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商业地产模式
商业地产模式
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基本模式
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售
第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式
第三种叫“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租
商业地产类模式
单一化模式
目标客户极其准确,基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的,体制上也采取一个强制控制,并且有计划的在郊区进行开发
百货公司模式
包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来。
销售原则
一、招商难度远大于销售,佣金上要有侧重。
二、招商人员,要保持相对稳定
对销售人员,很多项目实行“末位淘汰制”,但对于招商人员,由于谈判周期长、难度高、专业性强,所以要求人员相对稳定,讲究“跟踪”,不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员,一般按业态分工,人员数量,应该
2-3倍于销售人员,考核周期要加长,考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、招商要善于借助专业招商机构
四、带租约销售
带租约销售是指投资者在购买商铺的同时,即与开发商签订租约,将所购房产返租给开发商。返租期内,业主可定时从发展商处得到定额的租金回报。租约期内由开发商将房产转租经营。这种经营模式避免一些项目经营初期遇到的各种风险,但是这种经营模式适合在房地产市场比较成熟的地区,开发商须具备一定的管理经营经验。
是售后包租方式的一种
销售模式
底层销售
高层租售模式
商业地产投资模式
当人们决定把手中坚挺的人民币投放到商业地产的时候,才发现济南20个养在深闺的商业地产项目早已经“初长成”,它们将在下一轮行情中引领一支商业地产的群舞。
1、购物中心:不可或缺的“国标舞”
代表项目:恒隆广场财富自由港商务大厦
在济南,购物中心还处于起步阶段。作为大型复合商业设施,购物中心多集购物、休闲、娱乐等多重功能于一体。随着中国城市化进程的加快,无论是地方政府的意愿,还是开发商的市场动机都在催生商业地产、尤其是购物中心的大量开发。如果按照项目正常运作的回报进行比较,总体上购物中心的回报周期会更长一些。
风险提示:过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有可能带来潜在的风险,如果缺乏专业的商业规划和专业的操作团队,商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险,甚至会出现因商业设施后期经营不善,而将开发商拖入难以为继的局面。
2、社区商业:“反弹琵琶”的独秀
代表项目:重汽翡翠郡尚品清河
随着城市居住区域的变迁,新建小区规模的扩大,居民消费能力的提高,近两年间,社区商业物业得以迅速发展,业态日渐多样化。底商是社区商业的主要形态之一,大型社区的底商多具有一定规模,甚至具备“街”的形态和功能。业内人士表示,因为社区商业主要为社区服务,其业态简单、服务价值低是其基本的特点,而投资小、利润稳定的社区商业一直以来被认为是一种稳健的投资渠道,这给了社区商业明确的消费定位的同时也等于关上了风险型投资者进入的大门。
风险提示:目前来看,社区集中的区域进行餐饮服务盈利能力较高。投资者在投资的时候,不妨考虑一些能够体现方便快捷特点的社区商业,服务半径以200米-500米为宜。由于在社区商业开发中,特别是社区商业的运营还存在一定缺陷,其回报周期可能更长。
3、主题卖场:各有所专的“华尔兹狂欢”
代表项目:家有儿女儿童广场舜井淳和
不能不承认,主题化的商业地产已经成为目前一种潮流。随着消费者购物理念的成熟,越来越多的消费者具有很强的购物方向性。因此,有特色、主题鲜明的卖场将有较大发展空间,并实现规模化发展。
风险提示:首先要考察项目周边的商业氛围,是否有利于该主题商圈形成良好的商圈氛围是投资主题商业地产的首要条件。其次要了解开发商的市场定位和开发理念是否符合市场需求,具备足够的潜在消费群体。最后要考察开发商的经营管理团队,这对于持有性物业的投资非常重要。
4、商业街:自由“蓝调”
代表项目:中国盒子汇富美居生活广场
商业街有自发形成的,也有人为规划而成的。通过今天的商业手段,商业街可以一步到位,前提是规划合理,符合实际需求。香港司培思商业经营管理集团董事梁尚强指出,通常来说,如果带有适当的主题,商业街的形成有可能事半功倍。他认为,商业街的投资前景,因环境不同、条件不同而不能一概而论。一般情况看,能做成有主题的商业街,生命力大多会很强。同时,也不一定需要相对较强的培育期,主要看前期规划,周边的条件是否成熟。
风险提示:市场对于一般性的商业街的需求较低,而对于有主题的商业街则相对需求较高。故而,有主题的商业街通常会风险系数较小。
服务型住宅底商
餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
(1)、规模特点
服务型社区商铺随着人们生活水平的提高,规模有逐渐增大的趋势。过去,社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等,可是现在,餐厅的规模越来越大,大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套,健身设施从无到有,并不断有知名品牌健身机构进入市场,包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求,1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。
(2)、规划设计特点
服务型社区商铺的层高也不能低于米,柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下,最大限度实现柱子数量最少化,因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求,规划设计过程中要对以上内容加以考虑。今后越容易出租。
(3)、经营特点
▲商铺的形式
铺面商铺和铺位商铺
▲投资回收形式
服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。
3、经营形态特点
住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
4、投资回收形态
目前,越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。
商业地产运营模式研究
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显着特点
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为,而商业地产运营是个长期性行为,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营