业的长期经营,又可增加其他经营商家与之合作的信念。
4、为了促进产权的零售,返租利率一般高于银行同期贷款利率,但不肯定固定化,在合同中应约束返租利率随国家中心银行利率变化而浮动。
5、商场经营一般有3-5年的培育期,根本无盈利。而且由于价格竞争的加剧,大型百货零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计,%(%)、%(%)、%(%),因此商业租金收益极可能缺乏以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新工程,形成整个企业资金的良性循环。