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在住宅物业效劳收费过程中,经常简单发生争议,有的是由于理解有误,有的是由于操作不当,有的是缘于各地物业效劳收费政策或详细规定的差异笔者拟在整理、归纳相关争议问题的根底上,综合比拟和借鉴地方政策,进展适当阐释和分析。
物业效劳收费的构成
《物业效劳定价本钱监审方法(试行)》第七条规定:物业效劳定价本钱由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、治理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成、为了避开实践中的争议,必需明确以下两点:
一是明确可以从物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用中独立出来的工程对此,应坚持以下原则:只有政策明确规定可以另行收费的共用设施设备,才能另行收费;没有政策明确规定的只能视为“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用”的应有局部。
例如,实行政府指导价的状况下,物业效劳企业可根据现行规定对北京市经济适用住房小区的电梯、水泵、安防、消防等设施设备日常运行维护另行收费:但是,有的物业效劳企业主见另行收取避雷针检测与中水设备修理费用,与法无据。
二是把握不能列入物业效劳收费构成的相关费用、要严格执行国家进展改革委、建立部《物业效劳收费治理方法》,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项修理资金予以列支,不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。物业效劳企业承受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位托付代收效劳费用的,可向托付单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
应当指出,物业效劳企业为业主及供水供电企业代收、代缴水电费用时,应留意把握以下问题,防止发生冲突纠纷:一方面,尽量不要成为物业治理区域水电总表的用户,而宜与供水供电企业形成收多少缴多少的代收代缴关系,避开担当水电损消耗用与业主欠费风险在此,应留意援引地方政策,妥当维护自身合法权利,例如,2023年《福建省物业治理条例》第四十一条规定,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位,不得强制物业效劳企业代收费用,也不得因物业效劳企业拒绝代收有关费用而停顿供应效劳。
另一方面,应留意物业效劳企业的权限问题,不能通过代收代缴水电费来到达催收欠费的目的、例如,2023年《广州市供电与用电治理规定》第三十四条和第三十七条规定,物业效劳企业或者其他负有治理职责的单位,不得以用户欠缴物业治理费用或者其他缘由为由中断用户的正常用电,,违反本规定中断用户正常用电的,由经贸行政主管部门责令马上恢复供电,并处以2023元以上10000元以下罚款。
物业效劳收费的效劳范围及责任归属
一要与特约效劳进展区分一般而言,除非物业效劳企业与业主有特殊商定,物业效劳收费的效劳范围仅限于物业共用部位、,其相应的责任范围维护也限于物业共用部位、共用设施设备,例如,某小区王先生在自家楼下4单元至5单元之间行走时,被一块楼上掉下的玻璃砸伤头部由于无法查清玻璃由谁家堕落,王先生把该楼4、5单元二楼以上住户与物业效劳企业共同告上法庭。这里,物业效劳企业应否担当责任,取决于玻璃的产权归属与治理主体。假如是公共楼道的玻璃,应由物业效劳企业负责;假如不是公共楼道的玻璃,则由业主个人或共同负责。
二要与结果责任进展区分。物业治理区域秩序维护是一种行为责任,即协作公共权力部门做好住宅小区的治安防范工作物业效劳企业只要履行了规定或商定的秩序维护义务,即使发生了治安案件、刑事案件、交通事故,也可免除自己的责任。
三要与责任保险进展区分。依据《北京市经济适用住房小区物业效劳收费政府指导价收费标准》,?月,?月的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,其由物业效劳企业按不高于指导价标准收取,依据收费标准足额向保险公司投保,并将保单和保费收据进展公示。也就是说,公众责任险的费用是物业效劳企业代收代缴的费用,并不属于物业效劳企业自行支配的范畴,不投保就不能收取保险费用。
特别情形的物业效劳收费政策
主要有以下三种情形:一是空置住宅的物业效劳费用。一般来说,物业效劳是受规模约束较强的效劳,并定向效劳于物业治理区域的共用部位和共用设施设备,不由于业主对住宅的通常使用状态而在收费政策上有所差异,但“住改商”的除外,由于住宅改为商业用途会明显加大物业效劳的本钱。值得留意的是,有的地方好像采纳了“住改商”的类似思维,2023年《西宁市物业治理条例》第四十一条规定,物业交付后,业主未实际入住的,按应交纳物业效劳费数额的70%交纳费用,而2023年《石家庄市物业治理条例修订案》进一步规定,连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的物业,空置期间按20%缴纳物业效劳费。
二是分期开发住宅的物业效劳费用、需要说明的是,江苏省盐城市的政策值得借鉴,符合公正原则。盐城市规定,实行政府指导价的前期物业治理住宅小区,在前期物业治理效劳期间,因开发建立单位缘由分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的,或